2. Методологические подходы к оценке недвижимости

 

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- затратный подход;

- рыночный подход;

- доходный подход.

2.1 Затратный полход

 

При использовании затратного подхода в определении стоимости оценщики применяют термины «восстановительная стоимость» и «заменяющая стоимость».

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копиии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как и оценивемое сооружение.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Затратный подход предполагает использование следующих методов:

1.  Метод сравнительной единицы

Метод сравниетльной единицы основан на сравнении стоимости площади или единицы объема оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения.

В большинстве случаев применения данного метода используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников, Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректтировку (поправку) на реальные габариты. При этом, если тсследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот.

Даже если некоторое здание идентично в терминах размеров, дизайна и качества конструкций, базовое здание часто отличается от исследуемого. Различные типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут существенно влиять на сравнимые единичные стоимости.

2.  Метод разбивки по компонентам

Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, перегородок, кровли и т.д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимый для устройства единичного объема.

Зная объем каждого компонента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.

3.  Метод количественного обследования

Этот метод является наиболее точным, но в то же время и наиболее трудоемким. Суть его заключается в абсолютно точном количественном определении всех позиций, относящихся к строительству сооружения. Если не ограничивать точность метода, то следует вести учет каждого гвоздя, каждого кирпича и каждой минуты рабочего времени. Зная количество всех материалов и трудозатрат, определяют прямые издержки. Затем определяют косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

Хотя этот метод дает полный стоимостной анализ оцениваемых улучшений, он требует много времени, денег и опытных оценщиков. По этой причине этот метод редко применяется в повседневной практике.