Законодательная база оценочной деятельности
ООО «ФОК»проводит оценку в соответствии со следующими нормативными документами:
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.
Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255.
Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254.
Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»(ФСО №4), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 №508.
Федеральный стандарт оценки №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 238.
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» (НП «СМАОс»).
Согласно требованиям действующего законодательства, в каждой из оценочных организаций должно работать не менее 2 (двух) оценщиков, профессиональная деятельность которых должна быть застрахована на сумму не менее 300 тыс. руб. и которые являются членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков, внесенных в реестр саморегулируемых организаций.
Оценка недвижимости затратным методом
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
оценка рыночной стоимости земельного участка;
оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
расчет выявленных видов износа;
расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ — величина, обратная сроку окупаемости капиталовложений в объект; процент (доля), который составляет чистый средний годовой доход, приносимый вложениями в объект, по отношению к суммарной величине вложений капитала в объект или к стоимости объекта.
Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Ставка дисконтирования применяется при расчёте дисконтированной стоимости будущих денежных потоков NPV.