- •Состав и краткое содержание работ
- •1. Исходные данные для выполнения работы
- •1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости
- •2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
- •2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода
- •2. 2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
- •2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
- •2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
- •3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
- •3.1. Алгоритм реализации доходного подхода
- •3.2. Реконструкция отчета о доходах
- •3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
- •4. Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Приложения
- •Список использованной литературы
- •1. Григорьев в. В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. - м.: инфра-м, 1997. - 320 с.
- •2. Тарасевич е. И. Оценка недвижимости. - сПб.: сПбГту, 1997.-424 с.
- •Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения
2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.
Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.
При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.
Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:
(ВСД.о. – ИУ)), (5)
где ИН – накопленный износ здания;
Иу – величина устранимого износа, руб. (рассчитывается по заданию и справочно-нормативным данным из прил. 9);
ЭВ – эффективный возраст здания, лет (принимается по заданию);
ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8);
ВСД.о. – восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб..
2.4. стоимость здания с учетом
накопленного износа
Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:
СД.о. = ВСД.о. – ИН (6)
2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли
Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:
СЗ = SУч х ЦЗ (7)
где SУч – площадь оцениваемого участка земли в м2, принимается как площадь застройки по выражению: SУч = L x B;
ЦЗ – показатель удельной стоимости 1 м2 земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м2 (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже).
Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.
Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:
|
Объект оценки |
Объекты-аналоги, проданные за последнее время |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Цена |
? |
|
|
|
|
|
Площадь |
|
|
|
|
|
|
Цена продажи за 1 м2 |
? |
|
|
|
|
|
Условия рынка |
|
|
|
|
|
|
Корректировка на условия рынка |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная цена продажи |
|
|
|
|
|
|
Корректировка на местоположение |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная цена продажи |
|
|
|
|
|
|
Корректировка на транспортную доступность |
|
|
|
|
|
|
Корректировка на условия зонирования |
|
|
|
|
|
|
Итого скорректированная цена продажи |
|
|
|
|
|
|
Вывод о принимаемой для дальнейших расчетов величине удельной стоимости 1 м2 оцениваемой земли делается студентами самостоятельно на основе полученных после корректировок результатов.