- •Состав и краткое содержание работ
- •1. Исходные данные для выполнения работы
- •1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости
- •2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
- •2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода
- •2. 2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
- •2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
- •2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
- •3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
- •3.1. Алгоритм реализации доходного подхода
- •3.2. Реконструкция отчета о доходах
- •3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
- •4. Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Приложения
- •Список использованной литературы
- •1. Григорьев в. В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. - м.: инфра-м, 1997. - 320 с.
- •2. Тарасевич е. И. Оценка недвижимости. - сПб.: сПбГту, 1997.-424 с.
- •Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения
СОДЕРЖАНИЕ
Состав и краткое содержание работ |
5 |
Введение |
6 |
1. Исходные данные для выполнения работы |
7 |
1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости |
13 |
2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода |
14 |
2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода |
14 |
2. 2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества |
15 |
2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста |
18 |
2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа |
19 |
2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли |
19 |
2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат |
21 |
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода |
22 |
3.1. Алгоритм реализации доходного подхода |
22 |
3.2. Реконструкция отчета о доходах |
22 |
3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации |
24 |
4. Согласование результатов оценки |
24 |
Заключение |
25 |
Приложения |
26 |
Приложение 1. Исходные данные для выполнения работы |
26 |
Приложение 2. Список объектов-аналогов |
31 |
Приложение 3. Распределение производственных зданий по группам капитальности |
41 |
Приложение 4. Поправочные коэффициенты для перехода от одной группы капитальности к другой |
41 |
Приложение 5. Справочные данные для расчетов |
41 |
Приложение 6. Индексы к элементам прямых затрат в ценах 1984 года на полный комплекс работ при новом строительстве и реконструкции |
43 |
Приложение 7. Ставки налогов и сборов, принятые в курсовой работе |
43 |
Приложение 8. Нормативные сроки службы зданий и сооружений в зависимости от групп капитальности |
44 |
Приложение 9. Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа |
44 |
Приложение 10. Данные по рынку купли-продажи земельных участков |
45 |
Список использованной литературы |
46 |
Состав и краткое содержание работ
В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости промышленного предприятия. Расчет выполняется по вариантам, на примере одного из объектов недвижимости – офисного (административного), производственного или складского назначения.
Курсовая работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованной литературы.
Во введении кратко раскрывается место и роль в экономике рынка недвижимости и института оценки.
В первой главе, производится выбор варианта, приводится описание объекта оценки. Выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.
Во второй и третьей главах выполняется расчет рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов - затратного (глава 2) и доходного (глава 3). Применение третьего подхода - сравнения продаж предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли (в главе 2).
В четвертой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчета, полученных во второй и третьей главах.
В заключении студентами делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объекта, о характере его возможного дальнейшего использования.
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.
Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.
Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.
Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.
1. Исходные данные для выполнения работы
Исходные данные, необходимые для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов, разбиты на индивидуальные и общие.
Индивидуальные данные по вариантам приведены в прил. 1.
Вариант назначается преподавателем или принимается по двум последним цифрам номера зачетной книжки студента.
Общими для всех вариантов принимаются следующие данные.
По административному корпусу
Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции:
1 и 2-х этажные здания - стены и столбы из кирпичной кладки;
3 и 4-х этажные здания – железобетонный каркас с кирпичным заполнением.
Основные строительные конструкции:
Элемент |
1 и 2-х этажные здания |
3 и 4-х этажные здания |
|
фундаменты |
железобетонные ленточные |
железобетонные столбовые |
|
каркас |
нет |
железобетонные колонны и балки |
|
стены и перегородки |
кирпичные |
панели железобетонные и кирпичные |
|
перекрытия |
железобетонные плиты |
железобетонные плиты |
|
крыша |
совмещенная, плоская |
совмещенная, плоская |
|
кровля |
рулонная; |
рулонная |
|
полы |
плитка, линолеум |
линолеум |
|
проемы |
деревянные |
деревянные |
|
отделка внутренняя |
простая |
простая |
|
отделка наружная |
нет |
облицовка плиткой |
|
инженерные системы |
горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами. |
Административные здания, этажностью 3 и 4, имеют встроенный лифт.
Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ’), составляют 15% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.
Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:
вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м3, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м2;
отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;
отремонтировать 25 форточек;
осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;
заменить 400 м плинтуса;
заново застеклить 225 м2 оконных проемов;
произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;
отремонтировать 30 м лестниц;
заменить 18 м поручней;
отремонтировать внутри помещений 300 м2 штукатурки;
заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках;
заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете.
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.
При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 2 месяца.
Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:
-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);
-прочие - $10/м2/год.
Переменные расходы составляют $80/м2/год.
По производственному цеху
Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.
Основные строительные конструкции:
фундаменты – столбчатые, железобетонные;
каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;
стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
перекрытия – ребристые железобетонные плиты;
крыша – совмещенная, плоская;
кровля – рулонная;
полы – железобетонные;
проемы – металлические;
отделка внутренняя – нет, наружная – нет.
Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.
Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.
Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:
заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;
заново застеклить 850 м2 оконных проемов;
отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;
произвести ремонт полов, на площади 550 м2;
произвести ремонт рулонной кровли на 500 м2;
окрасить трубопроводы на площади 800 м2.
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.
При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 6 месяцев.
Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:
-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);
-прочие - $5/м2/год.
Переменные расходы составляют - $35/м2/год.
По складскому помещению
Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).
Основные строительные конструкции:
фундаменты - сборные железобетонные;
каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);
стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
перекрытия - железобетонные плиты;
крыша - совмещенная, плоская;
кровля - рулонная;
полы - асфальтовые;
проемы - металлические;
отделка внутренняя – простая, наружная – простая.
Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.
Косвенные издержки (КИ’) составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.
Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:
заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.;
возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2;
заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;
заново застеклить 250 м2 оконных проемов;
произвести ремонт полов, на площади 700 м2;
произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;
окрасить водным составом фасад на площади 300 м2;
промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;
окрасить трубопроводы на площади 600 м2;
вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.
При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяца.
Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:
-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);
-прочие - $7/м2/год.
Переменные расходы составляют - $25/м2/год.
Стоимостные нормативы для расчета величины отложенного ремонта по всем объектам оценки приведены в прил. 10.