Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений

 

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной. В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенно установить, какое здание или сооружение подлежит передаче в качестве объекта аренды.

Для регулирования аренды зданий и сооружений важен срок, на который заключается соответствующий договор. Этот договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока (на неопределенный срок). В том случае, если договор аренды здания, сооружения или иной недвижимости заключен на неопределенный срок, то каждой из сторон предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для расторжения договоров аренды недвижимости, заключенных бессрочно, установлены более длительные сроки для предупреждения о предстоящем расторжении, нежели для расторжения договоров аренды движимого имущества (в этом случае контрагент по сделке должен быть предупрежден за месяц до расторжения договора). Это обусловлено тем, что недвижимые объекты более сложны для использования и, следовательно, их освобождение требует большего времени, нежели высвобождение из использования движимой вещи.

В том случае, если договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок до одного года, то его государственной регистрации не требуется. Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году и, следовательно, соответствующий договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации*(421).

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

До разграничения государственной собственности на землю проведение государственной регистрации права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(422)).

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

В судебно-арбитражной практике сформулированы определенные правила в отношении тех договоров аренды зданий и сооружений, которые не подлежат государственной регистрации. К числу таких договоров относятся:

 - заключенные на неопределенный срок;

- заключенные на срок менее одного года, если их сила распространена на предшествующие отношения сторон, которые в совокупности превысили один год;

- заключенные на срок менее одного года и продленные на неопределенный срок;

- заключенные на срок менее одного года и продленные на тот же срок*(423);

- заключенные со сроком действия до наступления определенного события (такое условие не может квалифицироваться как условие о сроке)*(424).

 45. Государственная регистрация сервитутов.

Сервиту́т (лат. servitus, servitutis — подчинённое положение) — ограниченное право пользования чужой вещью (в дореволюционной русской правовой терминологии — право участия частного).

Сервитуты традиционно делят на личные и предиальные.

Личным является сервитут, установленный в пользу определенного лица, тогда как предиальным — установленный в пользу собственника (пользователя) чётко определенной недвижимости. Примером личного сервитута может быть право членов семьи нанимателя пользоваться жильем нанимателя. Если сервитут устанавливается в интересах неопределённого круга лиц, то он оформляется правовой нормой и называется публичным сервитутом. Наиболее распространенным видом предиального сервитута является право пользования чужим земельным участком — так называемый земельный сервитут. Это, например, право проложить водопроводные трубы через чужой земельный участок, прорыть канавы для спуска воды, проезжать и прогонять скот через него.

Сервитуты могут быть срочными и бессрочными, платными и бесплатными. Исчерпывающего перечня сервитутов законодательство, как правило, не вмещает, позволяя устанавливать любые сервитуты, которые отвечают признакам сервитутного права и не противоречат нормам закона.

Способами установления сервитута в законодательстве разных стран признается обычай, договор, решение суда, завещание и некоторые другие. Отличительной характеристикой сервитута как права на чужую вещь является невозможность или затрудненность осуществления прав без установления сервитута.

1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

2. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ).

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ). 

46. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

1. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. 29.12.2004)).

В случае, если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

 2. В случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества (п. 2 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ).

3. Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без уплаты государственной пошлины (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).

Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня государственной регистрации ограничения права обязан в письменной форме уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для государственной регистрации ограничения права (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

4. Копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации.

Сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. (п. 4 введен Федеральным законом от 29.12.2004 N 196-ФЗ)

47. Государственная регистрация ипотеки.

Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество имеет весьма важное значение в правовом регулировании отношений по поводу недвижимых вещей.

