8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
Далее производится регрессионный анализ весов (суммы кодов) ценообразующих факторов с построением линейного тренда. Информативность модели мала, если коэффициент детерминации R2<70%. В качестве итогового результата принимается показатель с достаточной информативностью (R2>70%) и с максимальным R2.
Коэффициент детерминации полученной линейной модели равен 0,7943, что позволяет использовать ее для расчета стоимости рассматриваемого объекта.
Таким образом, было получено линейное уравнение, аппроксимирующее зависимость цены 1 кв.м объекта недвижимости от величины квалиметрической оценки:
у = 25186х + 11368
где х – величина квалиметрической оценки; у – цена за 1 кв.м объекта недвижимости.
Рыночная стоимость оцениваемого здания составляет 27 739 руб./кв.м или 382 549 944 рублей за всё здание площадью 13 791,1 кв.м.
Дальнейший анализ о значимости полученного уравнения и его коэффициентов был проведен с помощью функции Excel «Регрессия».Значимость уравнения проверялась путем сравнения расчетного значения критерия Фишера с его критическим значением, при этом уравнение считается значимым, если расчетное значение превышает критическое. Значимость коэффициента уравнения проверяется путем сравнения t-статистик коэффициентов уравнения с их критическими значениями, при этом коэффициенты признаются значимыми, если значения их t-статистик больше критических. Значение критических t-статистик принято в соответствии с таблицей значений критерия Стьюдента.
Расчет рыночной стоимости права собственности на рассматриваемый земельный участок представлен в таблицах 8.1.- 8.6.
Таблица 8.1 – Описание объектов аналогов
№ п/п |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Объект оценки |
Район расположения |
Выборгский |
Выборгский |
Красногвардейский |
Выборгский |
Калининский |
Калининский |
Местополо-жение |
Парнас |
ул. Михайлова |
Ириновский пр., д. 29 |
ул. Замшина |
Обручевых, д.1 |
Учительская д. 23 |
Тип объекта |
складское и офисное назначение |
МФК |
Складского и офисного назначения |
МФК |
администра- тивно-произв. здание |
МФК |
Права на здание |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
Собственность |
Обременения |
нет |
нет |
нет |
нет |
Нет |
Нет |
Общая площадь, кв.м |
8 700 |
1 396,2 |
1 800 |
4 300 |
1 021 |
13 791,1 |
Трансп. доступность |
а/м - хорошая |
а/м - хорошая |
а/м - хорошая |
а/м - хорошая |
а/м - хорошая |
а/м – хорошая |
Характеристика территории |
неогорожен-ая, охраняемая |
неогорожен-ая, неохраняемая |
ногорожен ная, неохраняемая |
огорожен-ная, охраняемая |
огорожен-ная, охраняемая |
огороженная, охраняемая |
Наличие прилегающего з/у, кв.м |
2000 |
пятно застройки |
5 000 |
4 300 |
участок застройки |
2 159 |
Права на земельный участок |
аренда 49 лет |
собственность |
аренда 49 лет |
собственность |
аренда 49 лет |
собственность |
Состояние здания |
под чистовую отделку |
хорошее |
хорошее |
под чистовую отделку |
хорошее |
хорошее |
Коммуникации |
в хорошем состоянии |
в удовл. состоянии |
в хорошем состоянии |
в удовл. состоянии |
В хорошем состоянии |
в хорошем состоянии |
Окружение |
жилая и пром. застройка |
жилая и пром. застройка |
преимущественно жилая застройка |
жилая и пром. застройка |
жилая и пром. застройка |
преимущественно жилай застройка, |
Цена, руб. |
226 200 000 |
43 740 000 |
69 230 000 |
117 600 000 |
30 211 390 |
- |
Цена , руб./кв.м |
26 000 |
31 328 |
38 461 |
27 349 |
29 590 |
- |
