7. Предмет залога, требования к предмету залога.

Предметом залога могут выступать только те принадлежащие физическим лицам объекты недвижимости, на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности.

Предметом залога могут быть:

земельные участки (земли населенных пунктов, цель использования - индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства; земли сельскохозяйственного назначения, цель использования - дачное строительство);

нежилые помещения (офисные и торговые площади);

жилые дома, таунхаусы, в том числе находящиеся в стадии незавершенного строительства;

квартиры;

комнаты (зарегистрированные как самостоятельный объект права, а не как доля в праве на квартиру).

Жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

быть обеспеченным горячим (в том числе с использованием автономных систем отопления) и холодным водоснабжением санузла и кухни;

иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах);

не иметь самовольного переустройства и (или) перепланировки и (или) переоборудования.

В случае залога жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения жилого помещения к центральным системам водо-и газоснабжения.

Нежилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

иметь отдельный вход из мест общего пользования (вход с улицы, подъезд, лестничную площадку, коридор);

не иметь самовольного переустройства и (или) перепланировки и (или) переоборудования.

Не могут быть предметом ипотеки деревянные дома, объекты с процентом износа более 50% (включительно), а также жилые помещения, расположенные на территории Москвы в 1-5-этажных домах с 1954 до 1979 г. постройки включительно.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

не находиться в аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Право собственности на предмет залога должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о регистрации права собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При залоге отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса) и т.д.) должно быть оформлено право на земельный участок.

Право собственности на земельный участок должно быть подтверждено документом, оформленным в соответствии с требованиями действующего законодательства. Право аренды на земельный участок должно быть предоставлено залогодателю на срок не менее срока кредита. По условиям договора аренды арендатор должен иметь право безакцептной передачи участка в залог либо должно быть в наличии согласование залога прав аренды с арендодателем.

Предмет залога должен быть свободен от каких-либо ограничений (обременении) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением:

прав членов семьи собственника-залогодателя (для жилых помещений), кроме несовершеннолетних;

прав арендаторов (для нежилых помещений) при условии, что договор аренды заключен на срок менее 11 месяцев и арендатор соблюдает правила целевого использования занимаемого помещения.

В обязательном порядке залогодателем представляется заявление о его состоянии или несостоянии в браке на момент приобретения прав на передаваемое в залог имущество. В случае передачи в залог недвижимости, приобретенной залогодателем в период брака, в обязательном порядке должно быть предоставлено согласие супруга залогодателя на залог имущества либо должен быть представлен брачный контракт (в случае если из условий брачного контракта вытекает, что указанное согласие не требуется).

Стоимость предмета залога и его соответствие указанным параметрам должны подтверждаться оценкой независимой оценочной компании, проведенной не ранее, чем за 45 календарных дней до заключения кредитного договора. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой предмет залога может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого (нежилого) помещения.

Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены предмета залога (расчет коэффициента К/3) и должен составлять не более 70% и не менее 10% от стоимости передаваемой в залог недвижимости, но не более ликвидационной стоимости заложенного недвижимого имущества по отчету об оценке.

Коэффициент К/3 определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения и рассчитывается следующим образом:

Коэффициент К/3 = Сумма кредита / Стоимость заложенного недвижимого имущества

При залоге отдельно стоящего дома оценка должна проводиться отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.

При предоставлении в залог земли сельскохозяйственного назначения, на которой находится строение (коттедж, дом и т.п.), указанное строение рассматривается в качестве предмета залога только в случае соответствия характеристикам жилого помещения (предмета залога), установленным стандартами обслуживания.

При предоставлении в залог земли сельскохозяйственного назначения, на которой находится строение (коттедж, дом и т.п.), не удовлетворяющее требованиям стандарта обслуживания, или объект незавершенного строительства, размер кредита рассчитывается от стоимости земельного участка без учета стоимости строения. В любом случае сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в отчете об оценке.

Оценщик представляет отчет об оценке, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 5.02.07 г.) и Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.01 г. N 519 (с изм. и доп. от 14.12.06 г.) и составляться по прилагаемой к настоящим Стандартам форме.

Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований действующего российского законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в Отчете об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от ее проведения.