Задачи для государственного экзамена для группы гр45

Преподаватель Семенцова В.Д.

Задача 1. Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания – 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20 %. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду – 10 635 кв.м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв.м. в год, потери от недозагрузки 10 %, операционные и прочие расходы – 4 310 000 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение: Для решения данной задачи необходимо использовать метод прямой капитализации для расчета стоимости единого объекта недвижимости:

,

1. Так как возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга, коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

,

Где К – общий коэффициент капитализации;

- ставка дохода на инвестиции;

, - ставка возврата инвестиций.

В соответствии с методом Ринга ставка возврата инветсиций рассчитывается следующим образом

= ,

Где n – срок экономической жизни.

Таким образом:

=

Тогда коэффициент капитализации равен:

К = 0,2+0,01=0,21.

2. Для расчета стоимости единого объекта недвижимости необходимо следующее:

- определить потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД = ,

Где – общая площадь здания;

- годовая среднерыночная ставка арендной платы.

Тогда ПВД = 10635*5200 = 55 302 000 рублей.

- определить действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД * (1-Кнд),

Где Кнд – коэффициент недозагрузки,

Тогда ДВД = 55 302 000 * (1-0,1) = 49 771 800 рублей.

- определить чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД – ОР,

Где ОР – операционные расходы.

Тогда ЧОД = 49 771 800 – 4 310 000 = 45 461 800 рублей.

Таким образом стоимость единого объекта недвижимости равна:

Сеон =

3. Для расчета стоимости земельного участка используется в данном случае метод выделения:

Сзу = Сеон – Сзд,

Таким образом, Сзу = 216 485 000 – 173 268 000 = 43 217 000 рублей

Ответ: Стоимость земельного участка составляет 43 217 000 рублей.

Задача 2. Определить стоимость объекта недвижимости, если чистый операционный доход в первый год владения составил 200 000 руб и увеличивается ежегодно на 2 %. Безрисковая ставка составляет 8 %, поправка на риск – 4 %, поправка на низкую ликвидность – 5 %, поправка на инвестиционный менеджмент – 3 %. Через 5 лет собственник планирует продать объект недвижимости за 2 000 000 руб.

Решение:

Ставка дисконтирования определяется методом кумулятивного построения и равняется:

R = 8+4+5+3 = 20 %.

Текущая стоимость потоков дохода составляет:

Стоимость реверсии равна 2 000 000 руб.

Тогда текущая стоимость реверсии:

Текущая стоимость объекта недвижимости:

Ответ: Стоимость объекта недвижимости составляет 1 412 900 руб.

Задача 3. Общая площадь, подлежащая сдаче в аренду в офисном здании, составляет 2500 кв.м. 50% площадей сдана по арендной ставке 450 руб./кв.м. в месяц. Анализ рынка показал, что коэффициент неплатежей составляет 1 %, коэффициент недозагрузки 3 %, арендная ставка составляет 600 руб./кв.м. в месяц. Дополнительные доходы от автостоянки 100 000 руб. в год. Потери от неплатежей за автостоянку 2 %. Коэффициент операционных расходов для здания – 40%, для автостоянки – 30 %. Определить стоимость офисного здания доходным подходом, если коэффициент капитализации составляет 16%.

Решение:

Определим чистый операционный доход для здания:

ПВДзд = (0,5*2500*450*12) + (0,5*2500*600*12) = 6 750 000+9 000 000 = 15 750 000 руб.

ДВДзд = 15 750 000 *(1-0,01)*(1-0,03) = 15 124 725 руб.

ЧОДзд = 15 124 725* (1-0,4) = 9 074 835 руб.

Определим чистый операционный доход от автостоянки:

ПВДа = 100 000 руб.

ДВДа = 100 000*(1-0,2) = 98 000 руб.

ЧОДа = 98 000* (1-0,3) = 68 600 руб.

Общий доход равен 9 074 835 + 68 600 = 9 143 435 руб.

Таким образом, стоимость офисного здания составляет 9 143 435/0,16 = 57 146 500 руб.

Ответ: Стоимость здания – 57 146 500 руб.

