48

Регистрация прав на недвижимость и сделок с ним

1. Понятие и значение государственной регистрации недвижимости.

Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации. Она определяет государственную регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Рассмотрим сначала государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется, прежде всего, ее целями и содержанием. Применительно же к определению деятельности, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.

Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. Эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.

Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

До введения в действие Закона о регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникали независимо от регистрации. Поэтому, прежде всего, в каждом отдельном случае необходимо определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковым не является.

Можно говорить об определенной унификации правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость, выделив два варианта:

1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не считается возникшим.

2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать.

Вполне очевидно, что распорядиться правом без регистрации нельзя как в первом, так и во втором случае, разница лишь в том, что в первом случае это распоряжение невозможно по причине отсутствия самого права, а во втором - регистрация служит лишь "техническим" условием осуществления распоряжения.

2. Источники правового регулирования государственной регистрации недвижимости.

Основными источниками правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: Гражданский кодекс РФ (ст. 131) и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии ^[2].

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Содержащиеся в государственном кадастре недвижимости документы подлежат постоянному хранению; их уничтожение и изъятие из них каких-либо частей не допускаются.

Действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе, называются кадастровым учётом.

Кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

3. Государственная регистрация как правовой институт.

Государственная регистрация как правовой институт характеризуется следующими признаками: а) установление ее требований и процедур прежде всего законами; б) государственное признание законности или незаконности действий юридического и физического лица; в) обязательность осуществления регистрации для соответствующего органа и хозяйствующих субъектов; г) обладание юридико - информационной ценностью.

Государственная регистрация как бы открывает дорогу юридическим и физическим лицам для экономической и иной деятельности. Поэтому она осуществляется в разных формах - как способ первичного учреждения статуса юридических лиц, как способ официального удостоверения видов юридических действий и правовых актов, как способ легализации изменения статусов физических лиц. Тем самым в основу многообразия жизнедеятельности субъектов права кладутся общие юридические критерии.

Естественно, институт государственной регистрации динамичен, поскольку меняются его способы, объем и процедуры. Вопрос в том, чтобы "регистрационная мера" была обоснованной и обеспечивала сочетание публичных, корпоративных и частных интересов.

Как свидетельствует изучение практики, этому мешают нарушения двоякого рода. Регистрация нередко бывает чрезмерно объемной, детальной, что ведет к проявлениям бюрократизма и ограничению самостоятельности хозяйствующих субъектов. В то же время ее подчас пытаются использовать в корыстных интересах, а это влечет за собой обман, коррупцию и оформление ложных документов.

Большинство исследователей считает, что нормы, относящиеся к государственной регистрации прав на недвижимость, образуют правовой институт. Правовой институт является одним из основных элементов структуры законодательства, которые зависят от характера взаимосвязей между частями предмета правового регулирования <1>. С.С. Алексеев особо подчеркивает, что "материальной предпосылкой для формирования правового института является наличие такой разновидности общественных отношений или такого участка ряда разновидностей, которые бы объективно требовали обособленного регулирования комплексом нормативных предписаний". Давая характеристику правового института, укажем, что под правовым институтом понимается система "взаимосвязанных, взаимодополняемых по своему назначению норм, регулирующих относительно обособленную совокупность взаимосвязанных общественных отношений».В то же время большинство исследователей полагают, что институт регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является межотраслевым (или комплексным, т.е. регулируется нормами ряда отраслей).Так, например, по мнению В.В. Михольской, "институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество является комплексным, так как представляет собой совокупность норм, которые входят в различные отрасли права, например, конституционное, административное, гражданское и др." А.В. Волынцева указывает, что "институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен характеризоваться как комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество, основанный на сочетании методов преимущественно административно-правового и гражданско-правового регулирования". Такого же мнения придерживается Н.В. Диаковская. Вместе с тем П.В. Крашенинниковым и М.Г. Пискуновой государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним рассматривается как институт гражданского права. В то же время С.Б. Пашенько приходит к выводу "об административно-правовой природе института государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Как представляется, в каждой из предлагаемых позиций есть свое рациональное зерно. Вполне можно говорить о государственной регистрации прав на недвижимое имущество как о гражданско-правовом институте, если включать в этот институт все нормы гражданского права, относящиеся к регистрации прав на недвижимое имущество. Эти нормы можно обнаружить не только в Гражданском кодексе и Законе о регистрации. Они находятся также, например, в Федеральных законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1>, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" . Однако следует признать, что нормы, определяющие порядок регистрации, окажутся за пределами такого института гражданского права.