Поскольку ипотека является залогом именно объектов недвижимости, то на этот институт в полном объеме распространяются требования статей ГК РФ, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Данная норма имеет важные юридические последствия. Законодатель установил, что несоблюдение данного правила влечет недействительность договора (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Однако такой подход к незарегистрированным договорам ипотеки со стороны законодателя не совсем точен. Видимо, правильнее было бы говорить, что такой договор считается незаключенным, и опорой тому может быть п. 3 ст. 433 ГК РФ, которым установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Кстати, правовое регулирование такой разновидности, как предприятие, пошло именно по этому пути: в соответствии с п. 3 ст. 560, п. 1 ст. 564 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при этом право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что она проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (п. 1 ст. 29 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Это правило касается и тех прав, которые возникли до вступления в силу упомянутого закона и потому признаются действительными. Это вытекает из п. 2 ст. 6 этого закона, предусматривающего, что государственная регистрация возникшего до введения закона права на объект недвижимого имущества производится при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества.

До 30 декабря 2004 г. в российском ипотечном праве действовали правила об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. В соответствии со ст. 10 Закона об ипотеке до госрегистрации договор ипотеки должен был быть нотариально удостоверен. Несоблюдение требования закона к нотариальной форме договора ипотеки влекло недействительность этого договора. Таким образом, в сложном юридическом составе возникновения ипотечного права имелось два правообразующих элемента - государственная регистрация договора ипотеки и нотариальное удостоверение договора ипотеки. Поскольку нотариальное удостоверение сделки во времени предшествовало ее государственной регистрации, то несоблюдение нотариальной формы являлось основанием для отказа в регистрации ипотечного права. Это вытекало из п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, в законодательстве того периода были установлены довольно жесткие требования к условиям возникновения ипотечного права. Помимо волеизъявления сторон на заключение данного договора, необходимо было его удостоверение нотариусом, который в силу своего должностного положения обязан проверить соответствие договора требованиям закона. Затем аналогичные функции по проверке совершаемой сделки требованиям закона выполнялись регистратором государственного реестра.

В настоящее время ситуация изменилась. Законодатель отказался от требования об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Это упростило процедуру заключения соответствующих договоров и возникновения ипотечного права. Единственной сделкой в контексте ипотечных отношений, к которой предъявляется требование о ее нотариальном удостоверении, является соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

48. Договор купли - продажи жилого помещения и его регистрация.

Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).

Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому. Согласно ст.549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.

Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли- продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя каким-либо правом на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля- продажа квартиры в многоквартирном доме);

- договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

- свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

- справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоим ости квартиры;

- предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо оттого, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением (Закон РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", с изменениями от 23 декабря 1992 год а, 11 августа 1994 года).

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Согласно ст.552 ГК по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

При совершении договора купли-продажи жилого помещения, в отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

То обстоятельство, что законодателем установлены различные правила о государственной регистрации договоров продажи недвижимости и договоров купли-продажи жилых помещений, вполне объяснимо. Требование о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения обусловлено необходимостью исключения острейших конфликтов вследствие "двойных" продаж жилых помещений. Зарегистрированный договор купли-продажи в данном случае позволяет исключить заключение еще одного договора купли-продажи жилого помещения. Обосновывается это следующим образом. В соответствии с требованиями законодательства записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок заносятся в ЕГРП. Этот реестр должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с этим имуществом. Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

49. Документы, предоставляемые на государственную регистрацию договора продажи.

1. Заявление продавца (дарителя, отчуждателя по договору мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением) о государственной регистрации перехода права и договора, заполняется в присутствии специалиста отдела приема документов;

2. Заявление покупателя (одаряемого, приобретателя по договору мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением) о государственной регистрации права, заполняется в присутствии специалиста отдела приема документов;

3. Платежный документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию;

4. Документ, удостоверяющий личность заявителя;

5. Юридическое лицо предоставляет:   •  Устав со всеми изменениями и дополнениями;   •  Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;   •  Свидетельство о внесении записи в реестр юридических лиц;   •  Свидетельство о постановке на налоговый учет;   •  Учредительный договор или Договор о создании;   •  Решение уполномоченного органа об избрании руководителя; Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юр. лица.