Задача 4. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

Показатель	Сценарии использования
	Жилое здание	Офисное здание	Промышленное зд
Площадь возводимых зданий,	7 300	8 000	5 800
Стоимость строительства зданий, руб./	1000	1100	800
Чистый операционный доход, руб.	1 500 000	1 780 000	1 320 000
Ставка капитализации зданий	13 %	12 %	14 %
Ставка капитализации земли	10 %	10 %	10 %

Решение:

Показатель	Сценарии использования
	Жилое здание	Офисное здание	Промышленное зд
Чистый операционный доход, приходящийся на здание: (Сзд*Кзд), руб.	949 000	1 056 000	649 600
Чистый операционный доход, приходящийся на землю: (ЧОД-ЧОДзд), руб.	551 000	724 000	670 400
Стоимость земельного участка (ЧОДзу/Кзу), руб.	5 510 000	7 240 000	6 704 000

Ответ:

Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием данного земельного участка является офисное здание.

Стоимость земельного участка для выбранного варианта ННЭИ - 7 240 000 руб.

Задача 5. Определить рыночную стоимость жилого дома, имеющего сауну и подземный гараж, если на рынке имеются следующие продажи:

1. В этом году продан дом за 2 900 00 руб., имеющий сауну и бассейн;

2. Год назад продан дом за 2 600 000 руб., имеющий только подземный гараж;

3. В этом году продан дом за 3 000 000 руб, имеющий бассейн и подземны гараж.

Установлено, что сауна стоит 50 000 руб.. бассейн – 60 000 руб.. гараж – 90 000 руб., прирост стоимости 10 % в год.

Решение:

Показатель	Объект оценки	1 аналог	2 аналог	3 аналог
Стоимость дома	?	2 900 000	2 600 000	3 000 000
Дата продажи	В этом году	В этом году	Год назад	В этом году
Корректировка	-	-	+10%	-
Скорректированная стоимость	-	2 900 000	2 860 000	3 000 000
Бассейн	нет	есть	нет	есть
Корректировка	-	-60000	-	-60000
Сауна	есть	есть	нет	нет
Корректировка	-	-	+50000	+50000
Подземный гараж	есть	нет	есть	есть
Корректировка	-	+90000	-	-
Скорректированная стоимость	-	2 930 000	2 910 000	2 990 000
Итоговая стоимость объекта оценки	2 940 000 рублей

Ответ: Рыночная стоимость жилого дома составляет 2 940 000 руб.

Задача 6. Определить стоимость объекта недвижимости с жилым домом площадью 150 кв.м. если:

- стоимость земельного участка 44 000 долл.;

- стоимость строительства дома, включая прямые и косвенные затраты, 800 долл. за 1 кв.м.;

- стоимость строительства гаража площадью 25 кв.м., 200 долл. за 1 кв.м.;

- стоимость строительства сооружений во внутреннем дворике 9000 долл.;

- общий устранимый физический износ 12 000 долл.;

- общий неустранимый физический износ 3000 долл.;

- общий устранимый функциональный износ (устаревшее оборудование ванных комнат) 5000 долл.

Решение:

Общая стоимость строительства здания:

Сстр = 800*150 + 200*25 + 9000 = 120 000 + 5000 + 9000 = 134 000 долл.

Стоимость зданий с учетом совокупного износа:

Сзд = 134 000 – 12 000 – 3000 – 5000 = 114 000 долл.

Стоимость единого объекта недвижимости равна 114 000 + 44 000 = 158 000 долл.

Ответ: Стоимость объекта недвижимости с жилым домом составляет 158 000 долл.

Задача 7. Определите ННЭИ земельного участка, если оценщик выбрал два юридически обоснованных. Физически возможных и финансово целесообразных варианта использования:

- строительство гостиницы: общий ЧОД составляет 200 000 у.е., затраты на строительство – 650 000 у.е.;

- возведение торгового центра: общий ЧОД составляет 170 000 у.е., стоимость нового строительства – 630 000 у.е.

Анализ рынка показал, что коэффициент капитализации для земли равен 12 % для обоих случаев, для здания гостиницы – 25 %, торгового центра – 22 %.

Решение:

Показатель	Гостиница	Торговый центр
Общий ЧОД	200 000	170 000
Затраты на строительство	650 000	630 000
Коэффициент капитализации для земли	12 %	12 %
Коэффициент капитализации для здания	25 %	22 %
ЧОД на здание	162 500	138 600
ЧОД для земли	37 500	31 400
Стоимость ЗУ	312 500	261 667

Ответ: Из таблицы видно, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка является строительство гостиницы.

