35. Подходы к определению величины корректировок.
Коррек-ки-показатели, с пом.кот.вып-ся устранение выявлен.отличий обектов аналогов от об.оценки. Величина корр-ок может.опред.подходами:
-доходным
примен.в
виде метода капитализац.потери дохода,
если устан.условно бесконечн.период
врем.(балкон)
,
либо в виде метода дисконтир.денеж.потока
при огранич.сроке.
;
-сравнит.корр-ки опред.либо метод.парных сравнен., либо экспертн.оц.; -затратным расчит.путем сост-я сметы или кальуляц. Его не рекомен.исп-ть, т.к. на рынке действ.принцип изменяющихся пропорций, в соотв.с кот.разл.эл-ты «н» вносят иной вклад в создан.рын.ст-ти по сравнен.с затратами на их создание(сметн.ст-ть).
36. Метод аналогий. Это приблизит.метод оценки рын.ст-ти объекта в усл-ях, когда известны значения корр-ок и м.б.не извест.их номенклатура. В этом мет.исп-ся разл.рыночн. соотношен: 1.валовый рентн.коэф.(наиб.известн.)(GRM) это отнош.цены объекта к арендн.годов.плате. ВРК=Ц/Агод. Значен.ВРК м.б.выявл.самостоят., либо из аналитичобзоров по рынку. В С-Пб ВРК от 2 до 12. 2.лидирующие индикаторы предст.собой соотнош.цен между об.недв-ти и ценами на др.товары. Как прав., в кач-ве товаров представителей выбир.товары с устоявш.рын.ст-тью(драгоцен., нефть, газ, лес, цемент, авто).
37. Затрат. подход(ЗП) в оценке недвиж-ти. Его сущность, достоинства и недостатки. ЗП позвол. оцен.«н» по величине тех затрат, кот.связ.со стр-ом и экспл-ией данн.об. Можно оцен.ст-ть в целом, либо отд.эл-ты объекта. «+»: 1)м.б.применен для оценки люб.объектов в люб.усл-ях. «-»: 1)в зав.от эконом.усл-ий может давать либо занижен., либо завышен.величину по сравнен.с реал.ст-тью. В усл.кризиса- завыш., в усл.эк.подъема- заниж.
2) ЗП обычно не исп-ся для оц.кач-ой хар-ки объекта, либо для оц.имущ-ых прав на объект.
38. Методы затратного подхода(зп) и область их применения.
1) метод балансовой (бухгалтерск.)оценки. Осущ.бух. и статитич.учета. 2) сметного ценообр-я - опред.сметн. и инвентарной ст-ти об. 3) затратный метод- оценка рыночн.и иных видов ст-ти связ.с рын. 4) кадастровой оценки: Целевое исп-е кадастр.ст-ти (цели): 1.опред.велич.зем.налога; 2.опред.цены выкупа зем.уч.под приватизир.предпр-ми(льгота); 3.создание ОАО путем приобр.унитарных гос.предпр-ий; 4.опред.арен.платы за гос.землю Апл=Скад*Рреф.; 5.снятие запрета на стр-во или рек-ию. 5)Метод дисконтир-я сметн.ст-ти- оценка рыночн.или иных связ.с рын.видов ст-ти.
39. Метод сметного ценообразования
Данный метод позволяет оценить либо сметную, либо инвестиционную ст-ть объекта, кроме того, см ценообр-е исп-ся как инструмент затратного метода оценки.
Сметная ст-ть м.б. больше или меньше рыночной ст-ти.
См ценообраз-е необх в оценке рын ст-ти в качестве инструментария.
Ссм= Сср+Собор+Смр+Спроч;
Сср – ст-ть строит-х работ; Собор – ст оборудования; Смр – ст монтажных работ;
Каждое слагаемое состоит из след эл-ов, н-р:
Сср=ПЗ+НР+Псм; ПЗ – прямые затраты; НР – накладные расходы; Псм – сметная прибыль
ПЗ=Розпр+Сэмм+Смат; Розпр – расходы на основную з/п рабочим; Сэмм – ст эксплуатации машин и механизмов; Смат – ст-ть материалов.
Сумма фонда оплаты труда=Розпр+в т.ч. з/п механизаторов
40. Спос. оценки ст-ти стр-ва в эк-ке недвиж. Оценка смет. ст-ти стр-ва с использ. им. смет. Этот способ предпочтительней оценке по укрупнен.и единичн.показ-ям. При исп-ии имеющ.смет необх.для оц.рын.ст-ти: 1)осущ-ть экспертизу сметы, т.е. проверка соответ-я номенклатуры и объемов работ в смете фактич-му наличию в оценив.объекте. 2)индексация в текущ.ур.цен провод.разл.способами в завис.от базы в кот. Была разраб.смета. 3)выполнен.учета современн.норм лимитир.затрат и налогов. Ст-ть обор, инвен., монтажных и проч. работ вкл-ся в смет.ст-ть, ели эти элем-ты явл.неот.частью недв-ти, при этом ст-ть обор., инвент.может оцен-ся 2 подходами: -сравнительн.(более точный); -затратн.(отнять износ).