5. Документы об объекте права

При государственной регистрации прав на земельные участки представляется кадастровый план земельного участка. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Заявитель представляет документы, описывающие объект недвижимости, права на который заявлены к регистрации, или их копии, надлежаще заверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (ГУП «МосгорБТИ», ФГУП «Ростехинвентаризация», ГУП «Мосгоргеотрест»).

Представления плана объекта недвижимого имущества / кадастрового плана земельного участка не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный действующим законодательством и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

 

30. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации.

Технические ошибки, подлежащие исправлению могут быть допущены в записях Единого государственного реестра прав и, соответственно, в свидетельствах о государственной регистрации прав и в штампах регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделок.

Рекомендуется принимать во внимание, что характер технических ошибок может быть различен. Например, технические ошибки могут быть связаны с тем, что:

в Едином государственном реестре прав, в свидетельстве о государственной регистрации права, в штампе регистрационной надписи на документе неверно указан номер государственной регистрации права, сделки;

сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП), а также в свидетельство о государственной регистрации права, не соответствуют сведениям указанным в правоустанавливающем документе или в документе удостоверяющем личность, который имеет приоритет перед записями ЕГРП, например, допущена опечатка в написании фамилии, имени, отчества, даты рождения, места рождения, паспортных данных правообладателя и т.п., а также в наименовании и реквизитах юридического лица или сведенья в указании реквизитов правоустанавливающего документа;

сведения об объекте недвижимого имущества указанные в наименовании объекта, общей площади, литере, в адресе и других данных, внесенных в подраздел I ЕГРП на основании  кадастрового паспорта, технического паспорта по состоянию до 01 марта 2008 года или заполненной декларации в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 03 ноября 2009 г. N 447.  

      Решение государственного регистратора об исправлении технической ошибки может быть принято в случае ее обнаружения без заявления заинтересованного лица в любое время, при этом правообладателю почтой направляется письменное уведомление об исправлении технической ошибки. А также на основании заявления заинтересованного лица обратившегося за исправлением  допущенной ошибки.

Существуют случаи, когда решение об исправлении технической ошибки принято судом, арбитражным судом, тогда основанием для исправления технической ошибки является решение суда, арбитражного суда.

Если техническая ошибка допущена в штампе регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, учитывая, что раздел VIII Правил ведения ЕГРП не содержит запрета на внесение исправлений в указанный штамп, соответствующие исправления могут быть внесены в штамп регистрационной надписи. Данные исправления рекомендуется оговорить словами "исправленному верить".

В соответствии со статьей 21 Закона от 21.07.1997г.  №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срок исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав, не должен превышать трех календарных дней с момента обнаружения ошибки или получения заявления от любого заинтересованного лица в письменной форме об исправлении технических ошибок. До получения заявителем документов после проведения государственной регистрации прав срок исправления технических ошибок осуществляется в течение дня, отведенного для получения документов.

31. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это должностное лицо, возглавляющее учреждение юстиции по регистрации прав.

1. На должность государственных регистраторов назначаются работники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, - граждане Российской Федерации, прошедшие специальные курсы, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие либо:

высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее чем три года или опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем два года;

иное высшее образование и опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем три года.

2. Порядок назначения на должность государственных регистраторов, порядок сдачи квалификационного экзамена определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

3. Регистратор прав является государственным служащим, замещающим ведущую государственную должность. Особенности прав и обязанностей должностных лиц учреждения юстиции по регистрации прав как государственных служащих регулируются законодательством Российской Федерации. Утратил силу с 1 марта 2010 г.. 2. Лица, указанные в пункте 1 настоящего Положения, назначаются государственными регистраторами на основании личного заявления (далее - заявление), представленного:

1) в структурное подразделение центрального аппарата Росреестра по вопросам государственной службы и кадров - в отношении работников центрального аппарата Росреестра, руководителей территориальных органов Росреестра и их заместителей, а также руководителей территориальных подразделений или территориальных отделов территориальных органов Росреестра в случаях, когда в соответствии со статьей 10 Закона указанные лица назначаются на должность или освобождаются от должности Росреестром;

2) в структурное подразделение территориального органа Росреестра по вопросам государственной службы и кадров - в отношении иных лиц.

3. Заявление, представленное начальником структурного подразделения центрального аппарата Росреестра, должно быть согласовано (завизировано) заместителем руководителя Росреестра, курирующим данное структурное подразделение.

Заявление, представленное иным работником центрального аппарата Росреестра, должно быть согласовано (завизировано) начальником соответствующего структурного подразделения центрального аппарата Росреестра.

