Вопрос 13

1.1.2. Жилищный фонд и жилищные услуги

 

Ядром материально-пространственной подсистемы жилищного рынка являются сами жилища, а элементарной порцией жилища считается жилищная единица или жилая ячейка. Согласно международным нормам признаком жилищной единицы является наличие кухни и (или) отдельного входа. Как правило, предполагается, что жилищная единица предназначена для заселения отдельной семьёй. Хотя повсеместно отмечается наличие и определённой доли коммунальных единиц, одновременно используемых двумя, обычно (но не обязательно) родственными семьями. Жилищная единица может представлять собой индивидуальный отдельно стоящий дом, либо квартиру в жилище для многих семей.

Каждая жилищная единица может рассматриваться в теории рыночного жилища в одном из двух аспектов: как элемент жилищного фонда и как жилищная услуга (рис. 1.2.).

Жилищный фонд – это совокупность жилищных единиц, произведённых с использованием земли, строительных материалов, финансовых и трудовых ресурсов. Применяя это понятие , подразумевают жилище как объект инвестиций, как здание, строение, объект недвижимости, имущественной и технической инвентаризации, обладающий определённой стоимостью и способностью приносить прибыль от его коммерческой эксплуатации или продажи, как объект, способный быть жилищной собственностью.

Жилищная услуга - это та же самая жилищная единица, но с точки зрения её способности осуществлять потребительские функции, то есть удовлетворять разнообразные – биологические, социальные, психические – потребности семьи и индивида.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Рис. 1.2.  Материально-пространственные элементы жилищной системы

 Каждый элемент жилищного фонда способен непрерывно порождать жилищные услуги будучи оснащён для этого всем необходимым: электроэнергией, отоплением, водой, мебелью и оборудованием и т.п. Чем меньше степень физического и морального износа фонда, тем больше его способность предоставлять жилищные услуги. И наоборот. Многоквартирный жилой дом, используемый как доходный, для его владельца является единицей жилищного фонда, а для арендующих в нём квартиры семей – жилищными услугами. Индивидуальное жилище семьи – собственный дом – сочетает для владельца и жителя оба этих качества.  Построенный, но незаселённый многоквартирный дом, где нет ни света, ни тепла, ни жителей, всё же является более или менее ценным жилищным фондом, хотя в этот момент и не предоставляет жилищных услуг. С точки зрения жилищной экономики, фонд и услуги связаны, но достаточно независимы, настолько, что на рынке может сложиться ситуация одновременного подорожания фонда и удешевления предоставляемых им услуг.

Жилищные услуги могут поставляться как созданием нового жилищного фонда, так и реконструкцией существующего, и конверсией нежилых помещений в жилые. Второе и третье в принципе предпочтительнее, так как одновременно решаются две задачи: пополнение услуг и возобновление ценности существующего деградированного фонда.

Жилищные единицы, формирующие материально-пространствен-ную подсистему рынка, разнообразны как элементы фонда и услуги.  Можно назвать по крайней мере семь классификационных признаков для систематизации и описания этого разнообразия (см. рис. 1.2.).

По социальному назначению следует различать две подсистемы жилищного рынка: коммерческую и социальную^[12].

Коммерческое жилище (собственно рыночное) создаётся, как и всякий товар, для извлечения прибыли путём удовлетворения наличного платёжеспособного спроса. Поскольку спрос сильно дифференцирован по типам жилищ, их размерам, уровню комфорта, размещению, цене и другим признакам, дифференцировано и предложение, то есть само коммерческое жилище^[13].  Коммерческие жилища с одинаковыми, существенно важными для потребителя свойствами, адресованными определённым категориям рыночных клиентов, образуют сегменты жилищного рынка или субрынки.  С учётом местных особенностей и структуры спроса в разных странах и регионах выделяют разные рыночные сегменты.

Социальное жилище существует во всех экономически развитых странах как форма обеспечения жилищем тех категорий населения, которые не в состоянии нести расходы по оплате коммерческого жилища. А во многих процветающих и, по меркам современной России, несбыточно благополучных странах социальное жилище доступно значительной части, большинству, а то и всему населению. Главная особенность социального жилища, во всех случаях отличающая его от коммерческого, - это частичная оплата его стоимости из бюджетных источников. При этом по качеству и уровню комфорта социальное жильё может не уступать коммерческому и даже превосходить его некоторые сегменты.  Подробнее две подсистемы рынка будут рассмотрены во второй главе.

По форме собственности (типу собственника) в России различают пять видов жилищного фонда: частный, государственный, муниципальный, общественный и коллективный. Частное жилище находится в собственности физических и юридических лиц (частных предприятий, организаций). Государственное – принадлежит федеральным структурам или субъектам Российской Федерации (республикам, краям, областям, городам федерального значения).  Муниципальное жилище – это фонд органов местного городского самоуправления, общественный – находится в ведении общественных объединений (партий, движений, творческих союзов и т.п.).  А коллективный фонд это смешанное, совместное владение перечисленных выше собственников.

