44. Экспертиза местоположения

Сущностью является изучение градостроительной документации относящийся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта и его местоположения.

Способствует ли местоположение объекта его хозяйственной, финансовой деятельности. Используется ли достоинства его местоположения в полной мере.

Основные аспекты экспертизы местоположения:

Объект - градостроительная документация объекта недвижимости;

Предмет – людские и транспортные потоки, транспортная доступность и спрос;

Мера – близость к местам интенсивного движения людей, рекреационные свойсва земельного участка;

Результат – 1) Удачность (неудачность) расположения объекта недвижимости при использовании земельного участка;

2)Время достижения объекта (доступность), уровень шума, степень загрязнения и другие достоинства местоположения объекта недвижимости.

Экспертизы местоположения объекта недвижимости может проводиться на различных циклах жизненного цикла объекта недвижимости. При этом цель проведения экспертизы может быть различной. На этапе ТЭО (технико-экономического обоснования) объекта недвижимости экспертизы местоположения проводится с целью выбора земельного участка, который наиболее подходит и наилучшим образом сочетается с предполагаемым объектом недвижимости. В период оценки объекта недвижимости с целью инвестирования, либо с целью продажи экспертизы местоположения будет играть существенное значение в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Основные задачи экспертизы местоположения:

- Уяснение физического функционального использования объекта недвижимости и эффективность такого использования;

- Маркетинговые исследования по сферам фактического и возможного использования объекта недвижимости;

- Исследование людских и транспортных потоков в месторасположения объекта недвижимости и выявление достоинств такого местоположения;

- Выработка рекомендаций по улучшению выявленных достоинств местоположения объекта недвижимости.

45. Экологическая экспертиза

Экологическая экспертиза.

Сущностью экологической экспертизы является изучение проектной документации на объект недвижимости, исследование реального положения и процесса функционирования и реальной опасносности, которую объект недвижимости может представлять для окружающей среды и для самого владельца в результате производственных или бытовых выбросов, сбросов, выделения различных веществ, сопутствующих эксплуатации рассматриваемого объекта. А также размещения различного рода отходов и выработка предложений по уменьшению такой опасности вплоть до решения о целесообразности возведения или прекращения деятельности существующего объекта.

Основные цели экологической экспертизы:

определение степени загрязнённости территорий и мест, предназначенных для строительстваобъектов недвижимости (далее ОН) и в первую очередь для развития городов и населённых пунктов постоянного рпоживания людей, определение основных факторов загрязнения окружающей среды и их влияние на здоровье человека и среды его обитания.

исследование уровня загрязнённости существующих и вновьпостроенных зданий и сооружений на предмет соответствия стандартам и нормам в части выделения в помещениях вредных для здоровья человека веществ при наличии вблизи жилых и других зданий установок повышенной концентрации электоромагнитного загрязнения, акустического шума, вибрации, радиации и т.д.

разработка мер по устранению выявленных в ходе экспертизы предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязняющих веществ, выделяемых в окружающую среду в помещениях жилых и других зданий.

Аспекты экологической экспертизы:

объект – здание, сооружение, земельно-имущественный комплекс – предприятие.

предмет – опасность, обусловленная функционированием объекта.

мера – уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду.

вид результата: — качественный

— количественный

результат: (качеств) — безопасен/опасен

(количеств) — значение выбросов, сбросов, выделений, захоронений и наносимый ими ущерб.

Экологическая экспертиза проводится на стадии принятия решения о возведении объекта и периодически как в ходе возведения так и в процессе эксплуатации объекта.