Задача 8. Требуется определить стоимость земельного участка, для которого наилучшее и наиболее эффективное использование является строительство торгового здания, если имеются следующие данные:

Сзд = 210 000 у.е.;

ЧОД = 60 000 у.е.;

К = 20 %.

Решение:

С = =

Сзу = 300 000 – 210 000 = 90 000 руб.

Ответ: Стоимость земельного участка составляет 90 000 руб.

Задача 9. Определить стоимость земельного участка методом распределения, если в ближайшее время отсутствовали продажи свободных земельных участков, а его аналог был продан за 240 000 руб. Имеются следующие данные о продаже типичных застроенных участков:

Рыночная стоимость ОН, руб.	Стоимость улучшений, руб.	Стоимость доли ЗУ, руб.
220 000	158 000	?
220 000	140 000	?
190 000	150 000	?

Решение:

Рыночная стоимость ОН, руб.	Стоимость улучшений, руб.	Стоимость доли ЗУ, руб.	Доля ЗУ в стоимости ОН
220 000	158 000	62 000	0,28
220 000	140 000	80 000	0,36
190 000	150 000	40 000	0,21

Доля оцениваемого земельного участка:

,

Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка, определяемая методом распределения, равна

Сзу = 240 000*0,28 = 67 200 руб.

Ответ: Стоимость земельного участка равна 67 200 руб.

Задача 10. Выбирая наилучшее использование участка земли как свободного, оценщик остановился на двух вариантах. Первый вариант предполагает возведение на участке торгового здания, издержки на строительство которого составят 325 000 у.е., планируемый чистый операционный доход – 85 000 у.е в год. Второй вариант предусматривает строительство офисного центра, издержки на строительство которого составят 460 000 у.е., планируемый чистый операционный доход – 120 000 у.е. в год. Анализ рынка показал, что общий коэффициент капитализации для торговых помещений можно принять равным 20 %, для офисных помещений – 18 %. Определить ННЭИ земельного участка.

Решение:

Показатель	1 вариант	2 вариант
Затраты на строительство	325 000	460 000
ЧОД	85 000	120 000
Общий коэффициент капитализации	20 %	18 %
Стоимость ЕОН	425 000	666 667
Стоимость ЗУ	100 000	206 667

Ответ: Наилучшим и наиболее эффективным использование данного земельного участка является строительство офисных помещений.

Задача 11. Определить стоимость объекта площадью 1 000 кв.м., располагая следующей информацией: ставка аренды равна 350 у.е. за кв.м. в год и будет постоянной в течение прогнозного периода. Потери от недозагрузки – 20 %, потери от неплатежей – 1 %, коэффициент операционных расходов составит 40 %, прогнозируемы период эксплуатации – 7 лет. Износ объекта к концу периода эксплуатации составит – 100 %, общая норма отдачи на капитал – 22 %.

Определить стоимость объекта по модели Инвуда.

Определить стоимость объекта по модели Хоскольда, приняв безрисковую ставку 12 %.

Определить стоимость объекта по методу Ринга.

Решение:

Используем метод прямой капитализации С = ЧОД/К

ПВД = 350*1000 = 350 000 у.е.,

ДВД = 350 000 (1-0,2)(1-0,01) = 277 200 у.е.,

ЧОД = 277 200*(1-0,4) = 166 320 у.е

Метод Инвуда:

К = Iдох + SFF (Iдох) = 0,22 + 0,07 = 0,29,

С = 166 320/0,29 = 573 517 у.е.

Метод Хоскольда:

К = Iдох + SFF (Iбез) = 0,22 + 0,099 = 0,319,

С = 166 320/0,319 = 521 379 у.е.

Метод Ринга:

К = Iдох + 1/n = 0,22 + 1/7 = 0,36,

С = 166 320/0,36 = 762 000 у.е

Задача 12. Чистый доход от объекта. расположенного в хорошем месте. 26 000 долл. в год. аналогичный объект оценки, расположенный в неблагоприятном месте. Приносит 22 000 долл. Стоимость земельного участка под оцениваемым зданием составляет 50 000 долл., ставка капитализации для земельных участков в этом районе составляет 8 %, а для зданий – 10 %. Определить вид и сумму износа.