Заявление, представленное руководителем территориального органа Росреестра, должно быть согласовано (завизировано) заместителем руководителя Росреестра, курирующим вопросы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявления, представленные заместителем руководителя территориального органа Росреестра, а также руководителем территориального подразделения или территориального отдела территориального органа Росреестра (в случаях, когда в соответствии со статьей 10 Закона указанные лица назначаются на должность или освобождаются от должности Росреестром), должны быть согласованы (завизированы) руководителем данного территориального органа Росреестра.

Заявление, представленное иным работником территориального органа Росреестра, если данное лицо не находится в непосредственном подчинении руководителя территориального органа Росреестра, должно быть согласовано (завизировано) заместителем руководителя территориального органа Росреестра, курирующим структурное подразделение либо территориальное подразделение или территориальный отдел, в котором проходит федеральную государственную гражданскую службу указанное лицо.

4. Лица, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящего Положения, назначаются государственными регистраторами руководителем Росреестра.

Иные лица назначаются государственными регистраторами руководителями территориальных органов Росреестра.

5. Приказы о назначении государственными регистраторами оформляются в течение 7 рабочих дней со дня согласования (визирования) заявления в порядке, установленном настоящим Положением.

6. Копии приказов о назначении государственных регистраторов территориальными органами Росреестра в течение 10 дней после их подписания направляются в структурное подразделение центрального аппарата Росреестра по вопросам государственной службы и кадров.

32. Основания для государственной регистрации права.

Основания для гос.регистрации

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

• свидетельства о праве на наследство;

• вступившие в законную силу судебные решения;

• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

33-34 Установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации. Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - Москва, 1999 г. С.114.. Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение (постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие данные: Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок. Право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок предоставляется. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае предоставления земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства). Список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных целей). Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия. Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи о приложениях, списках и т.д., то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью. Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы после вступления в действие Указа Президента РФ № 1767 должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству и без такой регистрации считаются недействительными. Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник. На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям: стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью; волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле; представители сторон имеют надлежащие полномочия; имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя; договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида); соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - Москва, 1999 г. С.114. Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки: юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ); совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ); совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ); совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ); совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ); под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ); требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ); заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 Федерального закона “Об акционерных обществах”); приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (ст.29 этого Закона). Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п. Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме. После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре прав. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации. Ст.19 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации. Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись. Второй вид оснований приостановления государственной регистрации - на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев. Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РСФСР, существуют следующие виды определений или решений, предусматривающих приостановление государственной регистрации: определение суда об обеспечении иска (ст.134); постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323); определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст.361, 362), - а АПК РФ к подобным судебным актам относит: определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76); определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях (ст.170); определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов (ст.182); определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства (п.1 ст.24 Закона “Об исполнительном производстве”). Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов. Следует также упомянуть о том, что Закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (ст.21) предусмотрела специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое “отложение государственной регистрации ипотеки”. К числу данных оснований относятся: непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”; несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы договора об ипотеке и т.п.); необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения; наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество.

Кроме того, следует упомянуть, что, согласно п.1 ст.19 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации “в связи с необходимостью предоставления недостающих документов”, которое удовлетворяется регистратором - таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации. Ст.20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю - это разные понятия. Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца. Итак, п.1 ст.20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим. Если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации - например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и др. Если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки - например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны. Если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства - например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора существенными. Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости - например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласие собственника. Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий - например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением. Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества - например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта. В п.2 ст.20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указано, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл.241 ГПК РСФСР, а в арбитражный суд - предусмотренном ст.22 АПК РФ.

35. Сделки, подлежащие государственной регистрации, для которых обязательное нотариальное удостоверение.

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок признается обязательным в двух случаях:

- по закону;

- по соглашению сторон (даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется).

Гражданский кодекс Российской федерации содержит прямые указания об обязательной нотариальной форме таких сделок как:

- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, это указано в п.2 ст. 185 ГК РФ;

- в соответствии с п.3 ст.187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ удостоверяется в нотариальном порядке;

- в пункте 2 статьи 339 ГК РФ указано, что договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;

- в пункте 2 статьи 389 и пункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ предусматривается обязательное нотариальное удостоверения уступки требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме;

- также договор ренты (ст.584 ГК РФ).

Статья 540 ГК РСФСР 1964 года содержит прямое указание обязательности нотариальной формы завещания.

Статья 41 Семейного кодекса 1995г. предусматривает обязательное нотариальное удостоверение Брачного договора.

Также по желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

По сравнению с прежним законодательством новый Гражданский кодекс Российской Федерации сужает круг сделок, подлежащих обязательному удостоверению. В старом ГК РСФСР 1964 года обязательному нотариальному удостоверению подлежали:

- договоры об отчуждении (купли-продажи, мены, дарения) жилого дома или части дома либо квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков, находящихся в городе или поселке городского типа (ст. ст. 239, 255, 257 Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года.)

