13. Ипотечное кредитование, его особенности в современной России.

Ипотека - залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотеч­ного кредита. Предметом залога выступают жилые дома (квартиры), да­чи, офисы, производственные здания, земельные участки, если на них существует право собственности. Источником средств в случае непога­шения ссуды служит выручка от их реализации. При заключении дого­вора ипотеки в нотариальной конторе составляется закладная - доку­мент о залоге недвижимого имущества, ценная бумага. Она предостав­ляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетво­рения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы заре­гистрированного залога. Характерные черты ипотеки: оставление имущества в собственности и владении должника, возможность полу­чить несколько добавочных кредитов, обязательность регистрации.

В дореволюционной России ипотека жилья была распространена, в СССР не применялась. С 1995 г. стала медленно возрождаться в РФ. Созданы Федеральное агентство по ипотечному кредитованию, Агентст­во по ипотечному жилищному кредитованию, которые вместе с Банком России и крупными банками-эмитентами ипотечных облигаций должны рефинансировать ипотечные банки путем выкупа закладных. В 1998 г. был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В развитых странах (особенно в США, Великобритании, Герма­нии, Франции) существуют финансовые учреждения, специализирую­щиеся на предоставлении ипотечных кредитов, обладающие особым статусом. Их возникновение связано с расширением объема работ в строительной индустрии. Кроме коммерческих и специализированных ипотечных банков в качестве ипотечного кредитора могут выступать

различные строительные общества, строительно-сберегательные и депо­зитные кассы.

В современной России наиболее распространена жилищная ипоте­ка. Ипотеч­ный кредит выдается на длительный срок, до 20 лет. Некоторые банки допускают возможность досрочного погашения кредита. С помощью за­емных средств вы можете приобрести жилье как на начальном этапе строительства, включая стадию котлована, так и на рынке вторичного жилья.

Ипотечный кредит.

Особенности ипотечного кредитования:

• ипотекой признается залог имущества, непосредственно связан­ного с землей, либо это земельный участок, при наличии в стране собст­венности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, со­оружения, жилые дома);

• долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

• заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

• заложено может быть только то имущество, которое принадле­ жит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственноговедения;

•законодательной базой ипотечного кредитования является зало­говое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуще­ствляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специали­зированные ипотечные банки.

Ипотечные банки - специализированные банки¹, осуществляю­щие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надежными (или совокупными) ипотечными кре­дитами, по которым выплачивается твердый процент.

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам - другим кредитным институтам (в некоторых стра­нах - любому инвестору).

Продав закладные, кредитор использует вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог не­движимости, появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок за­кладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. По­сле 1917 г. с ликвидацией института частной собственности исчезло и ипотечное кредитование.

В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.

Основные проблемы ипотечного кредитования:

• (инфляция, дефицит дол­госрочных кредитных ресурсов,

• слабость институтов оценки недвижимости (только зарождает­ся.);

• неразвитость ипотечного законодательства; до 1997 г. отсутство­вало юридическое обоснование использования такого финансового ин­струмента, как закладная;

• ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумулирование денежных средств инвесторов и направ­ляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вто­ричного рынка является предоставление инвестору дополнительных га­рантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

При величине кредита равной 60 тыс дол, сроке 10 лет и декларируемой ставке 11 % годовых дополнительных расходов набегает 7,6 %, стоимости квартиры.

Банк может ограничить, объем досрочных выплат.

Получается квартира дороже+ страховка+плата за рассмотрение заявки+комиссия за выдачу кредита+оценка квартиры+аренда депозитной ячейки.