Решение: Внешний износ

Вследствие того, что оцениваемый объект расположен в плохом месте, потеря чистого дохода составляет:

26 000 – 22 000 = 4 000 долл.

Чистый доход, относящийся к земле при стоимости земельного участка 50 000 долл. и коэффициенте капитализации для земли 8 %, составит:

50000*0,08 = 4 000 долл.

Чистый доход, относящийся к зданию:

22 000-4 000 = 18 000 долл.

Доля чистого дохода, относящегося к зданию:

18 000/22 000 = 0,82.

Потеря чистого дохода, относящегося к зданию: 0,82*4000 = 3280.

Величина внешнего износа при коэффициенте капитализации 10 %:

3280/0,1 = 32 800 долл.

Ответ: внешний износ здания составляет 32 800 долл.

Задача 13. Здание стоимостью 200 000 долл. имеет высоту этажа 4 м, что по рыночным требованиям является избыточной характеристикой. Стоимость здания с высотой этажа 3 м составляет 190 000 долл. Физический износ оцениваемого объекта 35 %. Дополнительные расходы владельца на содержание здания с избыточной высотой этажа 700 долл. Рыночный коэффициент капитализации для данного типа зданий составляет 16 %. Определить вид и сумму износа.

Решение:

Неустранимый функциональный износ.

Стоимость строительства избыточного элемента:

200 000 – 190 000 = 10 000 долл.

Физический износ: 10 000*0,35 = 3500 долл.

Текущая стоимость дополнительных издержек владельца объекта:

700/0,16 = 4375 долл.

Итого неустранимый функциональный износ: 10000-3500+4375 = 10 875 долл.

Ответ: Неустранимый функциональный износ объекта составляет 10 875 долл.

Задача 14

Имеются данные о цене продажи застроенного ЗУ-аналога и его характеристики по сравнению с оцениваемым ЗУ.

Стоимость продажи ЗУ-аналога=30 000 у.е.

Условия финансирования на 6% лучше, чем у оцениваемого;

дата продажи – полгода назад (5%)

местоположение лучше на 10%, чем у оцениваемого

удобства на 5% хуже

Топография на 15% лучше

Решение:

Наименование фактора	Корректировки
1.условия финансирования	-6% 30000*(1-0,06)=28200
2.Дата продажи	+5% 28200*(1+0,05)=29610
3.Местоположение	-10% 29610*(1-0,1)=26649
4.Удобства	+5% 26649*(1+0,05)=27981
5.Топография	-15% 27981*(1-0,15)=23783
Итоговая стоимость ЗУ	23 783 у.е.

Ответ: рыночная стоимость поземельного участка 23 783 у.е.

Задача 15

Требуется определить рыночную стоимость ЗУ в составе ЕОН. Рыночная стоимость данного ОН определена методом сравнения продаж и составляет 100 000 у.е.

Также рассчитана ПВС здания, находящегося на ЗУ = 80 000 у.е.

Общий износ определен в размере 50%.

Решение:

Сзу= Срын.ЕОН-ПВС, с учетом И

Срын ЕОН	100 000
ПВС	80 000
Общий износ	50%
ПВС с учетом износа	80 000*(1-0,5)=40 000
Сзу под зданием	100 000-40 000

Ответ: рыночная стоимость поземельного участка 60 000 у.е.

Задача 16

Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:

Наименование элемента	Стоимость воспроизвод- ства, дол.	Фактический срок службы, лет	Нормативный срок службы, лет.
Кровля	2000	10	15
Покрытие пола	5000	5	10
Потолки	6000	5	15
Сантехприборы	2000	10	20
Электроарматура	3500	5	10
Оборудование отопления	2100	10	15

Решение:

И = (Тф / Тн) х Соб,

где: Тф – фактический возраст объекта;

Тн – нормативный возраст объекта;

Соб – стоимость воспроизводства или замещения объекта – стоимость строительства.

Тф/Тн – степень износа

Степень износа	И - Износ неустранимый физический
0,66	1320
0,5	2500
0,33	1980
0,5	1000
0,5	1750
0,66	1386

Суммарный износ 9936 долл.

Ответ: Неустранимый физический износ объекта составляет 9936 долл.