6. Доверенность (нотариально удостоверенная);

7. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество;

8. Свидетельство о государственной регистрации, если право собственности зарегистрировано в ЕГРП;

9. Договор - со всеми изменениями и приложениями (не менее двух подлинных экземпляров, если составлен в простой письменной форме);

10. План объекта недвижимого имущества с его техническим описанием, удостоверенный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, если ранее не предоставлялся в регистрационную службу и не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

11. Справка ЖЭУ о гражданах, состоящих на регистрационном учете в жилом помещении;

12. Акт приема-передачи, если иное не предусмотрено договором;

В случаях, предусмотренных в законе, на регистрацию предоставляются и иные документы, в том числе:

1. Для физических лиц - нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение (приобретение) недвижимого имущества;

2. Разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора является недвижимое имущество, находящееся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;

3. Разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника;

4. Письменное согласие родителей, усыновителей, попечителей, если продавцом (правообладателем), покупателем является несовершеннолетний (от 14 до 18 лет);

5. Письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

6. При продаже доли в праве общей долевой собственности третьему лицу - документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо письменный отказ всех сособственников от преимущественного права приобретения, оформленный нотариально или в регистрирующем органе;

7. При отчуждении комнаты в квартире - документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме всех собственников остальных комнат о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо письменный отказ всех собственников от преимущественного права приобретения, оформленный нотариально или в регистрирующем органе;

8. Для юридических лиц - справка о крупности сделки подписанная руководителем юридического лица и главным бухгалтером, или решение уполномоченного органа юридического лица о заключении договора;

9. Для юридического лица - справка от продавца (юридического лица) о произведенных расчетах по договору, подписанная руководителем и бухгалтером;

10. При отчуждении имущества перешедшего в порядке дарения и (или) наследственного имущества, в отношении которого свидетельство о праве на наследство выдано до 1 января 2006 года - справка из налогового органа об уплате налога на это имущество;

11. Письменное согласие залогодержателя при продаже залогодателем заложенного недвижимого имущества, оформленное нотариально или в рег. органе;

12. Письменное согласие получателя ренты при продаже недвижимого имущества плательщиком ренты, оформленное нотариально либо в регистрирующем органе;

13. Договор о доверительном управлении жилым помещением (зарегистрированный в ЕГРП), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий;

14. Договор поручения (зарегистрированный в ЕГРП), если жилым помещением распоряжается поверенный;

15. Паспорт объекта культурного наследия, охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство - если объект недвижимости является объектом культурного наследия; заключение историко-культурной экспертизы - если объект недвижимости является выявленным объектом культурного наследия;

16. Уведомление государственных органов охраны памятников, когда предметом договора являются памятники истории и культуры;

17. Закладная, если объект недвижимого имущества приобретается с использованием кредитных средств банка, иной кредитной организации либо средств целевого займа предоставленных другим юридическим лицом и в договоре указанно, что права залогодержателя удостоверяются закладной;

18. Документы, названные в закладной в качестве приложений, в том числе кредитный договор и заключение независимого оценщика о рыночной стоимости имущества.

19. Жилищный сертификат - в случае приобретения объекта недвижимого имущества за счет жилищных субсидий

50. Договор купли-продажи земельного участка.

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу прав на участок или внесенных в Единый государственный реестр прав сведений об иных запрещениях либо аресте участка. Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым в письменной форме. Сделку заключают собственник и покупатель или уполномоченные ими лица. При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не вправе по своему желанию изменить его целевое назначение. Цена участка, условия оплаты определяются по договоренности сторон или по результатам конкурса. К договору купли-продажи земельного участка прилагается план участка, удостоверенный органом кадастровых работ (соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству). Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права. При продаже по договору здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (ст. 552 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности у продавца, отсутствует запись об определении права на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

51. Договор аренды недвижимого имущества.

Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Приведенная легальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете и о размере арендной платы.

Предметом договора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендатора по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, его принятию и оплате, а также само передаваемое имущество (здания и сооружения как разновидность недвижимости)*(409). При этом применительно к передаваемому недвижимому имуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенно установить имущество (здания или сооружения), подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей)*(410).

