2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объекта. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является эффективным валовым доходом.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Для определения текущей стоимости, исходя из дохода от эксплуатации, возможно использование двух методов:

метод прямой капитализации (для постоянных денежных потоков);

метод дисконтирования денежных потоков (для переменных поступлений денежных средств).

В настоящем Отчете оценщик в рамках доходного подхода применил метод прямой капитализации.

Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость биз­неса определяется по формуле:

 V = D/R ,

 где: D — чистый доход бизнеса за год;

R — коэффициент капитализации.

№ п/п	Аналог, местоположение	Скорректированая цена продажи, руб. (V)	Ставка арендной платы в мес., руб. (V)	Предполагаемый чистый операц. доход, руб./год (N)	Коэффициент капитализации (К)
1	г. Кемерово, Весенняя ул., 10	14 104 440	168 000,00	1 410 444	0,1
2	г. Кемерово, Арочная ул., 41	14 104 440	164 400,00	1 410 444	0,1
3	г.Кемерово, 50 лет Октября, 14	14 104 440	137 000,00	1 410 444	0,1
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации (К)					0,1

Расчет рыночной стоимости квартиры методом капитализации дохода представлен в таблице:

№	Показатель	Значение
1	Ставка арендной платы, руб./месяц	156 500
2	Ставка арендной платы, руб./год	1 877 599
3	Потери от недоиспользования, %	8,33%
4	Годовой доход с учетом недоиспользования, руб.	1 721 195
5	Операционные расходы - подоходный налог, руб./год	223 755,35
6	Операционные расходы - налог на имущество, руб./год	4 795
7	Операционные расходы - расходы на эксплуатацию объекта, руб./год	82 200
8	Чистый операционный доход, руб./год	1 410 444
9	Коэффициент капитализации (К)	0,1
10	Рыночная стоимость квартиры, руб.	14 104 440

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, с учетом округления составляет: 14 100 000 рублей