- статьей 195 ГК РСФСР 1964г. предусматривалось обязательное нотариальное удостоверение договора о залоге жилого дома (части дома), квартиры

- договоры о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке.

- договоры дарения на сумму свыше 500 рублей подлежали также нотариальному удостоверению (ст. 257 ГК РСФСР);

- договоры дарения легковых автомобилей и мотоциклов с колясками.

- договоры купли-продажи строительных материалов (ст. 239 ГК РСФСР);

- также завещания в соответствии со ст. 540 ГК РСФСР;

- доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ст. 65 ГК РСФСР);

- и доверенности выдаваемые в порядке передоверия (ст.68 ГК РСФСР)

На основании ст. 164 ГК РФ:

- сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Договоры, которые требуют обязательного нотариального удостоверения.

К таким договорам относятся:

- договор ипотеки;

- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;

- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора;

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме;

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

36. Открытость сведения о государственной регистрации.

В ст.7 Закона о государственной регистрации закреплен один из принципов государственной регистрации прав на недвижимость – открытость сведений о регистрации.

В силу этого орган, осуществляющий государственную регистрацию прав обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах (т.е. информацию из Единого реестра прав) любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 7 Закона). В ст. 131 ГК РФ также предусмотрено, что информация должна предоставляться в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Условия получения указанной информации установлены в ст. 8 Закона. Следует отметить, что использование сведений, содержащихся в Едином реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ (п. 5 ст. 7 Закона). Неправомерное использование полученных сведений может, например, привести к возникновению убытков у правообладателя, которые нарушитель обязан будет возместить в полном объеме на основании ст. 15 ГК РФ

Из положений Гражданского кодекса не ясно, какую именно информацию и каким конкретно лицам предоставляет регистрирующий орган. Поэтому данную норму можно рассматривать как принцип. Детализирует же данные положения Закон о государственной регистрации (ст.7,8).

В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7 Закона о государственной регистрации, любое лицо может получить следующую информацию:

- описание объекта недвижимости;

- зарегистрированные права на него;

- ограничения (обременения) прав.

Данная информация предоставляется в форме выписки из ЕГРП. Краткое описание объекта недвижимости – это сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его площади.

Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права (собственности, хозяйственного ведения и т.п.), размера доли в праве (если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей собственности), дате регистрации. Хотя в реестре эти сведения даются в достаточно детализированном виде, вряд ли нужно сообщать их в полном объеме любому лицу.

Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т.п.), сроки его действия, сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права.

Порядок предоставления информации о государственной регистрации довольно прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную регистрацию, заявление, содержащее соответствующую просьбу, в письменной форме. При этом заявитель обязан предъявить какой-либо документ, удостоверяющий личность, а если за сведениями обращается юридическое лицо, то его представитель должен, кроме того, предъявить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его полномочия. Наряду с названными документами для получения сведений о государственной регистрации необходимо предоставить платежный документ (квитанцию, платежное поручение из банка и т.п.), поскольку, как правило, информация предоставляется на возмездных началах (ст.8 Закона о государственной регистрации).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления. Заявление считается поданным при условии соблюдения всех вышеперечисленных условий (предъявления документа, удостоверяющего личность, подтверждающего оплату и т.п.) В ином случае в приеме заявления может быть отказано.

Хотя в законе не указано оснований для отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах, можно все-таки выделить ряд таких оснований.

Так, отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ должен также последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14 лет) или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении информации должно быть отказано, если достоверно известно, что заявитель предполагает использовать ее способом или в форме, которые нанесут ущерб правам и законным интересам правообладателя (п.5 ст.7 Закона о государственной регистрации). Отказ должен последовать, если установлено, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст.10 ГК РФ). Также может быть отказано, если права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и государственная регистрация таких прав не проводилась.[7]

По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях (обременениях)), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости. Исключение из этого правила содержится в п.3 ст.7 Закона о государственной регистрации, в котором говорится, что такая информация может быть предоставлена только самим правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя, руководителям органам местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ, налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями, а также лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону. Данный перечень является закрытым и исчерпывающим.

Следует обязательно отметить, что использование сведений, содержащихся в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет за собой ответственность в соответствии с действующим законодательством.

37. Условия получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета.

Порядок предоставления информации о государственной регистрации довольно прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную регистрацию, заявление, содержащее соответствующую просьбу, в письменной форме. При этом заявитель обязан предъявить какой-либо документ, удостоверяющий личность, а если за сведениями обращается юридическое лицо, то его представитель должен, кроме того, предъявить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его полномочия. Наряду с названными документами для получения сведений о государственной регистрации необходимо предоставить платежный документ (квитанцию, платежное поручение из банка и т.п.), поскольку, как правило, информация предоставляется на возмездных началах (ст.8 Закона о государственной регистрации).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления. Заявление считается поданным при условии соблюдения всех вышеперечисленных условий (предъявления документа, удостоверяющего личность, подтверждающего оплату и т.п.) В ином случае в приеме заявления может быть отказано.

