16.Методика связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.

Методика связанных инвестиций — заемного и собственного ка­питала применяется, когда для покупки объекта оценки использо­вался заемный и собственный капитал в определенной известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации долж­на удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного и собственного капитала. В противном случае кредиторы не предо­ставят кредит. Более того, ставка капитализации заемного капи­тала должна предусматривать не только получение дохода на пре­доставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде пери­одических амортизационных выплат. Ставка капитализации должна также удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе самому инвестору будет неинте­ресно вкладывать собственные средства в покупку объекта оценки. Причем ставка капитализации на собственный капитал должна предусматривать получение инвестором нормативного (рыночно­го) дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

Ипотечная постоянная состоит из 2-х частей: 1) ставки процен­та по кредиту и 2) коэффициента фонда погашения основной суммы кредита.

Методика связанных инвестиций — заемного и собственного капи­тала заключается в определении общей ставки капитализации пу­тем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита (заемного капитала) к величине всей суммы инвестиций (Укр) называется кредитной составляющей или долговой долей суммарных инвестиций в оцениваемый объект пред­приятие. Тогда доля собственного капитала равна (1 — Укр).

Схема реализации методики связанных инвестиций — заемного и собственного капитала представлена ниже.

Составляющая заемного капитала = К_кр. × У_кр.

Составляющая собственного капитала = К_соб.к. × (1 — У_кр.)

К_общ. = ∑ составляющих

где К_кр — ипотечная постоянная;

К_соб.к. — ставка капитализации на собственный капитал.

Или - Коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций: Кк = Rск dск + Rзк dзк, где Rск, Rзк - ставка доходности на собственный и заемный капитал соответственно; dск, dзк - доля собственного и заемного капитала в покупке.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

R_m = ДО / К

где R_m – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = М • R_m + ( 1 – M ) • R_e (4.21)

где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала  30%; ставка процента по кредиту  12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собст­венный капитал  5%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых,  0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.21: R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).