Хотя предметом данной разновидности договора аренды являются здания и сооружения, однако судебно-арбитражная практика фактически приравняла по правовому режиму к этим понятиям и понятие "нежилое помещение"*(411).

Кроме того, существенным условием этого договора является условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Возмездность договора аренды вообще и договора аренды зданий и сооружений, в частности, предполагает, что неуказание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора. Судебно-арбитражная практика строго придерживается этой прямо вытекающей из закона позиции. Так, по одному из рассмотренных в порядке надзора дел Президиум ВАС РФ указал, что условие договора аренды об арендной плате является существенным условием арендных отношений*(412).

Законодатель не сформулировал легального определения понятий "здание" и "сооружение". Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества. В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, пишет о том, что "попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий" и полагает, что более точно было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения"*(413).

Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены особые правила регулирования.

Принятые дефиниции зданий и сооружений имеют доктринальный характер и основываются, как правило, на этимологическом понимании этих терминов. Так, В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения "отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением"*(414). В.В. Витрянский полагает, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно"*(415). А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей*(416). Е.Е. Дорогавцева указывает на то, что сооружения носят временный характер и служат чисто техническим целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей*(417). В.С. Ем подчеркивает, что "традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком"*(418).

Юридическая точка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможность признания права собственности на часть здания (каковым является, например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только в идеальных долях*(419). Как отмечает В.В. Чубаров, "при таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание"*(420).

Сомнения в этом вопросе разрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

 

52. Государственная регистрация права хозяйственного ведения и оперативного управления на объекты недвижимого имущества.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражд. Кодексом.

1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.   К:Гражданский кодекс Российской Федерации:Статья 296/(26101642)

2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

В соответствии со статьей 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом являются вещными правами, которые существуют наряду с правом собственности.

Учитывая положения данной статьи, как показал проведенный анализ, в обособленных отделов Управления государственная регистрация указанных вещных прав осуществляется как одновременно с правом собственности (если представляется соответствующее заявление собственника), так и без такового либо после регистрации права государственной или муниципальной собственности. 

         Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997            № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Данным Законом о регистрации определен заявительный порядок обращения за государственной регистрацией прав, а также недопустимость истребования у заявителя документов, не предусмотренных вышеназванным законом.

         Правовую основу государственной регистрации прав в соответствии с указанием статьи 3 Закона о регистрации составляют также акты Правительства Российской Федерации, поэтому при проведении государственной регистрации права хозяйственного ведения  или  оперативного управления имуществом также применяется постановление Правительства РФ от 31.08.2000г. № 648.

         Ни Закон о регистрации, на указанное постановление Правительства Российской Федерации, ни тем более Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривают проведения одновременной государственной регистрации права собственности и права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом. 

         Так, например, пунктом 2 вышеназванного постановления Правительства Российской Федерации установлено, что государственная регистрация права хозяйственного ведения и оперативного управления на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) с указанием Российской Федерации как собственника этого имущества.  Порядок внесения записей в Единый государственный реестр прав утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Правила ведения ЕГРП). В пункте 20 Правил ведения ЕГРП  указано, что при государственной регистрации права хозяйственного ведения или права оперативного управления на объект недвижимого имущества, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации прав государственной или муниципальной собственности на этот объект в графе «Особые отметки регистратора» пишется слово «собственник» и указывается наименование собственника недвижимости.

          Право собственности у государственного и муниципального предприятия и учреждения не может возникнуть ни при каких условиях. Не зависимо от того, строило ли предприятие само объект, приобретало ли недвижимость за счет чистой прибыли, имущество будет государственной(муниципальной) собственность) находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении (п.3 ст. 213, п2 ст. 299 ГК) В этом случае сначала осуществляется государственная регистрация права хозяйственного ведения или оперативного управления. Только после регистрации права предприятия или учреждения имущество может быть включено в реестр соответствующей публичной собственности, на основании того, что с момента государственной регистрации права предприятия или учреждения  автоматически возникает право государственной или муниципальной собственности, которое в дальнейшем может быть зарегистрировано по заявлению органа, уполномоченного выступать от имени публичного собственника, на основании выписки из реестра федеральной,  государственной или муниципальной собственности.