Хотя в законе не указано оснований для отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах, можно все-таки выделить ряд таких оснований.

Так, отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ должен также последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14 лет) или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении информации должно быть отказано, если достоверно известно, что заявитель предполагает использовать ее способом или в форме, которые нанесут ущерб правам и законным интересам правообладателя (п.5 ст.7 Закона о государственной регистрации). Отказ должен последовать, если установлено, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст.10 ГК РФ). Также может быть отказано, если права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и государственная регистрация таких прав не проводилась.[7]

По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях (обременениях)), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости. Исключение из этого правила содержится в п.3 ст.7 Закона о государственной регистрации, в котором говорится, что такая информация может быть предоставлена только самим правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя, руководителям органам местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ, налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями, а также лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону. Данный перечень является закрытым и исчерпывающим.

Следует обязательно отметить, что использование сведений, содержащихся в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет за собой ответственность в соответствии с действующим законодательством.

38. Компетенция учреждения юстиции по государственной регистрации прав.

Что же касается органов, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна и далека пока от окончательного формирования.

В соответствие со ст.9 Закона № 122-ФЗ, а также принятым в соответствии с ним Примерным положением об учреждении органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288, в компетенцию органов по государственной регистрации входит:

– прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

– проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

– проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству РФ, а также проверка законности сделки; выявление оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав;

– направление запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;

– внесение записей в Единый государственный реестр прав;

– выдача свидетельства о государственной регистрации права;

– совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;

– выдача информации о зарегистрированных правах;

– принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;

– ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

– обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Согласно п.2 ст.9 Закона № 122-ФЗ порядок создания и структура учреждений юстиции, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ.

В связи с тем, что до введения в действие Закона № 122-ФЗ отдельные нормативные акты, посвященные вопросам регистрации тех или иных видов недвижимого имущества, принимались субъектами Российской Федерации в соответствии с их компетенцией и существующим на тот момент разграничением полномочий между федеральными органами и органами субъектов РФ, необходимо обратить внимание на следующее:

Статьей 3 ГК РФ установлено, что в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в ведении РФ. Оно представлено ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами, регулирующими отношения, указанные в пунктах 1, 2

ст.2 ГК РФ. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Кроме того, отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 ГК РФ, могут регулироваться также указами Президента РФ, которые в свою очередь не должны противоречить ГК РФ и иным законам. На основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента РФ Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права.

Из вышеизложенного следует, что акты местных властей о регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущества, принятые до введения в действие Закона № 122-ФЗ, носят учетный характер. Такой подход к статусу указанных актов местных властей подтверждается ст.4 Закона № 122-ФЗ, согласно которой акты законодательства субъектов Федерации о регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество должны приниматься в строгом соответствии с указанным Законом.

39. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс.

В соответствии с договором продажи предприятия продавец принимает на себя обязательство передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать иным лицам, а покупатель обязуется принять предприятие, уплатив за него предусмотренную договором денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК РФ).

С точки зрения континентальных правовых традиций применение к отчуждению предприятия термина "продажа" представляется не совсем удачным. Впрочем, использованный законодателем юридико-технический прием может показаться вполне последовательным, поскольку предприятие рассматривается российским законодателем как объект гражданского права. Вместе с тем, представляются справедливыми суждения тех юристов, которые полагают, что предприятие не следовало бы рассматривать в качестве объекта купли-продажи, точно также, как не рассматривается объектом купли-продажи имущественное право. В этом смысле более корректным представляется квалифицировать такие договоры как договоры возмездного отчуждения (возмездной уступки) предприятия, а стороны договора именовать отчуждателем и приобретателем предприятия. Как следствие, это влечет предложения вынести за рамки гл. 30 ГК РФ соответствующие данному договору обязательства и изложить их в самостоятельной главе, которая должна предшествовать главе, регулирующей отношения мены*(451).

Вместе с тем факт остается фактом: действующее российское законодательство рассматривает предприятие как объект гражданских прав и употребляет по отношению к его возмездному отчуждению термин "продажа". Таким образом, анализ отношений, возникающих при возмездном отчуждении предприятия, должен строиться на основании подхода, избранного законодателем.

