- •Дипломный проект об оценке недвижимости о.В.Чернышевой Реферат
- •Содержание
- •1 Введение
- •Согласование результатов оценки.
- •2 Описание объекта оценки
- •2.1 Информация об объекте оценки
- •2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки
- •2.3 Анализ местоположения объекта оценки
- •2.4 Описание локального местоположения
- •2.5 Выводы по разделу
- •2.6 Характеристика конкурентной среды
- •3 Анализ рынка
- •3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года
- •3.2 Экономическая ситуация в Санкт-Петербурге
- •3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
- •3.2.2 Рынок офисной недвижимости
- •3.2.2 Рынок торговой недвижимости
- •3.2.4 Рынок производственно-складской недвижимости
- •3.3 Заключение по разделу
- •4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •4.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
- •4.2.1 Определение прогнозного периода.
- •4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки
- •4.2.3 Отбор объектов-аналогов
- •4.2.4 Элементы сравнения
- •4.2.5 Корректировки
- •4.2.6 Определение величины недополученных арендных платежей
- •4.2.7 Определение величины эффективного валового дохода
- •4.2.8 Определение величины операционных расходов
- •4.2.9 Резерв на замещение
- •4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода
- •4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал
- •Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).
- •Расчет нормы отдачи для второго варианта использования (производственно-складское здание).
- •Расчет нормы отдачи третьего варианта использования (торговая функция).
- •4.2.12 Расчет стоимости строительства
- •Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.
- •4.2.13 Анализ рисков
- •4.3 Анализ участка с существующим улучшением
- •Расчет для первого варианта использования участка как застроенного (административного здания).
- •Расчет для второго варианта использования участка как застроенного
- •4.3.1 Анализ рисков
- •4.4 Заключение по разделу
- •5 Основы теории определения стоимости объекта
- •6 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •6.1 Определение стоимости строительства
- •6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал
- •6.1.2 Определение величины прибыли инвестора
- •6.1.3 Расчет затрат на строительство
- •6.1.4 Определение накопленного износа
- •6.2 Определение стоимости земельного участка
- •6.2.1Описание корректировок
- •6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •6.3 Заключение по разделу
- •7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода
- •8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода
- •8.1 Отбор оъектов-аналогов
- •8.2 Выбор элементов сравнения
- •8.3 Корректировка цен
- •8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •8.5 Заключение по разделу
- •9 Согласование результатов оценки
- •10 Заключение
- •11 Источники информации
- •12 Приложение
- •Расчетные таблицы к разделу 4.2.11- Расчет затрат на строительство.
- •Расчетные таблицы к разделу 4.3. – Анализ участка с существующим улучшением.
10 Заключение
В ходе выполненной дипломной работы получены следующие результаты:
Введена аксиоматика и основные определения, используемые в данной работе. Дано определение объекта оценки. Так как исследование проводилось на примере объекта недвижимости, дано определение недвижимости, и связанных с ним правоотношений.
Сделано предположение о том, что необходимым условием собственника при передаче в управление объекта недвижимости, кроме получения постоянного дохода от использования объекта, является увеличение рыночной стоимости его собственности. В связи с этим раскрыто понятие рыночной стоимости. Дана краткая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости.
Определены и подробно описаны основные этапы процесса оценки рыночной стоимости объекта для целей управления. В частности, выявлено, что процесс оценки рыночной стоимости для этой цели состоит из следующей последовательности действий:
Обследование объекта;
Сбор общих данных и их анализ;
Сбор специальных данных и их анализ;
Анализ наиболее эффективного использования;
Анализ рисков проекта;
Оценка стоимости земли;
Применение подходов оценки объекта;
Подготовка заключения о рыночной стоимости;
Выработка рекомендаций для целей управления.
Проанализирована собранная информация по оцениваемому объекту, а также среде его местоположения. Определены основные и особые допущения и ограничивающие условия, принятые при проведении исследования, в частности:
В результате проведенного изучения сегментов рынка недвижимости были определены основные показатели его развития и даны прогнозы развития рыночной ситуации с целью дальнейшего прогнозирования показателей, используемых при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости и выработке стратегии повышения эффективности использования объекта.
Дано определение понятия наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), подробно описан алгоритм поиска и выбора наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта, в рамках которого были определены основные этапы проведения анализа.
В результате проведенного анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного был выбран вариант постройки на земельном участке многофункционального здания, обеспечивающий наибольшую остаточную стоимость оцениваемого участка.
По результатам расчетов определено, что наиболее эффективным использованием земельного участка с существующими улучшениями, является использование в качестве многофункционального объекта, то есть по текущему назначению.
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта в дипломной работе рассматривалось три классических подхода: затратный, доходный и сравнительный.
В результате применения затратного подхода, рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием техник этого подхода, составила 323 503 000 руб.
В рамках затратного подхода при расчете восстановительной стоимости здания был применен метод укрупненных элементных показателей стоимости.
В результате реализации сравнительного подхода рыночная стоимость оцениваемого объекта, составила 382 550 000 руб. Расчеты в рамках данного подхода выполнены с применением техники квалиметрических оценок
При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом была реализована техника дисконтирования денежных потоков и рассмотрены три различных сценария развития ситуации. В результате, рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием данной техники, составила 398 024 000 руб.
Проведена процедура согласования результатов оценки. Она основывалась на выставлении экспертных оценок назначении определенных весов подходам в соответствии с их надежностью. Рыночная стоимость (без учета НДС) с учетом округления в итоге составила 377 704 000 руб.