По условиям, на которых жилище предоставляется домохозяйству, различают аренду квартир (реже – домов) и владение на правах собственности домами и квартирами.  При этом важно различать владение жилищной единицей как жилищной услугой (проживание в собственной квартире или доме) и владение жилищем, особенно многоквартирным домом, как жилищным фондом для сдачи в коммерческую или социальную аренду. Поэтому понятие «владелец жилища» всегда требует соответствующего уточнения

Всякое арендуемое жилище арендуется у кого-то, - одного из тех, кто перечислен в списке возможных собственников жилищного фонда.

Владение квартирами как собственностью в многоквартирном доме, например, в результате приватизации бывших арендуемых жилищных единиц или вследствие долевого строительства дома, приводит к образованию кондоминиума, то есть «совладения»., когда квартиры находятся в собственности домохозяйств, а места общего пользования (внеквартирные лестницы, лифты, чердаки, подвалы, дворовая территория, фасад, кровля) – в совместном владении.

Между тремя названными признаками жилищ имеются определённые связи, то есть жилища обычно существуют как достаточно устойчивые сочетания их социального назначения, формы собственности и формы владения.  Например, современное социальное жилище чаще находится в собственности муниципалитетов или частных бесприбыльных организаций, а владеют им домохозяйства в форме аренды (хотя, как мы увидим в разделе 2.2., возможны и другие варианты).  Коммерческое по назначению жилище имеет тенденцию создаваться и использоваться как частная собственность (и здесь, правда, придётся сделать оговорку о наличии и даже широком распространении иных вариантов).  Такие типичные сочетания В.В. Кутузов предлагает называть формами предоставления жилья. На рисунке 1.3. показана структура жилищного фонда некоторых европейских стран по формам предоставления жилищ.

Понятие архитектурный тип жилища - собирательное и подразумевает классификацию жилищ в первую очередь по их объёмно-пространственной структуре, наличию и виду внеквартирных коммуникаций и характеру связи каждой жилой ячейки с уровнем земли.  По этим признакам на рынке жилищ различают: индивидуальные отдельно стоящие (односемейные) дома; спаренные или попарно блокированные дома; дома рядовой блокировки; секционные, коридорные и галерейные дома, а также дома, сочетающие названные планировочные решения (секционно-коридорные, секционно-блокированные, секционно-галерейные и т.п.).  

Жилищный фонд каждого города представлен домами разных конструктивных типов, отличающихся материалом стен и технологией возведения. Кирпичные, деревянные (бревенчатые, брусчатые и щитовые), блочные, панельные, сборные и монолитные железобетонные, каркасные и стеновые жилые дома значительно различаются по стоимости единицы площади в них, по потребительским свойствам и привлекательности для разных клиентов. Каждая из категорий может иметь сложную внутреннюю организацию.

Как мы уже упоминали, долговечность жилища как товара приводит к тому, что на рынке всегда представлены жилища разного возраста, то есть, с разной степенью износа, потери потребительских свойств в ходе эксплуатации, старения и разрушения конструкций, современности планировочных и архитектурных решений

  Особое значение для клиента рынка имеет разница между новым жилищем и тем, что уже находилось в эксплуатации, то есть «бывшим в употреблении». Две эти категории жилищ образуют соответственно первичный и вторичный жилищные рынки.  Жильё на первичном рынке стоит дороже аналогичного на вторичном (табл.1.1.).

 

Таблица 1.1.

Средняя стоимость общей площади жилищ

на первичном и вторичном рынках  в 1997 г.(USD)

(по данным: Ноздрина, Стерник, 2000, с.129)

 

	Первичный рынок	Вторичный рынок	Соотношение цен
Россия в целом	549	436	1,26
Москва	1224	999	1,23
Иваново	390	258	1,51

 

Считается, что в течение первых двадцати лет после постройки жилище сохраняет свои потребительские качества без существенного понижения.  А затем теряет первоначальную стоимость примерно на полтора процента в год. В результате оно становится не только менее комфортным, но и более затратным в связи с ростом расходов на содержание и ремонт, менее привлекательным как объект вложения и сбережения капитала.  Моральный износ жилого дома может быть отложен, а коммерческая привлекательность повышена, если дом является памятником архитектуры, спроектирован известным мастером.  Именно это обстоятельство дополнительно стимулирует богатых рыночных клиентов оплачивать высокие гонорары модным архитектурным мэтрам.

Жилище рынка дифференцировано по типам домохозяйств, которым оно предназначается, то есть по социально-демографической специализации.  Одни сегменты рынка предлагают жилища для семей с детьми, другие – для одиночек добрачного и зрелого возраста, третьи – для одиноких престарелых и пожилых супружеских пар, четвёртые - для так называемых «маломобильных категорий населения» – инвалидов.  В жилищном фонде университетских городов представлены специальные арендуемые жилища для студентов, а курортные города имеют специальный гостиничный фонд для отдыхающих.  Часть фонда сдаётся в аренду, а иногда и продаётся с элементами мебели и оборудования (меблированные комнаты), в специализированном фонде для людей с ослабленным здоровьем предоставляются услуги сиделок и медсестёр, в жилье для престарелых  - горничных, прачечных, питания, оздоровительных центров и так далее. Более подробно мы рассмотрим типологию жилищ в разных сегментах рынка во второй главе, здесь же ограничимся упоминанием того, что большинство названных типов встречается и в коммерческой, и в социальной подсистемах, как в собственной, так и в арендуемой формах.