Понятие и виды договора найма жилого помещения.

По договору найма 1 сторона (собственник) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату во временное владение или пользование жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ)

Договор возмездный и двусторонний.

ГК выделяет 2 вида договора найма.

1.договор социального найма – предоставление жилищных помещений во временное владение или пользование из государственного или муниципального фонда

2.договор коммерческого найма - наймодатель выступает как работодатель для извлечения прибыли из своего жилого помещения. Жилые помещения предоставляются из частного жилого фонда.

Эти договоры имеют общие черты:

Оба данных договора опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользу, за плату, т.е. возмездное пользование

Стороны называются одинаково - наймодатель, наниматель.

Содержатся одинаковые требования к форме указанном в договоре Ст. 674 ГК РФ.

Единообразно определены обязанности наймодателя.

Одинаково определено правовое положение временных жильцов – ст. 680 ГК РФ.

Одинаково определены права и обязанности сторон по ремонту занимаемых помещений ст. 681 ГК РФ

Различия:

1. договор социального найма может быть заключен на жилые помещения относящиеся к фонду социального использования при наличии у гражданина определенных предпосылок для заключения договора:

   1. признание гражданина малоимущим – признается ОМС

   2. нуждаемость в улучшении жилищных условий

   3. состояние на учете в качестве, нуждающегося в улучшении жилищных условий

   4. наличие решения соответствующего органа о предоставлении гражданину его семьи жилого помещения согласно установленным нормам

при заключении договора коммерческого найма никаких других условий кроме волеизъявления сторон не требуется

договор коммерческого найма представляет собой гражданско-правовой договор, договор социального найма представляет собой квазидоговор, т.к. все условия договора, порядок заключения, права и обязанности сторон определены законодательством. Для свободного волеизъявления сторон при заключении договора социального найма места не остается

2. договор коммерческого найма заключается на определенный срок, до 1 года – краткосрочный, до 5 –долгосрочный, максимальный срок – 5 лет, договор социального найма заключается на определенный срок.

-7-

Предоставление жилых помещений из фонда социального использования.

К условиям получение жилых помещений из фонда относятся:

1. нуждаемость в улучшении жилищных условий – острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется объективными критериями, установленными законодательством. ЖК относит к таким гражданам следующие категории

• граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма или члены его семьи, а так же собственники и члены семьи собственника Обеспеченные общей площадью жилого помещения менее учетной нормы на 1 члена семьи (5 метров по Саратову)

• граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, члены семьи такого гражданина а так же граждане и члены его семьи не являющееся собственниками жилых помещений.

• Граждане, проживающие в жилых помещениях, не отвечающих требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

• Граждане, проживающие в квартире занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеются граждане страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями, при которых проживание с ними в одной квартире не возможно. Невозможность проживания устанавливается заключением соответствующих органов. Перечень устанавливается Правительством, например, туберкулез.

Принятие на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилья и малоимущего осуществляется на основании заявления гражданина. Такое заявления подается по месту жительства гражданина. Постановка на учет осуществляется на основании решения органа местного самоуправления. К заявлению прикладываются документы подтверждающие возможность признание гражданина малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий. Перечень таких документов устанавливается законодательным органом субъектов. Требовать у граждан иных документов не включенных в перечень не допускается. Решение о принятии на учет в качестве нуждающегося или об отказе в принятии принимается в течении 30 дней с момента поступления заявления с документами соответствующих требованию. Жилые помещения предоставляются гражданам состоящим на учете в качестве малоимущих и нуждающихся в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев внеочередного предоставления.

В частности вне очереди предоставляются малоимущим и нуждающимся гражданам, которые занимали жилые помещения по договорам социального найма, которые стали непригодными для проживания в результате аварийной ситуации чрезвычайной ситуации, стихийного бедствия и не подлежащие ремонту или реконструкции.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам на основании решения ОМС , такое решение является основанием для заключения социального найма. Жилые помещения предоставляются гражданам по месту их жительства, как правило в виде отдельной квартиры в пределах социальной нормы жилья на 1 человека. (общая площадь на 1 человека 18 метров). Не допускается при предоставлении жилых помещений заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, кроме случаев наличия их согласия. Данное требование не распространяется на супругов.

Жилое помещение может быть предоставлено с превышением социальной нормы в случае если в жилое помещение на ряду с другими лицами вселяется лицо страдающее тяжелой формой хронического заболевания.

3. отнесение гражданина к категории малоимущих

-8-