 

Таким образом,  Правила ведения ЕГРП и ГК допускают государственную регистрацию (внесение записей о государственной регистрации) права хозяйственного ведения и права оперативного управления имуществом  без государственной регистрации права собственности.

53. Документы, предоставляемые на государственную регистрацию права хозяйственного ведения и права оперативного управления.

1. Заявление о государственной регистрации права.

2. Документ об уплате государственной пошлины.

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя).

4. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя.

5. Для заявителя – юридического лица представляются:

- учредительные документы (устав, учредительный договор) со всеми изменениями и дополнениями;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица - для юридических лиц, созданных после 01.07.2002 года.

- свидетельство о внесении записи в Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о юр.лице, зарегистрированном до 01.07.2002 - для юридических лиц, созданных до 01.07.2002 года.

- свидетельство о постановке на налоговый учет;

- выписка и ЕГРЮЛ;

- документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (протокол об избрании, приказ о назначении, определение суда о назначении арбитражного управляющего и т.д.)

Примечание: Если в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, уже имеются копии документов, указанных в п.5, то возможно представление только Выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц.

6. Правоустанавливающие документы:

- решение о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и акт (перечень) передаваемых в управление или ведение объектов недвижимого имущества

либо

- Свидетельство о внесении в реестр государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и перечень передаваемого имущества.

7. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008 или техническая документация, описывающая объект недвижимого имущества, выданная до 01.03.2008.

8. Иные необходимые для государственной регистрации документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации

Все документы предоставляются в подлинниках и копиях

На копиях заявителю (доверенному лицу) следует сделать запись: "С подлинником сверено", указать фамилию и инициалы, поставить свою подпись

54. Ответственность должностных лиц за нарушения при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ).

Федеральный орган в области государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на предприятие как имущественный комплекс, объект недвижимого имущества, расположенный на территории более одного регистрационного округа, в Едином государственном реестре прав, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав и уклонение от государственной регистрации прав на данные объекты недвижимого имущества, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

Ответственность за точность данных, своевременность их пр доставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов (п. 1 в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме (п. 3 введен Федеральным законом от 29.12.2004 N 196-ФЗ).

 Предусмотренные статьей 31.1 положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года (пункт 9 статьи 33 данного документа).

1. Гражданско-правовая ответственность

Закон о регистрации в ст. 31 содержит нормы, посвященные ответственности учреждений юстиции по регистрации прав, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ответственности организаций по учету объектов недвижимого имущества. При этом Закон о регистрации разграничивает ответственность учреждений юстиции, отвечающих за своевременность и точность записей о правах на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, а также за полноту и точность выдаваемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, и ответственность организаций по учету объектов, которые отвечают за нарушение требований, относящихся к точности данных об объектах недвижимости и своевременности их предоставления.

Помимо этого Федеральный закон от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ добавил в данную статью такие правонарушения, которые влекут ответственность учреждения юстиции по регистрации прав, как необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе о регистрации) отказ в государственной регистрации прав, а также уклонение от государственной регистрации.

В тоже время п. 5 ст. 2 Закона о регистрации предусматривает, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Поскольку нормы права, содержащиеся в п. 5 ст. 2 Закона о регистрации, были предусмотрены изначально, то вполне логично, что законодатель спустя пять лет, решил установить соответствующую ответственность за данные неправомерные действия, внеся соответствующие изменения в Закон о регистрации.

В связи с тем, что такие нарушения могут быть обжалованы и признаны неправомерными по иску заинтересованных лиц, данные нарушения также подпадают под действие ГК РФ и влекут предусмотренные им последствия.

