7. Особенности купли-продажи недвижимого имущества.

Договор купли-продажи недвижимости, с одной стороны, для участников рынка является уже привычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки – при составлении  договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него установленную цену. 

В нашем случае речь идет о купле-продаже недвижимости, поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551). 

О том, как юридически правильно составляется рассматриваемый нами документ, стоит рассказать поподробнее. Кстати, очень часто в форму договора купли-продажи недвижимости облекаются и сделки по обмену жилых помещений – это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые. 

Итак, структура. Любой договор купли-продажи недвижимости начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

- наименование и номер договора; 

- дата и место заключения (город, село, Северный полюс, Антарктида и т.д.); 

- информация об участниках заключаемого соглашения (полные и действительные паспортные данные); 

- полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости); 

 - указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты). 

Также в преамбуле, как в театральной программке, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д. 

Дальше следует основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:                  - предмет договора купли-продажи недвижимости;             - дата его заключения и срок действия; 

            - порядок расчетов, размер и условия платежей;             - взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости. 

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами  являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и  Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ). Помните, что у юристов свой, специфический взгляд на мир, поэтому законодательство порой преподносит самые неожиданные сюрпризы. 

в заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны: 

- реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости; 

- подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры и.т.д.; 

- форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями; 

- лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых; 

- документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью; 

- срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда; 

- ее реальная стоимость. 

Чтобы купля-продажа недвижимости была правомерной и в будущем не принесла неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше осуществлять ее под надзором профессионалов. С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли-продажи недвижимости досконально изучены.