4. Государственная регистрация как юридический акт.

В Российской Федерации действует определенный порядок оформления прав на недвижимое имущество — это государственная регистрация прав и сделок с ним. Для точного соблюдения установленного порядка оформления необходимо знать ключевые положения законодательства. Основным законом, регулирующим порядок регистрации, является Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) от 21 июля 1997 г., который вступил в силу 31 января 1998 г. Положения о регистрации также содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. и других нормативно-правовых актах. Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования права на недвижимость. Что регистрировать? В соответствии с законодательством регистрации подлежат права, ограничения (обременения) прав и сделки с недвижимым имуществом. ГК РФ устанавливает, что государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение. К иным вещным правам относят: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования. Обязательность государственной регистрации возникает в двух случаях: если права приобретены после 31 января 1998 г.; если права возникли до 31 января 1998 г., но собственник недвижимости в настоящее время собирается совершить сделку, влекущую отчуждение или ограничение прав на недвижимое имущество (для этого перед сделкой необходимо зарегистрировать ранее возникшие права на недвижимость). Последнее можно сделать одновременно со сделкой или переходом права. Тогда платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права не нужно. В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, государственную пошлину взимают в размере, равном половине установленного размера пошлины за регистрацию прав. Если никакой сделки с недвижимым имуществом не предвидится, то регистрировать ранее возникшие права необязательно. Права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что гражданин, который проживает в жилом помещении по завещательному отказу, вправе требовать государственной регистрации права пользования данным помещением в силу завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество удостоверяют свидетельством. Кроме прав государственной регистрации подлежат и ограничения (обременения) этих прав, а именно: ипотека недвижимости, аренда, сервитут, рента. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом. Например, ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи жилого помещения, мены, дарения недвижимости, аренды зданий, строений, сооружений на срок не менее одного года и так далее. Если договор подлежит регистрации, то его считают заключенным с момента государственной регистрации. Произведенную государственную регистрацию сделки подтверждают штампом на договоре.

Юридическое значение государственной регистрации Договор считают заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение положения, предусмотренного п. 3 ст. 433 ГК РФ, в одних случаях влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98) — ее недействительность. Поэтому даже нотариально удостоверенный договор, например купли-продажи квартиры, без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 2. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.). Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

5. Предмет государственной регистрации недвижимости.

Государственная регистрация (учет) объекта (предмета) недвижимости – акт присвоения каждому сформированному объекту (предмету) недвижимости уникальных реквизитов, позволяющих однозначно идентифицировать данный объект регистрации на территории населенного пункта. Эти реквизиты постоянно сохраняются за объектом недвижимости вплоть до прекращения его физического существования.

Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:

- права на недвижимость;

- сделки с недвижимым имуществом;

 - обременения (ограничения) прав на недвижимость.

В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: "Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике - т.е. возникающие и отпадающие "ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение". В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей"*(334).

Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.

В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. N 132 об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации*(335)указал на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, а также вторгаться в содержание договора.

Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации - в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта*(336). Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Предметами учета являются - объекты недвижимости и составляющие их предметы (элементы) недвижимости.

К предметам недвижимости, существующим в составе объекта недвижимости, относят:

• предмет недвижимости первого вида: земельный участок, который определяет внешние границы всех подчиненных предметов недвижимости второго вида;

• предмет недвижимости второго вида: самостоятельный пространственный физический объект, расположенный в границах земельного участка, на который могут быть установлены права отдельного лица или группы лиц. Такой предмет определяет внешние границы всех подчиненных предметов недвижимости третьего вида и является “сложной вещью” (имущественным комплексом);

• предмет недвижимости третьего вида: является самым мелким самостоятельным физическим образованием (“неделимой вещью”) и представляет собой самостоятельную физическую часть пространственного физического объекта, существующую в его границах, на которую могут быть установлены права отдельного лица или группы лиц.

6. Субъекты и объекты общественный отношений по поводу признания и подтверждения государством прав на недвижимость.

