Інформація про об’єкти парних продажів

Об'єкт	Фізичні характеристики та призначення об'єкта	Стан об'єкта	Ціна, грн.
1	Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 150 м^2	Потрібний косметичний ремонт	80000
2	Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 200 м^2	Проведено косметичний ремонт	160000

Рішення. Розрахуємо поправку на наявність косметичного ремонту. При цьому необхідно зіставити ціни одиниць порівняння об'єктів із необхідним і проведеним косметичним ремонтом:

Пр=В₁/S₁ – в₂/S₂,

де ПР – поправка на проведений ремонт (в розрахунку на 1 м² площі);

В1 – вартість об'єкта 1, грн.;

В₂ – вартість об'єкта 2, грн.;

S1 – площа об'єкта 1, м²;

S2 – площа об'єкта 2, м².

ПР = 80000/150 – 16000/200 = 533,3-800 = -266,7 (грн..)

Поправка в даному випадку має від'ємний знак. Пояс­нюється це тим, що ціна аналога повинна бути зменшена на величину вартості проведеного косметичного ремонту.

Для визначення ймовірної вартості оцінюваного об'єкта скористаємося формулою:

,

де В_анал – вартість продажу аналога, грн.;

S _анал. – площа аналога, м²;

S_о – площа оцінюваного об'єкта, м².

В_{он =} (250000/350- 266,7) х 400 = 179046 (грн.)

Задача 13

Оцінити вартість об'єкта, який після його придбання буде здаватися в оренду. Аналіз відповідного сегменту ринку показав, що за останній час було продано п'ять приблизно аналогічних об'єктів, інформація про які наведена в табл.

Таблиця

Інформація про підприємства-аналоги

Об'єкти для порівнянь	Потенційний валовий доход (ПВД), грн.	Ціна продажу (Цанал), грн.
1	435 000	2900000
2	560 000	3 500 000
3	784 000	5 600 000
4	1020000	6 000 000
5	1125000	1750 000
Оцінюваний об'єкт	680 000	3 739 650,794

Розв’язання:

2900000 : 435000 = 6,67

3500000 : 560000 = 6,25

5600000 : 784 000 = 7,14

6000000 : 1020000 = 5,88

1750 000 : 1125000 = 1,556

( 6,67+6,25+5,88) : 3 = 6,27

Ціна продажу оцінюваного об’єкту :

6,27 * 680000 = 4263600

Задача 14.

Визначити ринкову вартість трактора гусеничного сільськогосподарського призначення марки Т-4АС4. Кандидатами в аналоги обрано трактори гусеничні сільськогосподарського призначення ДТ-175 і ДТ-75, ринкова вартість яких складала 16700,0 грн.. і 15000,0 грн. відповідно. Індекс цін на промислову продукцію за період між датою оцінки і датою визначення ринкових цін аналогів склав 1,05.

Техніко-економічні показники порівнюваних машин, вагові коефіцієнти (коефіцієнти значимості характеристик) наведені в таблиці

Таблиця

Техніко-економічні показники об'єкта оцінки й аналогів

Найменування показника	Марка трактора			Ваговий коефіцієнт
	Т-4А	ДТ-175	ДТ-75Н
Найбільша тягова потужність (Квт)	76,0	90,0	55,0	0,25
Ресурс до першого кап. ремонту (моно-година)	6000	8000	7000	0,4
Питомі витрати палива (г/Квт-година)	245	331	312	0,25
Маса конструктивна (кг)	7955	7420	6020	0,1
Поправка на технічні параметри		?	?
Поправочний коефіцієнт на метричні параметри		0,95	0,95

Розв'язок.

На основі даних таблиці розрахуємо окремі та загальну поправки на технічні параметри:

1) при порівнянні об'єкта оцінки з об'єктом ДТ-175:

- поправка на тягову потужність К1

К1 = 76/90 = 0,84;

- поправка на ресурс до першого ремонту К2.

К2 = 600/8000 = 0,75

- поправка на витрати палива К3:

К3 = 245/331 =0,74;

- поправка на масу К4:

К4 = 7955/7420 = 1,072;

- разом загальна поправка на технічні параметри:

Ктехн. = 0,84  0,25 + 0,75  0,4 + 0,74  0,25 + 1,07  0,1 = 0,769;

2) при порівнянні об'єкта оцінки з аналогом ДТ-75Н:

- поправка на тягову потужність К5

К5 = 76/55=1,38;

- поправка на ресурс до першого ремонту К6:

К6 = 6000/7000 = 0,86;

- поправка на витрати палива К7:

К7 = 3245/312 = 0,79;

- поправка на масу К8;

К8 = 7955/6020 = 1,52;

- разом загальна поправка на технічні параметри:

Ктехн. = 1,38  0,25 + 0,86  0,4 + 0,76  0,25 + 1,32  0,1 = 1,016.

Таким чином за результатами порівняння трактора Т-4А з аналогом ДТ-175 ринкова вартість об'єкта оцінки складає:

В1= 16700 0,769  1,05 0,95 = 12810,19 грн.

Якщо аналогом є трактор ДТ-75Н, одержуємо інше значення оціночної вартості:

В2= 15000  1,016  1,05 0,95 = 15201,9 грн.

Усереднюючи ці результати, визначаємо остаточну величину оціночної вартості трактора Т-4А:

В = (В1 +В2)/2 = (12810,19 +15201,9)/2 = 14006,05 грн.

Задача 15.

Ринкова вартість усіх активів підприємства оцінюється в 400 тис. грн., а зобов'язань – 300 тис. грн. Фактичний прибуток до оподатковування – 23 тис. грн., ставка податку на прибуток – 25 %. Середньогалузева рентабельність власного капіталу - 15%. Ставка капіталізації - 18%. Оцінити вартість гудволу.

Розв язання :

1.ЧПр.=23000*(1-0,25)= 17250 грн.

2.Приб.з ВК=((400000- 300000)*15%)/100%=15000 грн.

3.Гудвіл=17250-15000=2250 грн.

4. Капіталіз.=2250/0,18=12500 грн.