С точки зрения основных юридических характеристик договор продажи предприятия является консенсуальным, взаимным и возмездным. Кроме того, как уже отмечалось, предприятие обладает правовым режимом недвижимости в силу закона (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Вместе с тем, последнее обстоятельство вряд ли может быть основанием для вывода о том, что продажа предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости*(452). Договор продажи предприятия является самостоятельной разновидностью договора купли-продажи, и его регулирование осуществляется в соответствии с нормами § 8 гл. 30 ГК РФ. Это означает, что к договору продажи предприятия применяются нормы указанного параграфа, субсидиарно - нормы об общих положениях купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК РФ), а затем - общие нормы об обязательствах. К регулированию отношений, возникающих при возмездном отчуждении предприятия как имущественного комплекса, допустимо применение положений § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентирована продажа недвижимости, лишь в том случае, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Существенным условием договора продажи предприятия является условие о его предмете. При этом законодатель уточняет требования о предмете договора: в обязательном порядке он должен определять состав отчуждаемого предприятия на основе его полной инвентаризации. Кроме того, предметом договора продажи предприятия являются взаимонаправленные действия продавца и покупателя по передаче и принятию предприятия в собственность, а также обязательства покупателя по его оплате.

Состав и стоимость включаемого в состав предприятия имущества должны быть определены в договоре продажи предприятия на основе его полной инвентаризации. Причем такая инвентаризация должна производиться в соответствии с нормативно установленными правилами. Основными источниками, регламентирующими порядок и условия инвентаризации, являются Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"*(453), Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 29 июля 1998 г. N 34н*(454), Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49*(455), Положение по бухгалтерскому учету, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 6 июля 1999 г. N 43н*(456).

До того, как договор продажи предприятия будет подписан, должны быть составлены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Эти документы должны быть рассмотрены сторонами до подписания договора купли-продажи предприятия.

Инвентаризация имущества, входящего в состав предприятия, является основанием для определения цены предприятия. Цена имеет важнейшее значение в договоре продажи предприятия. Именно поэтому другим существенным условием договора купли-продажи предприятия является условие о цене. Хотя это прямо и не предусмотрено нормами, регламентирующими продажу предприятия, однако, поскольку к таковому в субсидиарном порядке подлежат применению нормы о продаже недвижимости, то соответствующее правило, содержащееся в ст. 555 ГК РФ, применимо и при продаже предприятия.

Поскольку предприятие как объект гражданских прав включает в себя помимо движимого и недвижимого имущества также и объекты исключительных прав, то встает вопрос о том, каким образом должно оформляться отчуждение предприятия как имущественного комплекса. Главной проблемой здесь является вопрос об оформлении передачи прав на фирменное наименование и иные объекты интеллектуальной собственности. В литературе высказано мнение, согласно которому фирменным наименованием индивидуализируется не предприятие, а юридическое лицо, обладающее этим предприятием. Следовательно, право на фирменное наименование имеет неотчуждаемый характер. В свою очередь, это влечет предложение производить отчуждение не прав на фирменное наименование, а права на "фирму" как на некий объект, при помощи которого происходит индивидуализация самого бизнеса, но не правообладателя*(457). В таком случае происходит дифференциация договоров, при помощи которых происходит отчуждение предприятия. Однако на практике это приведет к усложнению коммерческого оборота.

Вместе с тем, буквальное прочтение ст. 132 ГК РФ не оставляет сомнений в том, что фирменное наименование, будучи составным элементом предприятия как единого имущественного комплекса, подлежит передаче в его составе в случае отчуждения такого предприятия. Это же подтверждается и продолжающим свое действие Положением о фирме*(458), пункт 12 которого допускает возможность отчуждения фирменного наименования иному лицу в случае передачи самого предприятия.

Между тем современное гражданское законодательство непоследовательно решает вопрос о содержании понятия "предприятие", и этот термин используется для обозначения как объекта, так и субъекта права. В свою очередь, подобного рода ситуация приводит к тому, что, как отмечают специалисты, в целом проблема остается открытой*(459).

Форма договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса должна отвечать двум основным требованиям. Во-первых, как и иные договоры продажи недвижимости, договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, который должен быть подписан обеими сторонами. Во-вторых, к договору продажи в обязательном порядке должны быть приложены документы, которыми удостоверяется состав и стоимость отчуждаемого имущества предприятия. К таким документам относятся акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием перечня кредиторов и характера, размера и требований этих кредиторов (п. 2 ст. 561 ГК РФ).

Поскольку предприятие в законодательном порядке признано недвижимым имуществом, то вещные права на него подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Правила государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним устанавливаются Законом о госрегистрации прав на недвижимость (ст. 22). Особенность государственной регистрации прав и сделок с предприятием заключается в том, что, во-первых, права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в ЕГРП по месту нахождения данных объектов. Во-вторых, зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие (по месту его регистрации как юридического лица) являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в ЕГРП по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Таким образом, указанные два основных правила, на которых базируется государственная регистрация прав и сделок с предприятием, взаимно противоречивы*

40. Предприятие как имущественный комплекс – особый вид недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятия являются весьма специфическими объектами гражданско-правового регулирования. Специфика предприятия проявляется в том, что его составляющими частями являются неоднородные элементы. Это осложняет организацию гражданско-правового оборота предприятий как имущественных комплексов.