В правоотношении всегда можно выделить четыре взаимодействующих элемента: субъект правоотношения, объект правоотношения, субъективное право, юридическую обязанность. Субъектом по современным теоретическим воззрениям может быть физическое лицо (индивид) и организационно оформленное коллективное образование.

Субъекты гражданских правоотношений - это лица, обладающие правосубъектностью, т.е. граждане, общественные образования, которые могут быть носителями гражданских прав и обязанностей, участвовать в гражданско-правовых отношениях.

К физическим лицам относятся граждане (в некоторых монархиях подданные), лица без гражданства, иностранные граждане. К организациям прежде всего относятся юридические лица, некоторые иные коллективные образования, само государство в целом (оно может выступать и в виде юридического лица в некоторых имущественных правоотношениях).

Создавая или используя полезные свойства объекта недвижимости, субъекты гражданских правоотношений играют разные функциональные роли: собственника, застройщика, заказчика в строительстве, строительного подрядчика, девелопера, инвестора, риэлтора, управляющего объектом недвижимости, гаранта (поручителя), специализированной эксплуатационной организации, нотариуса, покупателя (потребителя), продавца, оценщика, арендодателя, арендатора, регистратора, инвентаризатора и др.

Каждой функциональной роли соответствует определенный вид профессиональной деятельности: девелопмент (комплексная застройка и развитие территории), риэлторская и оценочная деятельности, аренда объектов недвижимости, строительство объектов недвижимости, финансовая деятельность (кредитование строительства, инвестирование строительства, страхование операций с недвижимостью), купля-продажа объектов недвижимости, управление объектами недвижимости (государственная, областная, ведомственная, муниципальная недвижимость, кооперативы, частные (индивидуальные) фонды и пр.).

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Вопрос об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты государственной регистрации., регистрации подлежат:

а) права собственности;

б) другие вещные права;

в) ограничения этих прав;

г) их возникновение;

д) их переход;

е) их прекращение.

В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) право пожизненного наследуемого владения;

д) право постоянного пользования;

е) ипотека;

ж) сервитуты;

з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Объекты регистрации прав на недвижимое имущество:

1. Основным (первичным) объектом регистрации является право собственности.

2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.

3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является частным случаем регистрации изменения этого права.

4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения, изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения, изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как обременение соответствующего вещного права.

6. Документы, оформляющие сделки, а также документы, содержащие сведения о других юридических фактах, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав, не являются объектом регистрации, а выступают как единственное средство получения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридических фактах.

7. Задачи государственной регистрации недвижимости.

В тексте Закона прямо не формулируются его цели и задачи, но из анализа норм очевидно, что основной задачей Закона является стремление с помощью правовых и организационных мер оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировать все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок с ней реализует две цели:

• для юридических и физических лиц: обеспечение гарантий прав собственности и создание условий для их полноценной реализации в хозяйственной деятельности,

• для Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований: создание условий для вовлечения недвижимости в хозяйственный оборот в целях упорядочения налогообложения и увеличения доходов бюджета.

Таким образом, различают следующие объекты регистрации:

• объект недвижимости;

• права на объект недвижимости;

• сделка с правами на объект недвижимости (или с самим объектом недвижимости).

Соответственно существуют:

• «государственная регистрация объекта недвижимости»;

• «государственная регистрация права на объект недвижимости»;

• «государственная регистрация сделок с объектом недвижимости».

8. Основные признаки недвижимости, ее виды, функциональное назначение.

Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому "разделению" этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его "юридическое разделение" возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)*(143), однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи*(144).

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также не свободно от недостатков.

В одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства*(145). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс*(146). И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Отметим, что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин "постройка" является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов.

Однако вернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

- отнесение к недвижимости земельных участков;

- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

- отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

При новейшей кодификации гражданского законодательства российский законодатель посчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельности государства. Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль за оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более жестком режиме.

Так же режимом недвижимого имущества наделено предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят не только недвижимые по природе вещи (земельные участки, сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество, которое может быть перемещено без причинения несоразмерного ущерба его назначению и более того, имущественные права и обязанности (права требования, долги), объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Совокупность указанных вещей, имущественных прав обязательственно-правового характера и исключительных прав рассматривается законодателем в нераздельном единстве, что и позволяет устанавливать для предприятия как объекта гражданских прав единый правовой режим - в данном случае правовой режим недвижимости.

Но земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое, в свою очередь, также оказывается юридически значимым понятием.