Под уклонением от регистрации может пониматься бездействие регистрирующего органа, состоящее в невыполнении в установленные сроки обязанности по принятию документов от заявителя, проведению правовой экспертизы, по приостановлению государственной регистрации прав, если для этого имеются основания, по вынесению решения об отказе в регистрации.

Гражданско-правовая ответственность регистрирующего органа предусмотрена также ст. 28 Закона об ипотеке. Регистрирующий орган обязан в соответствии с ГК РФ возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе: необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки, необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную запись, задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока, государственной регистрации ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками, несоблюдением требований п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке (невыполнение обязанности по обеспечению к моменту выдачи закладной наличия в ней всех необходимых сведений), уклонением от выдачи закладной, неправомерным погашением регистрационной записи, необоснованным отказом в совершении действий, предусмотренных ст. 26 Закона об ипотеке.

П. 2 ст. 31 Закона о регистрации выделяет ответственность лиц, виновных в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, за материальный ущерб, нанесенный какой-либо из сторон.

Гражданско-правовая ответственность учреждения юстиции по регистрации прав предусмотрена в п. 5 ст. 7 Закона о регистрации за ущерб, причиненный его виновными действиями. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ.

В соответствии с п.1 ст. 31 Закона о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество в ЕГРП, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество, за необоснованный отказ в государственной регистрации, уклонение от государственной регистрации прав. Ответственность учреждений юстиции по регистрации прав, о которой идет речь в этой статье, выражается в обязанности возместить убытки.

В силу ст. 15 ГК РФ такое возмещение должно быть полным и включать как реальный ущерб, то есть расходы, которые потерпевший произвел или должен будет произвести для восстановления своего нарушенного права, так и упущенную выгоду – неполученные доходы, которые потерпевший получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В роли потерпевшего выступает правообладатель или третье лицо. Учреждения юстиции по регистрации прав, как государственные органы, осуществляют государственную регистрацию прав, и на них распространяется действие ст. 1069 ГК РФ, устанавливающей единый режим ответственности за действия государственных органов и их должностных лиц. Согласно данной статье вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственного органа или должностных лиц этого органа, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа подлежит возмещению. Лицо в данном случае, ответственное за причиненный вред, должно возместить вред в натуре или возместить причиненные убытки.

В соответствии со ст.ст. 16 и 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий государственных органов или должностных лиц этих органов, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации. Однако особенность системы государственной регистрации прав заключается в том, что в системе реализован специальный режим финансового обеспечения учреждений юстиции по регистрации прав, который предусмотрен Законом о регистрации, Примерным положением об учреждении юстиции по регистрации прав заключается в том, что система государственной регистрации прав создается и развивается, прежде всего, за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, а также за счет бюджетных средств и иных, не запрещенных законом источников. Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление информации, должны использоваться учреждением юстиции по регистрации прав, в том числе и на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Имущественная ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за причиненный ущерб, установленная Законом о регистрации, может рассматриваться как одна из гарантий зарегистрированных прав.

Имущество учреждений юстиции по регистрации прав является собственностью субъектов Российской Федерации и закрепляется за учреждением на праве оперативного управления, а значит, оно не может быть объектом взыскания. Следовательно, при отсутствии у учреждения юстиции по регистрации прав денежных средств для полного возмещения убытков, должна быть применена ст. 120 ГК РФ, которая предусматривает, что при недостаточности у учреждения находящихся в его распоряжении денежных средств субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества. Применительно к учреждениям юстиции по регистрации прав субсидиарную ответственность по его обязательствам должен нести субъект Российской Федерации, в собственности которого находится имущество учреждения юстиции. Недостающие для возмещения вреда средства могут взыскиваться за счет казны соответствующего субъекта Российской Федерации. Однако в ряде регионов (например, в Республике Башкортостан) все средства, поступающие в оплату регистрации прав и за предоставление информации, направляются в бюджет субъекта Российской Федерации, и учреждения юстиции по регистрации прав финансируются из его бюджета по согласованной смете. В этих случаях в полном соответствии со ст.ст. 16 и 1069 ГК РФ возмещение ущерба, причиненного в связи с нарушениями, указанными в Законе о регистрации, должно производиться непосредственно за счет соответствующей казны.