Задача 17

Требуется оценить отдельно стоящий 1-этажный жилой дом. Общая площадь 240 кв.м.

В доме 6 комнат, подвал с оборудованной мастерской (нет гаража).

Права собственности полные. В результате анализа рынка выявлено 5 случаев продаж аналогичных объектов

Наименование показателей	1 объект	2 объект	3 объект	4 объект		5 объект
1. Цена продажи	550000	680000	460000	600000		440000
2. Права собственности	полные
3. Условия финансирования	Не рыночные цена завышена на 30000	Не рыночные, цена завышена на 80000	Рыночные
4. Условия продажи	Рыночные
5.Время продажи	1 неделя назад	2 недели	1 год	1 год		1 год
6. Площадь дома	240	260	240	260		240
7. Количество комнат	6	7	6	7		6
8. подвал	нет				есть
9 гараж	есть						нет

Решение:

Наименование показателей	Объект оценки	1 объект	2 объект	3 объект	4 объект	5 объект
Цена продажи		550000	680000	460000	600000	440000
Площадь дома	240	240	260	240	260	240
Права собственности	полные	полные	полные	полные	полные	полные
Поправка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	-	550000	680000	460000	600000	440000
Условия финансирования	Рын.	Не рыночные цена завышена на 30000	Не рыночные, цена завышена на 80000	Рыночные
Поправка	-	-30 000	-80 000	0	0	0
Скорректированная цена	-	520 000	600 000	460000	600000	440000
Условия продажи	Рын.	Рыночные
Поправка	-	0	0	0	0
Скорректированная цена	-	520 000	600 000	460000	600000	440000
Время продажи	Дата оценки	1 нед.назад	2 нед.назад	1 год	1 год	1год
Поправка (1аналог/3аналог)	-	1	1	1,13	1,13	1,13
Скорректированная цена	-	520 000	600 000	519 800	678 000	497 200
Комнаты	6	6	7	6	7	6
Поправка (1аналог-2 аналог)	-	0	-80000	0	-80000	0
Скорректированная цена	-	520 000	520 000	519 800	598 000	497 200
Подвал	+	-	-	-	+	-
Поправка (2-4)	-	+78000	+78000	+78000	0	+78000
Скорректированная цена	-	598000	598000	597800	598000	575200
Гараж	-	+	+	+	+	-
Поправка (5-3)	-	-22600	-22600	-22600	-22600	0
Скорректированная цена	-	575400	575400	575200	575400	575200
Стоимость объекта оценки (1+2+3+4+5)/5	575320

Ответ: Стоимость объекта оценки 575 320 у.е.

Задача 18

Какова текущая стоимость кредита, предусматривающего в конце каждого года платеж 1000 д.е. на протяжении 25 лет. Годовая ставка банка 10%

Решение

Задача 19

Какую сумму необходимо депонировать в банк сегодня, для того, чтобы через 4 года получить 10 000 д.е. при ставке банка 10%.

Решение

Задача 20

Вы получили наследство-50 000 д.е. и решаете положить эту сумму в банк под 8% годовых и не работать в течение ближайших 8 лет. Какую сумму Вы можете ежегодно снимать со счета, чтобы к концу 8 года остаток на счете был равным 0.

Решение

Задача 21

Кредит в сумме 180 000 рублей выдан на 12 лет под 14% годовых на условиях ежемесячного погашения. Определить размер ежемесячного платежа

Решение

Задача 22

Какую сумму необходимо депонировать на 5 лет под 20% годовых, чтобы при ежемесячном начислении к концу этого срока на счете было 50000 д.е.

Решение

Задача 23

Какая сумма окажется на счете через 5.5. лет, если сегодня депонировать в банк 1200 д.е. под 35% при условии ежеквартального начисления дохода

Решение

Задача 24

Господин Смирнов накапливает деньги для первоначального денежного взноса за обучение в размере 10 000 д.е. Какую сумму ему надо ежемесячно откладывать в банк под 12% годовых, чтобы через 3 года накопить необходимую сумму?

Решение

Задача 25

ЗУ, площадью 1265 кв.м. приобретен по цене 950 д.е за 1 кв.м. Инвестор ожидает прироста стоимости ЗУ на 4 % в год. Предполагаемый период владения ЗУ составляет 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена в конце 10 года?

Решение