Заключение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения.

для заключения договора коммерческого найма не требуется наличие предпосылок в виде решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения. Договор коммерческого найма не относится к числу публичных. В силу этого лицо, претендующее на пользование жилым помещением не вправе требовать понуждения к заключению договора коммерческого найма. Существенным для договора коммерческого найма является условия о предмете договора.

К существенным могут быть отнесены условия о достижения согласия, по которым заявлено одной из сторон.

Договор коммерческого найма заключается в простой письменной форме. Несоблюдение данного условия не влечет недействительность договора.

Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной форме на основании решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения.

Условия договора социального найма должны соответствовать типовому договору социального найма, утвержденному постановлением правительства РФ. Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительность.

Сроки договора:

Договор социального найма – бессрочный. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма заключается на срок не превышающего5 лет. Срок договора не относится к числу существенных условий. В случае если в договоре коммерческого найма отсутствует условие о сроке, то договор считается заключенным на 5 лет.

На краткосрочный договор коммерческого найма не распространяется правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма на новый срок.

-9-

Стороны заключения договора найма жилого помещения.

Наймодателем коммерческого и социального найма выступает собственник жилого помещения или управомоченное лицо. Собственник жилого помещения для эксплуатации жилищного фонда, как правило, создает жилищно-эксплуатационные организации с правами ЮЛ, которые наделяются правом заключать договор найма жилых помещений.

Наниматель может быть только гражданин. ЮЛ могут быть только арендаторами. При этом ЮЛ может использовать арендуемое помещение в качестве объекта проживания.

Лица постоянно или временно проживающие с нанимателем. За совершение такими лицами действий нарушающих договор найма перед наимодателем несет ответственность наниматель. Исключение составляет случай когда, на стороне нанимателя выступают все лица проживающие в данном жилом помещении.(сонаниматель)

В случае выбытия нанимателя или его смерти на его место становится кто-либо из совершеннолетних членов его семьи выбывшего нанимателя. Такое лицо определяется по соглашению между членами семьи выбывшего нанимателя.

Если единственным членом выбывшего нанимателя является несовершеннолетнее лицо, то от его имени договор социального найма заключается опекуном или попечителем.

Договор социального найма прекращается в случае выбытия нанимателя из жилищного помещения, в котором он проживал один.

Правом постоянного проживания по договору социального найма помимо нанимателя обладают члены его семьи. Перечень лиц, которые вселяются в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя указывается в договоре социального найма. Все иные лица не имеют права постоянного проживания и именуются временными жильцами.