При этом в соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», предъявление гражданами или юридическими лицами исковых требований непосредственно к государственным органам и органам местного самоуправления, действиями (бездействием) которых причинен вред, не может служить основанием к отказу в принятии искового заявления либо к его возвращению без рассмотрения. В этом случае суд с соблюдением норм действующего процессуального законодательства, регулирующего вопросы замены ненадлежащей стороны, привлекает в качестве надлежащего ответчика по делу соответственно Российскую Федерацию, субъект РФ, муниципальное образование.

Необходимо различать ответственность органа – учреждения юстиции по регистрации прав и ответственность должностного лица – регистратора прав. Нарушение прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц, происшедшее по вине регистратора прав, влечет, прежде всего, ответственность учреждения юстиции по регистрации прав как стороны отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в силу ст. 1068 ГК РФ, в соответствии с которой предусмотрена ответственность юридического лица за вред, причиненный его работниками при исполнении трудовых обязанностей. Действия регистратора прав или специалиста учреждения юстиции расцениваются как действия самого учреждения. Для возложения ответственности на учреждение за вред, причиненный его сотрудником, достаточно, чтобы признаки гражданского правонарушения были установлены в действиях этого сотрудника, причинившего вред. Поэтому именно учреждение юстиции по регистрации прав обязано возместить убытки, возникшие в результате виновных действий регистратора прав. Ответственность регистратора прав возникает в этом случае не перед лицом, чьи права были нарушены, а перед учреждением юстиции по регистрации прав. В силу ст. 1081 ГК РФ учреждение юстиции по регистрации прав в порядке регресса имеет право обратного требования к регистратору прав, по вине которого причинен ущерб. Такая ответственность регистратора прав перед своим учреждением наступает по нормам трудового права. Материальная ответственность регистратора прав наступает в двух случаях. Во-первых, если он как работник учреждения юстиции по регистрации прав причинил ущерб работодателю и, во-вторых, если в результате его профессиональной деятельности учреждению юстиции причинен ущерб, связанный с возмещением последним вреда, причиненного правообладателям и третьим лицам.

В соответствии со ст. 238 Трудового кодекса РФ сотрудник несет материальную ответственность в размере прямого действительного ущерба, т.е. только реальные убытки. Ответственность сотрудника в полном размере ущерба может наступить, если ущерб причинен его преступными действиями, которые установлены приговором суда[3].

2. Уголовная ответственность

Уголовная ответственность регистратора прав, как должностного лица, может наступить в случае совершения деяния, предусмотренного уголовным законодательством, например, злоупотребление должностными полномочиями, их превышение[4], служебный подлог, халатность[5]. Злоупотребления регистратором прав должностными полномочиями может быть осуществлены в виде, как действия, так и бездействия. Интересы службы, служебный долг, вопреки которым регистратор использует свои служебных полномочия, определяются объемом его обязанностей, вытекающих из соответствующих нормативных актов.

Кроме этого ст.  170 Уголовного кодекса РФ (Далее – УК РФ) предусмотрена уголовная ответственность за регистрацию заведомо незаконных сделок с землей. Данная статья предусматривает ответственность за совершение специального должностного преступления и совершенствует уголовно-правовую охрану отношений по законному рациональному использованию и обороту земли (земельных участков).

Целью статьи является обеспечение законности деятельности государственного аппарата в сфере оборота земли как объекта собственности и одновременно ценнейшего национального достояния. Сфера применения данной статьи определяется содержанием правового оборота земельных участков и компетенцией должностных лиц по его опосредованию путем выдачи разрешений, ведения учета, оценки земельных участков, регистрации изменений их правового режима.