Соединение указанных в легальном определении предприятия элементов в единое целое свидетельствует об относительной имущественной замкнутости всей системы, состоящей из указанных объектов. Эта имущественная замкнутость диктуется необходимостью достижения некоей единой хозяйственной цели: обеспечение деятельности данного имущественного комплекса, направленной на извлечение прибыли. Все элементы этого имущественного комплекса взаимосвязаны и взаимообусловлены, и только их единое целое позволяет достигать желаемого результата - функционирования предприятия с целью получения прибыли. В качестве фактора, объединяющего совокупность имущества, выступает предназначение этого имущества. Причем цели его использования должны иметь предпринимательский характер, что является обязательным условием для формально-юридической квалификации совокупности имущества как предприятия.

В то же время предприятие как совокупность имущественных и неимущественных элементов не является абсолютно замкнутой системой. Логика предпринимательской жизни стимулирует постоянное изменение отдельных элементов этой системы, в то же время сохраняющей свою качественную целостность. Действительно, предприятие постоянно закупает сырье, перерабатывает его, продает изготовленную продукцию, покупает и отчуждает средства производства, имеет банковские счета с постоянно меняющимся балансом и т.д. Но при непрерывном изменении отдельных элементов единая сущность предприятия, определяемая его целевым предназначением, остается неизменной.

Самодостаточность имущественного комплекса приводит к обособлению предприятия от его учредителя, к автономизации, независимости от собственника. Как следствие, это делает правомерной постановку вопроса о превращении предприятия в субъекта права, то есть самостоятельное лицо, осуществляющее деятельность вне зависимости от иного лица, хотя и являющегося его учредителем. Стремление к полному имущественному обособлению предприятия как имущественного комплекса от его собственника отражается в постоянной борьбе в юридической доктрине двух тенденций - оценки предприятия как субъекта права и его характеристики с точки зрения объекта права. Однако в целом эта борьба неизменно заканчивается признанием законодателем предприятия как особого объекта частного права*(432).

Будучи имущественным комплексом, предприятие признается недвижимостью. Вместе с тем это не означает, что в составе предприятия в обязательном порядке должны находиться недвижимые по природе вещи, то есть земельный участок, здания, сооружения, строения, нежилые помещения и т.д. (так называемая поземельная недвижимость). Гипотетически несложно представить предприятие, не имеющее в своем составе материальных объектов и состоящее исключительно из имущественных прав, а также исключительных прав. В том случае, если совокупность этих имущественных и исключительных прав будет представлять из себя единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, то это будет свидетельствовать о том, что комплекс указанных прав представляет из себя предприятие.

Еще в дореволюционном российском правоведении шел спор о том, должно ли предприятие быть юридическим лицом либо совокупность его признаков требует распространения на него режима объекта гражданского права.

Так, известный исследователь торгового права П.П. Цитович писал о том, что торговое предприятие можно рассматривать в качестве юридического лица*(433).

Профессор А.И. Каминка, дискутируя по данной проблеме, напротив, утверждал, что "признание торгового предприятия как такового юридическим лицом сводило бы на нет самое понятие юридического лица. Совершенно очевидно, что предприятие не субъект, но объект прав"*(434). Уточняя свои представления о предприятии, А.И. Каминка пишет о критерии, при помощи которого выделяется предприятие. Предприятием, с его точки зрения, признается имущество, основанное на единстве деятельности*(435). Таким образом, в данном подходе соединяется объективное (имущество) с субъективным (деятельность, определяемая через единство, т.е. через цели субъекта, осуществляющего деятельность).

Профессор Г.Ф. Шершеневич пришел к выводу, что "экономическая самостоятельность торгового предприятия не могла не вызвать представления о юридической обособленности его"*(436). Такой подход базируется на представлении об объективной основе предприятия - его экономической самостоятельности, самодостаточности как критерии объективации данного юридического феномена.

Другую точку зрения поддерживал А.Х. Гольмстен, который считал, что предприятие является экономическим институтом, но не юридической конструкцией. Возражая господствовавшему в науке торгового права мнению о том, что предприятие есть universitas bonorum*(437), А.Х. Гольмстен писал, что таким подходом "смешивается предприятие с товаром, составляющим предмет сделок, кои входят в состав предприятия"*(438). Далее он указывал, что "торговое предприятие только и может быть квалифицировано как нечто, связанное с лицом торгующим, - как проявление его деятельности"*(439). Подобный - "экономический" - подход к пониманию предприятия представляется негативным для предпринимательской и юридической практики, поскольку отсутствие формализации в элементах предприятия неизбежно влечет споры о самом феномене предприятия как системном объекте гражданского оборота. Практика оборота не может смириться исключительно с экономическими представлениями о предприятии, поскольку контуры таковых размыты, что дестабилизирует практические нужды текущей экономической деятельности.

