Розділ3. Оцінка об’єкта.

3.1 Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки.

Аналіз ефективного використання земельної ділянки передбачає встановлення економічно цільного та прибуткового використання ділянки за цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик із дотриманням вимог обтяжень та обмежень. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання дозволяє визначити те використання, якому відповідає максимальна вартість об'єкту. Найкраще та найбільш ефективне використання земельної ділянки повинне відповідати 4 критеріям: - законодавче дозволене; - фізично можливе; - економічно виправдане; - забезпечувати максимально можливий прибуток.

Ключовим принципом і етапом оцінки вартості земельної ділянки, як і в цілому будь-якого об'єкта нерухомості, є аналіз найкращого і найбільш ефективного використання, що передбачає дослідження альтернативних варіантів використання земельної ділянки і вибір оптимального з фінансової точки зору, законного, фізично допустимого і економічно ефективного.Істотне місце такий принцип займає при оцінці вартості об'єкта нерухомості, що включає земельну ділянку з наявними на ньому поліпшеннями. При цьому аналіз проводиться у двох варіантах: 1) ділянки, вільного від забудови, і 2) ділянки з розташованими на ньому поліпшеннями. Перший варіант передбачає визначення найбільш прибуткового варіанта використання землі, другий - проводиться для прийняття рішення про знесення, модернізації або збереженні наявних на земельній ділянці поліпшень в цілях забезпечення максимальної прибутковості об'єкта в цілому.Оптимальне використання земельної ділянки визначається цілою низкою чинників. Серед основних експерти виділяють наступні: - Місце розташування (перспективність, транспортна доступність, характер оточення); - Ринковий попит (стан і перспективи ринкового попиту на передбачуване використання, конкуренція інших ділянок, система оподаткування та інші умови); - Фінансова обгрунтованість (здатність проекту забезпечити дохід від використання земельної ділянки, достатній для повернення капіталовкладень інвесторів і забезпечення очікуваного прибутку); - Фізична придатність ділянки з точки зору можливості створення поліпшень (розмір, топографія, якість грунтів, кліматичні умови, геологічні характеристики ділянки, екологічні обмеження і т.д.); - Технологічна обгрунтованість і фізична реалізація (аналіз співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту для кожного варіанту використання, транспортна доступність, можливість підключення до комунальних мереж, облік розмірів і форми ділянки); - Юридична допустимість (будівельні та екологічні нормативи, обмеження поверховості, заборони на будівництво, наявність історичної та культурної забудови, негативне ставлення з боку місцевого населення і т.д.); - Максимальна прибутковість.

3.2. Методичні підходи до експертної оцінки земельних ділянок.

Експертна оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів: > зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; > методу співвіднесення; > урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці; > капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки; > поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

При проведенні експертної оцінки використовують не менше трьох методичних підходів. Обов'язковим є застосування методичного підходу, що грунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.Результати визначення оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:  - збір інформації, необхідної для проведення оцінки;  - визначення ефективного використання земельної ділянки;  - вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки; - визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення;  - складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;  - подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж була сплачена за аналогічні об'єкти в аналогічні проміжки часу при аналогічних умовах продажу. Метод ґрунтується на аналізі фактичних цін, за які земельні ділянки переходили від одного власника до іншого в умовах чесної угоди. Цей метод найприйнятніший, якщо є достовірна інформація про достатню кількість угод. У його рамках існують два принципові підходи до оцінювання землі – метод одиниць порівняння і метод базової ділянки. Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.

За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставленню цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за чинниками, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До чинників, що впливають на вартість земельної ділянки, належать: - правовий режим земельної ділянки;  - цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;  - умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж); - дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов); - місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто-планувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією); - фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна); - використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, тільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Визначення оцінної вартості земельної ділянки цим методом передбачає порівняння цін продажів кількох подібних земельних ділянок, тому кінцеве значення оцінної вартості визначається як середнє для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого та найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті чітко зазначаються чинники, за якими проводиться порівняння та обгрунтування розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.

Метод співвіднесення, або метод перенесення, базується на принципі вкладу, за яким вартість землі вимірюється тією часткою, яку вона привносить у вартість об'єкта нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає в міру підвищення ступеня містобудівної цінності території.Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Стійкий зв'язок в межах ситуаційного класу між вартістю землі та вартістю споруд, що зведені на ній, дозволяє використовувати метод співвіднесення в умовах, коли ринок землі ще не набув розвинутого стану, але є достатня кількість майнових операцій з іншими типами нерухомості.

Перевагою методу співвіднесення є достатність інформації про продаж забудованих ділянок без необхідності визначення усіх витрат, пов'язаних з їх забудовою. Цей метод найбільш зручний для оцінки землі в районах забудови, для яких характерна незначна кількість майнових угод з незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками. Основною перешкодою при застосуванні цього методу може стати відсутність розробленої для даного населеного пункту таблиці ситуаційних класів, побудова якої потребує попереднього аналізу містобудівної цінності його території.

Метод урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (метод залишку для землі). Даний метод використовується при оцінці земельних ділянок, які освоєно або передбачається освоїти відповідно до найбільш ефективного їх використання. В основу методу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшеннями. Згідно з ним номінальна вартість землі розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який планується отримати.

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки включають: - витрати, пов'язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням проекту її забудови;  - витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки, будівництво;  - витрати, пов'язані з оплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;  - адміністративно-управлінські витрати.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд.При відсутності даних про продаж забудованих земельних ділянок та витрати на їх освоєння і забудову можуть використовуватися експертні оцінки. В цьому випадку достовірність розрахунку номінальної вартості земельної ділянки залежить від точності визначення загальної вартості забудованої ділянки та усіх витрат, пов'язаних з її забудовою.

Метод капіталізації доходу (земельної ренти). Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж поточна вартість доходів, які очікуються від володіння об'єктом (прибуткового його використання). Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, необхідно провести конкретні розрахунки: - валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;  - ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Метод капіталізації чистого доходу грунтується на капіталізації грошових потоків, одержуваних власником земельної ділянки, в поточну вартість.Існує декілька способів капіталізації: пряма капіталізація, дисконтування грошових потоків, іпотечно-інвестиційна техніка Елвуда, модель Гордона та ін., що враховують характер і тривалість потоку прибутків від володіння землею, передбачуваний прибуток від наступного перепродажу, інші види прибутків від віддання частини майнових прав. Метод, заснований на прибутковості, може застосовуватися в різноманітних формах (шляхом виконання декількох різноманітних комплексів оцінних процедур), одним із варіантів є метод дисконтування потоків готівки – найгроміздкіший, але водночас і найнаочніший. (Дисконтування – процедура приведення майбутніх потоків готівки до поточної вартості.) Застосування цього методу доцільне в тих випадках, коли прибуток підприємства (об'єкта) має значні коливання за періодами часу.При відносно стабільному рівні прибутку й умовно-безкінечному періоді ефективної експлуатації виправдане застосування методу прямої капіталізації. Під умовно-безкінечним періодом ефективної експлуатації, у даному контексті, приймається період, що перевищує 20 років, тому що похибка ставки капіталізації, яка найчастіше застосовується у практиці, при такому періоді настільки мала, що нею можна знехтувати. Метод, орієнтований на дохід, у випадку неможливості застосування методу порівняння аналогів продажів, є єдиним справді ринковим методом оцінки стосовно ділянок, придбаних з метою отримання прибутків, і дає достатньо надійні результати.Коефіцієнт зв'язку між майбутньою і поточною вартістю грошових потоків називається ставкою дисконту. На практиці вона може бути визначена або шляхом екстракції з інформації про ринкові трансакції, або шляхом порівняння прибутковості об'єкта оцінювання з прибутковістю альтернативних фінансових вкладень (як правило, різноманітних фінансових інструментів) з урахуванням відмінності властивих їм ризиків і різної ліквідності.

Способи визначення ставки дисконту. Те, що ризик є суб'єктивною категорією й оцінка його різними інвесторами може бути різною, знаходить висвітлення в різних концепціях (видах або стандартах) вартості. При визначенні ринкової вартості необхідна норма прибутку і відповідно ставка дисконту відображають оцінки ризику, властиві ринку капіталу, тобто типовому на даному ринку або "середньому" інвестору.

Існує відносне розмаїття методів визначення ставки дисконту. Класичними можуть бути названі такі: - метод підсумовування премій за ризик – модель поводження типового інвестора при формуванні ним своїх вимог до норми прибутку на інвестиції. Перед тим як вкласти свої кошти в якийсь об'єкт інвестування, інвестор однозначно порівняє прибутковість даної інвестиції з прибутковістю, на яку він може розраховувати, вкладаючи свої кошти в активи з нульовим ризиком вкладень; - метод оцінювання капітальних активів, заснований на теорії рівноважної залежності між необхідною нормою прибутку на капітал, вкладений у будь-який актив, і ризиком, з яким пов'язане одержання цього прибутку; - метод дисконтування дивіденду (вимірювання норми прибутку за дивідендом) грунтується на допущенні, що вартість простої акції дорівнює поточній вартості майбутніх дивідендних виплат. Ця модель може бути також названа моделлю безкінечного періоду володіння; - екстракція з даних про трансакції на ринку - найочевидніший і дуже ненадійний метод, суть якого полягає у вимірі фактичної прибутковості інвестицій в акції підприємства-аналога на короткостроковому інтервалі (наприклад, рік). Метод грунтується на понятті "загальної норми прибутку".

Необхідність опису перерахованих вище методів, що мають, на перший погляд, до земельної власності досить віддалене відношення, зумовлена тим. що в оцінці будь-якої нерухомості, що приносить прибуток (у тому числі земельної ділянки), визначаються альтернативні фінансові інструменти і ставки дисконту, які характеризують ставлення інвесторів до ризиків цих варіантів використання капіталу порівняно з ризиками інших вкладень.