2. Метод капитализации земельной ренты

Заключается в определении стоимости земельного участка с помощью коэффициента капитализации доходов от сдачи ее в аренду.

Общий расчет стоимости земельного участка по этому методу осуществляется по формуле:

где Сзем - стоимость земельного участка, грн; Зо - затраты на освоение и благоустройство территории, грн/км²; Рн - нормативная рентабельность (как правило, складывает не больше 6 %); Кн - нормативный коэффициент капитализации (как правило, не превышает 3%); Кф - коэффициент функционального использования земельного участка; Км - коэффициент местоположения земельного участка; S_ЗЕМ - площадь земельного участка, км².

3. Метод сопоставимой продажи

Основывается на сравнении оцениваемого участка земли с объектами-аналогами, недавно проданными на рынке.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с проданными объектами-аналогами проводится в разрезе двух основных компонентов: 1) по единицам сравнения; 2) по элементам сравнения.

Единица сравнения выражает связь между ценой участка земли и ее отдельными характеристиками. Средняя или типичная стоимость единицы определяется для каждой однородной группы участков на основании фактических данных о продаже.

4.Метод соотношения (переноса)

Заключается в разделении общей цены продажи аналогичного земельно-имущественного комплекса на две составляющие - цену зданий, сооружений и цену земельного участка. При этом сначала оценивается стоимость зданий и сооружений, которые находятся на земле, а потом из общей стоимости земельно-имущественного комплекса высчитывают их определенную сумму и получают стоимость земельного участка.

5. Метод расходов на освоение

Используется в основном для оценки малоосвоенных территорий, которые подлежат разбитию на участки под застройку с их последующей продажей. Метод основывается на принципе дополнительной производительности, а алгоритм оценки основан на методе дисконтирования денежных потоков и отвечает порядку расчета чистой приведенной стоимости. В состав оттоков капитала относят текущие расходы на планирование, проектирование участков, предыдущее упорядочивание массива, затраты на продаже участков и прибыль первичного владельца. К притокам капитала относят выручку от продажи участков, свободную от расходов на продажу и освоение каждого лота.

18. Оцінка вартості об’єктів нерухомості

В зависимости от особенностей юридического статуса и физических характеристик объекты недвижимости разделяются на такие разновидности:

1. по уровню самостоятельности функционирования: самодостаточная недвижимость, частично связанная недвижимость, подчиненная недвижимость;

2. по характеру рынка: недвижимость с ограниченным рынком, недвижимость со свободным рынком, внерыночная недвижимость;

3. по элементному составу: здания, сооружения, жилые дома, незавершенное строительство и потому подобное;

4. в зависимости от функционального назначения: специальная недвижимость, типичная недвижимость, уникальная недвижимость;

5. в зависимости вот уровня доходности: доходная недвижимость, инвестиционная (бездоходная) недвижимость, недвижимость неопределенной доходности;

6. по юридическому статусу: недвижимость, занятая владельцем, специализированная недвижимость, недвижимость в залоге и т.д.;

7. по функциональному назначению: капитальные и временные объекты недвижимости;

8. в зависимости от уровня завершенности: функционирующая недвижимость, недвижимость в стадии строительства, завершенная но, не функционирующая недвижимость.