Отсутствие соответствующих законодательных положений в российском праве влекло разночтения в дореволюционной правоприменительной практике. Исследователи отмечали, что "идея самостоятельности торгового предприятия успела выразиться в русском законодательстве"*(440)и, как следствие, "если устарелому русскому законодательству не чужда идея самостоятельности торгового предприятия, то тем более должна была выразиться она в нашей судебной практике. Переход предприятия из рук в руки, как особой имущественной массы, без приостановки его деятельности, "на ходу", составляет обычное явление. Однако, ввиду молчания закона, и практика не решается допустить передачу пассива без согласия кредиторов, с освобождением прежнего хозяина от ответственности по обязательствам предприятия. Не решается она также составить из имущества предприятия особую массу для преимущественного удовлетворения его кредиторов"*(441).

В советское время термин "предприятие" использовался для обозначения субъекта права. В соответствии со ст. 24 Гражданского кодекса РСФСР (1964) государственное предприятие было одним из видов юридического лица. А согласно п. 1 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии*(442)оно являлось основным звеном народного хозяйства. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик*(443)и ГК РСФСР "узаконили сложившееся на практике еще до их издания признание юридическими лицами всех состоящих на хозяйственном расчете государственных предприятий"*(444).

Принципы централизации и государственного монополизма в экономике делали невозможным рассмотрение предприятия в качестве объекта гражданского права, поскольку предприятие не могло быть предметом сделок купли-продажи, не могло менять своего собственника. На долгое время вопрос о возможности рассмотрения предприятия как объекта прав был закрыт.

Возрождение представлений о предприятии как объекте гражданского оборота связано со становлением рыночных отношений в России. Первые законодательные попытки рассмотрения предприятий как объекта прав появились в приватизационном законодательстве. Так, в соответствии с Законом РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-I "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР"*(445)в качестве одного из способов приватизации допускалась продажа предприятий. Хотя действовавшее на тот момент законодательство рассматривало предприятия как субъекты права, однако de facto приватизационное законодательство отказалось от такого понимания предприятия и рассматривало его как имущественный комплекс, с которым допустимо совершение определенных сделок (приватизационных сделок).

Более ощутимо ситуация изменилась в 1994 г. с принятием нового Гражданского кодекса РФ. Предприятие, в соответствии со ст. 132 ГК РФ, рассматривается как объект гражданских прав. Предприятие в целом либо его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и иных сделок, на основании которых происходит установление, изменение и прекращение вещных прав.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимым имуществом. Однако при этом предприятие не обладает признаками недвижимости по природным свойствам (такими как, например, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного причинения ущерба его предназначению и пр.). Напротив, признаки, которыми характеризуется предприятие, свидетельствуют о его коренных отличиях от поземельной недвижимости: предприятие изменчиво, его состав объективно неопределенен, предприятие связано не с земельным участком, а с субъектом-правообладателем, и т.д. Таким образом, предприятие является недвижимостью исключительно в силу прямого указания в законе, но никак не в силу своих естественных свойств.

Вместе с тем указание в законодательстве на то, что предприятие признается недвижимостью, порождает в практике целый ряд трудноразрешимых проблем, в связи с чем в юридической литературе предлагается исключить положения законодательства, которые рассматривают предприятие как недвижимость*(446). Это объясняется тем, что "сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота"*(447).

Хотя в ГК РФ и дается дефиниция понятия предприятия, однако в силу сложности явления, стоящего за этим определением, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Очевидно, что понятие предприятия следовало бы усовершенствовать за счет легального указания признаков предприятия. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), рассматривается как главный недостаток действующего российского законодательства*(448).

Состав предприятия как единого имущественного комплекса включает две основных группы элементов: имущество в том смысле, как это понимается в ст. 128 ГК РФ (то есть вещи, имущественные права и обязанности), а также объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятий.

Такой подход законодателя к определению предприятия стал поводом для некоторых исследователей усомниться в возможности квалифицировать предприятие как объект гражданских прав. Так, Н.И. Клейн и В.В. Чубаров сразу после принятия Гражданского кодекса Российской Федерации писали о том, что "... в ст. 132 ГК, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права"*(449).

Другим аспектом этой проблемы - различная, двойственная (вещно-правовая и обязательственно-правовая) природа элементов, составляющих предприятие, - является рассмотрение предприятия как объекта вещных прав. В данном случае в понятии предприятия отражается проблема, получившая наименование права на право. В литературе оспаривается возможность рассмотрения предприятий как объектов вещных прав. Так, В.А. Белов рассматривает имущественные комплексы (в том числе и предприятия) в качестве объектов абсолютных прав особого рода*(450).

41. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах.

Статья 23. (в ред. Федерального закона от 05.12.2005 N 153-ФЗ).

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации (в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 05.12.2005 N 153-ФЗ).

2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ). 

42. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Следовательно, долевая собственность при общей собственности является правилом, а совместная - исключением. Законом установлены следующие случаи возникновения совместной собственности: 1) собственность супругов в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ, если договором между ними не установлено иное; 2) собственность на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с п. 1 ст. 257 ГК РФ, если договором между членами хозяйства не установлено иное; 3) собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов в соответствии с п. 2. ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; 4) собственность на земельный участок, передаваемый за плату членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения после утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения, в соответствии с п. 4 ст. 14 данного Закона. Немного о совместной собственности супругов. Ст. 34 Семейного кодекса РФ устанавливает законный режим имущества супругов - совместную собственность. Этот режим распространяется на имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из них оно приобреталось. Но режим совместной собственности может быть изменен: а) брачным договором между супругами (п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ); б) соглашением о разделе общего имущества; в) судебным решением (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ не является совместной собственностью имущество: 1) принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак; 2) унаследованное им в период брака; 3) подаренное ему в период брака; 4) полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации).

Порядок регистрации права совместной собственности

Регистрация права общей совместной собственности осуществляется внесением одной записи в Реестр и выдачей одного Свидетельства о государственной регистрации права всех сособственников. С заявлением о регистрации права совместной собственности обращается один из сособственников. При наличии заявления, подписанного обоими супругами, и предъявлении свидетельства о браке возможна регистрация права их совместной собственности в случае, если в правоустанавливающем документе (справке ЖСК, договоре о долевом участии в строительстве, договоре купли-продажи, мены и др.) указан только один из супругов. При этом надо представить подлинник и заверенную копию свидетельства о браке для хранения в деле правоустанавливающих документов учреждения юстиции. От имени участников крестьянского (фермерского) хозяйства с заявлением о регистрации права общей собственности может обратиться глава хозяйства. От имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества с заявлением о регистрации права совместной собственности на имущество общего пользования может обратиться председатель правления, подпись которого скрепляется печатью товарищества. К заявлению прилагается копия списка членов товарищества, заверенная органом местного самоуправления, сформировавшего персональный состав членов товарищества в соответствии с п. 3 ст. 14 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", либо органом, осуществившим регистрацию товарищества как юридического лица. При внесении записи в Единый государственный реестр и оформлении Свидетельства о регистрации права в графе "Вид права" указывается "Совместная собственность". В одном Свидетельстве указываются все сособственники. В случае недостаточного места для перечисления всех совместных собственников допускается продолжение их списка на обороте Свидетельства. При этом требуется дополнительная подпись регистратора, скрепленная печатью. При регистрации права совместной собственности членов садоводческого, огороднического и дачного товарищества в Свидетельстве делается запись: "Члены садоводческого (огороднического, дачного) товарищества (наименования)".

43. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества.

Регистрация прав на вновь создаваемый объект.

Специальное правило для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество закреплено в ст.219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Обязательность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и права собственности на него закреплены в ст.131 ГК РФ, а необходимость регистрации права на вновь создаваемый объект – также в ст.25 Закона № 122-ФЗ.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает после государственной регистрации этого права, а не в момент создания объекта.

Следует иметь в виду, что момент создания нового объекта недвижимости, как правило, определяется моментом окончания строительства объекта. В данном случае речь идет о создании объекта полностью в соответствии с планами строительства и другой технической документацией.

Основанием для регистрации вновь создаваемого объекта являются документы, подтверждающие факт его создания.

В соответствии с п.2 ст.25 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях – на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта.

Право собственности на не завершенный строительством объект может быть зарегистрировано только в случае окончания договора на строительство и подписания акта приема-передачи вышеназванного объекта.

Для регистрации права на не завершенный строительством объект в дополнение к основному перечню документов представляются следующие документы:

- документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта (например, постановление главы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство), и/или план земельного участка, выделенного под строительство, удостоверенный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, или план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве;

- разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве. Указанный документ необходим для исключения возможности регистрации права на самовольную постройку.

- описание объекта, не завершенного строительством, изготовленное уполномоченным органом технического учета;

- проектно-сметная документация. Указанный документ представляется учреждению юстиции при появлении сомнений, что заявленный на регистрацию объект является самовольной постройкой, поскольку разрешение выдано на строительство другого объекта. Не лишним будет запрос в органы Госархстройнадзора, поскольку решение вопроса о соответствии возведенного объекта утвержденной проектно-сметной документации не должно входить в компетенцию регистрирующих органов; документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на не завершенный строительством объект (инвестора, подрядчика и т.д.).

44. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества.