3.2.1.Обгрунтування обраних методичних підходів

Для вирахування експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення було обрано 2 методи : витратний метод та метод капіталізації доходу (земельної ренти).

Витратний підхід базується на тому, що покупець не сплатить за земельну ділянку суму, більшу, ніж витрати на придбання та упорядкування земельної ділянки, аналогічної за призначенням і корисністю. Витратний підхід оцінки земельних ділянок містить:

■ метод залишку для землі;

■ метод визначення витрат на освоєння.

Метод залишку для землі визначає ринкову вартість зе­мельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості — тобто земельної ділянки з упорядку­ванням та поліпшеннями за відрахуванням зносу. Метод розрахунку вартості земельної ділянки ґрунтується на техніці залишку для землі за умов:

•    визначення найбільш ефективного використання земе­льної ділянки як вільної;

•    за відсутності на ринку інформації про угоди купівлі- продажу незабудованих земельних ділянок.

Алгоритм проведення оцінки земельної ділянки мето­дом залишку: 1)   визначення вартості земельної ділянки з поліпшен­нями на основі інформації зіставлення порівняльних цін про­дажів або пропозицій, чи, як виняток, використання оцінок вартості таких об'єктів;

2)   розрахунок вартості відтворення (заміщення) поліп­шень, аналогічних тим, що розташовані на земельній ділянці, яка оцінюється.

Вартість відтворення складається з:

•    прямих витрат, які безпосередньо пов'язані з будівниц­твом (вартість матеріалів, заробітна плата; вартість експлуа­тації машин та механізмів; вартість тимчасових споруд; при­буток та накладні витрати підрядника); •    непрямих витрат, необхідних для організації та веден­ня будівництва (проектування, підготовку території під за­будову, податки, обслуговування боргу, реклама, страхові внески);

• прибутку забудовника — грошової винагороди за ви­користання капіталу, інвестованого в будівництво.

3)   визначення фізичного зносу, функціонального старін­ня та зовнішнього знецінення нерухомого майна, розташова­ного на земельній ділянці, що оцінюється;

4)   визначення залишкової вартості відтворення (замі­щення);

5)   визначення вартості земельної ділянки за відраху­ванням вартості поліпшень (у тому числі будинків, споруд та упорядкування). При визначенні вартості будівництва враховуються час та суми витрат, інфляційні процеси, а також приведення загаль­них сум, витрачених за роками до поточної вартості на дату оцінки, тобто теперішньої вартості.

Оцінка об'єктів нерухомості За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки ви­значається як залишок між очікуваною ціною продажу забу­дованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою:

Узв= Цо- Вос,

де Узв — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шля­хом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях); Цо — очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях); Вос — витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях).

Для визначення рентного доходу із земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, враховується типовий для даної місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сівозміни і збереження родючості землі.

Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх природну урожайність та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів. Для визначення нормальної (типової) урожайності можуть використовуватися багаторічні дані спостережень щодо фактичної урожайності грунтів у межах земельної ділянки, що оцінюється, або дані польових дослідів про урожайність культур у розрізі відповідних агровиробничих груп грунтів.

До виробничих витрат належать:

• технологічні витрати на одержання сільськогосподарської

• продукції (включаючи загальногосподарські витрати);

• витрати первинної переробки;

• витрати реалізації.

Технологічні витрати на гектар вирощування сільськогосподарських культур на грунтах з різною урожайністю визначаються за типовими технологічними картами з прив'язкою до конкретної земельної ділянки або шляхом аналізу середньобагаторічних даних щодо їх рівня, який склався в районі розташування об'єкта оцінки.

Для сільськогосподарських підприємств загальногосподарські витрати в частині віднесення їх до даної земельної ділянки включають:

• витрати системи управління сільськогосподарським підприємством;

• витрати на утримання загальногосподарських служб та підрозділів.

При віднесенні частки цих витрат до даної земельної ділянки їх загальна сума розподіляється пропорційно технологічним витратам або витратам праці на одержання сільськогосподарської продукції.

Алгоритм проведення оцінки земельної ділянки мето­дом витрат на освоєння:

1.   Визначення розмірів земельних ділянок та міри їх упо­рядкування, виходячи з принципу найбільш ефективного ви­користання, що мають відповідати стандартам ринку.

2.   Визначення вартості продажу упорядкованих земельних ділянок (здійснюється шляхом порівняння витрат на упоряд­кування земельних ділянок, освоєних аналогічно або методом порівняння цін продажу).

3.   Розрахунок витрат на освоєння, які містять:

•    витрати на придбання земельного масиву та оформлення документів;

•    витрати на інженерну підготовку (розчистка, попереднє планування та розмітка земельних ділянок);

•    витрати на упорядкування (будівництво доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу тощо);

•    сплата податків, страхування;

•   прибуток та накладні витрати підрядника;

•   витрати на рекламу та продаж.

4.   Визначення вартості неосвоєних земельних ділянок ма­сиву (здійснюється шляхом вирахування з виручки, що пла­нується від їх продажу, витрат на освоєння та підприємниць­кого прибутку).

5.   Визначення тривалості освоєння та продажу земельних ділянок, врахування грошових потоків на освоєння за роками освоєння за відповідною ставкою дисконту та ставкою про­цента (за наявності позикового капіталу) для розрахунків те­перішньої (поточної на дату оцінки) вартості неосвоєної зе­мельної ділянки.

В основі дохідного підходу до оцінки землі — принцип очікування, що застосовується тільки до тих земе­льних ділянок, які приносять дохід. Ринкова вартість земель­ної ділянки розраховується методом дисконтування очікува­них рентних доходів та інших вигод. Грошові потоки від володіння земельною ділянкою, а також у процесі її перепро­дажу дисконтуються у теперішню вартість. За цим підходом використовують методи прямої та не­прямої капіталізації.

Метод прямої капіталізації. За цим методом здійснюєть­ся капіталізація річного рентного доходу від використання земельної ділянки у її вартість відповідною ставкою капіталі­зації (математично — ділення річного доходу на коефіцієнт капіталізації). При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

V3m= До/ Ск,

де V3m — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шля­хом прямої капіталізації чистого доходу, у гривнях; До — річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях; Ск — ставка капіталізації, у відсотках.

Залежно від використання земельної ділянки рентним до­ходом може бути:

•    дохід, розрахований від використання земель як сільсь­когосподарських, садівничих або лісних;

•    дохід, визначений як залишок від використання майно­вого комплексу;

•   дохід як орендна плата за використання земельної ділянки.

Метод непрямої капіталізації. За цим методом здійсню­ється капіталізація нерівномірних річних рентних доходів від використання земельної ділянки у її вартість з використанням відповідного коефіцієнта дисконтування. При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:  

де: V_зки — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шля­хом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях); До — очікуваний чистий дохід за і-й рік (у гривнях); t — період (у роках), який враховується при непрямій ка­піталізації чистого доходу.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвід­ношенням між чистим річним доходом та ціною продажу по­дібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) без ризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідності земельної ділянки. Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, по­в'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташо­вані. За основу беруть річний дохід, отриманий від ефективно використовуваної земельної ділянки.