Таблица 8.2 – Корректировка на условия реализации
№ п/п |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Объект оценки |
Цена предложения, руб./кв.м |
26 000 |
31 328 |
38 461 |
27 349 |
29 590 |
- |
Отличие цены сделки от цены предложения, % |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
- |
Скорректированная стоимость, руб./кв.м |
24 700 |
29 761 |
36 538 |
25 981 |
28 111 |
- |
Таблица 8.3 – Кодировка качественных переменных
№ п/п |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Объект оценки |
Максимальное значение |
Местоположение |
1 |
1 |
3 |
2 |
2 |
2 |
3 |
Общая площадь |
1 |
3 |
3 |
2 |
3 |
1 |
3 |
Состояние здания |
1 |
2 |
2 |
1 |
2 |
2 |
2 |
Коммуникации |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
2 |
2 |
Наличие прилегающего земельного участка, кв.м |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
2 |
2 |
Права на земельный участок |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
2 |
Таблица 8.4 –Учет вклада (субъективного веса) факторов в стоимость
Местоположение |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Объект оценки |
Оценка фактора |
Вклад фактора в стоимость |
Местоположение |
0,3 |
0,3 |
1,0 |
0,7 |
0,7 |
0,7 |
3 |
0,23 |
Общая площадь |
0,3 |
1,0 |
1,0 |
0,7 |
1,0 |
0,3 |
3 |
0,23 |
Состояние здания |
0,5 |
1,0 |
1,0 |
0,5 |
1,0 |
1,0 |
2 |
0,15 |
Коммуникации |
1,0 |
0,5 |
1,0 |
0,5 |
1,0 |
1,0 |
2 |
0,15 |
Наличие прилегающего земельного участка, кв.м |
1,0 |
0,5 |
1,0 |
1,0 |
0,5 |
1,0 |
2 |
0,15 |
Права на земельный участок |
0,5 |
1,0 |
0,5 |
1,0 |
0,5 |
1,0 |
1 |
0,08 |
|
|
|
|
|
|
Итого: |
13 |
1,00 |
Таблица 8.5 – Расчет величины квалиметрической оценки
Общая площадь |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Объект оценки |
Величина квалиметрической оценки |
0,58 |
0,69 |
0,96 |
0,69 |
0,81 |
0,77 |
Стоимость, руб./кв.м |
26 000 |
31 328 |
36 538 |
27 349 |
29 590 |
|
Стоимость оцениваемого участка, руб./кв.м |
27 739 |
|
||||
Стоимость оцениваемого участка, руб. |
382 549 944 |
|||||
Таблица 8.5 – Построение доверительного интервала
(ti-tср)2 |
Хi |
Yi |
Yti |
(Yi-Yti)2 |
k |
ta k Sy |
Yti–Sytak |
Yti+Sytak |
0,028639 |
0,58 |
26000 |
25898 |
10326 |
0,586 |
4013,74 |
21885 |
30412 |
0,002899 |
0,69 |
31328 |
28804 |
6367691 |
0,434 |
2971,78 |
25833 |
31776 |
0,046391 |
0,96 |
36538 |
35585 |
907728 |
0,691 |
4732,33 |
31853 |
40318 |
0,002899 |
0,69 |
27349 |
28804 |
2118842 |
0,434 |
2971,78 |
25833 |
31776 |
0,003787 |
0,81 |
29590 |
31711 |
4496683 |
0,439 |
3007,71 |
28703 |
34718 |
Рис.8.1 Зависимость стоимости от величины квалиметрической оценки
Таблица 8.7 – Результаты регрессионного анализа
Регрессионная статистика |
|
|
|
|
|
|
Множественный R |
0,8912289 |
|
|
|
|
|
R-квадрат |
0,7942889 |
|
|
|
|
|
Нормированный R-квадрат |
0,7257186 |
|
|
|
|
|
Стандартная ошибка |
2152,6162 |
|
|
|
|
|
Наблюдения |
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Дисперсионный анализ |
|
|
|
|
|
|
|
Df |
SS |
MS |
F |
Значимость F |
|
Регрессия |
1 |
53675421,02 |
53675421,0 |
11,58356 |
0,042353405 |
|
Остаток |
3 |
13901270,33 |
4633756,77 |
|
|
|
Итого |
4 |
67576691,35 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Коэффи-циенты |
Стандартная ошибка |
t-статистика |
P-Значение |
Нижние 95% |
Верхние 95% |
Y-пересечение |
11368,1585 |
5604,95983 |
2,02823193 |
0,135574 |
-6469,3251 |
29205,642 |
Переменная X 1 |
25186,2241 |
7400,17432 |
3,4034636 |
0,042353 |
1635,5666 |
48736,881 |