1.4.Дохідний підхід
Дохідний
підхід заснований на припущенні, що
інвестор не заплатить за умови його
найбільш ефективного використання. На
основі оцінок імовірної ефективності
використання об’єкта (використання
його потенціалу) (
)
та оцінки ПВД визначається ефективний
валовий дохід (ЕВД).
Ефективний валовий дохід зменшений на суму операційних витрат за відповідний період дорівнює чистому операційному доходу (ЧОД).
Визначення вартості об’єкта оцінки на основі ЧОД вимагає застосування процедури капіталізації, яка може бути виражена двома методами:
Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі.
У цьому випадку вартість майна рівна:
С
де:
к – коефіцієнт капіталізації.
Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. У цьому випадку вартість майна рівна:
де:
,
,
- чистий операційний прибуток за період
nроків;
-
ставка дисконту;
-
реверсія – вартість об’єкта у після
прогнозний період.
При використанні цього методу для оцінки нерухомості інвестори виділяють декілька рівнів доходів та витрат. Джерелом інформації для цього служить бухгалтерський звіт про доходи та витрати. Перший рівень - це потенційний валовий доход від здачі об'єкту нерухомості в оренду на цілий рік або доход, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом. Другий рівень - це дійсний ефективний валовий доход, який визначається шляхом віднімання з потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати та інших утрат. Третій рівень - це чистий операційний доход - це величина, яка характеризує реально одержаний доход за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат з обслуговування боргу). Четвертий рівень - це грошові кошти, які надшити до виплати податків.
Визначивши величину доходів за попередні періоди, визначається тенденція їх розвитку в майбутньому та вираховується їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об'єктів нерухомості при бажанні інвестора вкладати туди кошти.
[http://verscespasrelaxants.com/pidruchinki-po-investitsijnij-dijalnosti/11-invest/462-realn_nvestic_-_osoblivost_ocnki_neruhomost.html]
РОЗДІЛ 2 «Характеристика та визначення вартості оцінки медичного пункту Черкаського політехнічного технікуму»
2.1.Загальна характеристика об’єкта оцінки ідентифікація прав власності
Об’єктом
оцінки є вбудоване приміщення загальною
площею 17.64
,
розташоване на першому поверсі
чотирьохповерхової будівлі за адресою:
м. Черкаси, вулиця Ільїна, 226.
Станом на дату оцінки оцінюване приміщення перебуває у державній
Власності.