Общественная опасность преступления состоит в нарушении экономических интересов государства, а также равенства граждан как участников правового оборота земельных участков.

Незаконные сделки с землей могут привести к возможному выведению земли из сельскохозяйственного оборота, незаконной концентрации земли в одних руках, превращению ее в объект неправомерной спекуляции в экономическом смысле этого понятия, а также к возможному нарушению законных прав и интересов собственников и иных владельцев земельных участков

3. Административная ответственность

С принятием в декабре 2001 года Кодекса Российской Федерации об административных нарушениях (Далее - КоАП) за предусмотренные им правонарушения наступает ответственность лиц, в том числе учреждений юстиции по регистрации прав и регистраторов прав. Согласно ст. 5.39 КоАП неправомерный отказ в предоставлении гражданину собранных в установленном порядке документов, материалов, непосредственно затрагивающих права и свободы гражданина, или несвоевременное предоставление таких документов и материалов, непредоставление иной информации в случаях, предусмотренных законом, либо предоставление гражданину неполной или заведомо недостоверной информации, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти до десяти МРОТ.

Для учреждения юстиции по регистрации прав и его должностных лиц имеет значение ст. 13.11 КоАП, которая предусматривает ответственность за нарушение установленного законом порядка сбора, хранения, использования или распространения информации о гражданах. Указанное нарушение влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц – от пяти до десяти МРОТ. Кроме этого ст. 13.14 КоАП предусматривается ответственность за разглашение информации с ограниченным допуском, определенным федеральным законом.

Кроме этого, КоАП в ст. 15.6 предусматривает ответственность за непредоставление сведений необходимых для осуществления налогового контроля. В п. 2 статьи выделены случаи, влекущие дополнительную ответственность за данное правонарушение, а именно: непредоставление должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей, учет и регистрацию имущества и сделок с ним, в установленный срок в налоговые органы сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно предоставление таких сведений в неполном объеме или искаженном виде, – влечет наложение административного штрафа в размере от пяти до десяти МРОТ.

4. Дисциплинарная ответственность

Дисциплинарная ответственность предусмотрена Трудовым кодексом РФ. Кроме того, так как регистратор прав и иные должностные лица учреждения юстиции по регистрации прав являются государственными служащими, то на них распространяются нормы дисциплинарной ответственности, предусмотренные ст. 14 Закона о государственной службе. Регистратор прав как государственный служащий, замещающий ведущую государственную должность, несет ответственность за должностной проступок, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей. Органом или руководителем, имеющим право назначать государственного служащего на государственную должность, на регистратора прав могут быть наложены следующие дисциплинарные взыскания: замечание, выговор, строгий выговор, предупреждение о неполном служебном соответствии, увольнение (ст. 14 Закона о государственной службе). Применение к регистратору прав каких-либо иных мер взыскания недопустимо. Регистратор прав, допустивший должностной проступок, может быть временно, но не более, чем на месяц, до решения вопроса о его дисциплинарной ответственности, отстранен от исполнения должностных обязанностей с сохранением денежного содержания. Отстранение регистратора прав от исполнения должностных обязанностей в этом случае производится распоряжением руководителя, имеющего право назначать государственного служащего на государственную должность государственной службы.

В связи с тем, что правом назначения главных регистраторов прав на должность обладает Министерство юстиции РФ, а регистраторов прав – федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в обоих случаях назначение осуществляется по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ), на практике возникают ситуации, свидетельствующие, на мой взгляд, о некотором несоответствии законодательства о государственной регистрации и трудового законодательства. Регистратор прав состоит в трудовых отношениях с учреждением юстиции по регистрации прав, в то время как на должность его назначает территориальный орган Минюста РФ. В этой ситуации руководитель учреждения юстиции не вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения регистратором прав возложенных на него обязанностей применить к нему меры дисциплинарного воздействия, поскольку эти меры могут налагаться только территориальным органом Министерства юстиции РФ.