§ 3. Современные проблемы деления имущества

на недвижимое и движимое

1. Проблемам объекта гражданского права, критериям теоретического его разделения (на объект права и объект гражданских правоотношений, объект правового регулирования и объект правоотношения, объект правоотношения и объект прав и обязанностей, объект сделки и объект правового воздействия и т.п.) посвящены исследования видных цивилистов как прошлого, так и современности. Из числа последних следует, безусловно, отметить С.С. Алексеева, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, В.Л. Слесарева, Ю.К. Толстого, Р.О. Халфину и др. <*>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<*> Алексеев С.С. Общая теория права. М., 1981; Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949; Красавчиков О.А. Теория юридических фактов в советском гражданском праве. Свердловск, 1950; Слесарев В.Л. Объект и результат гражданского правоотношения. Томск, 1980; Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л., 1959; Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М., 1974. Подробное рассмотрение теоретических вопросов, связанных с сущностью такой категории, как объект гражданского права, не входит в число задач настоящей работы. Следует ограничиться формулировкой, данной ГК РФ, согласившись с мнением В.П. Мозолина: "Объекты гражданских прав одновременно являются объектами гражданских обязанностей. Точнее было бы в законе пользоваться понятием объектов гражданских правоотношений,.. направленность гражданского правоотношения на соответствующий предмет характеризует также и объекты гражданских прав. С указанными поправками следует воспринимать содержание норм ГК, посвященных объектам гражданских прав" (Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М.: БЕК, 1996. С. 222).

Концептуальное деление объектов гражданских прав на недвижимые и движимые имущества - важнейший отправной пункт более углубленного, выходящего за рамки позитивистских догматических комментариев исследования сущности и системных свойств недвижимости. Два с половиной тысячелетия законодательная, судебная практика, цивилистическая мысль, обосновав необходимость и всеполезность выделения недвижимого имущества в особый объект имущественного интереса, в подавляющем большинстве ограничивались более или менее успешными попытками выработать конкретные и однозначные критерии деления вещей (имуществ) на движимые и недвижимые <*>.

--------------------------------

<*> В английском праве имущество делится на реальное и персональное не только по материально-правовым, но и по процессуальным (исковым) основаниям. Понятие реального имущества принципиально соответствует более привычному в континентальном праве недвижимому имуществу. Равным образом можно сделать оговорку о характере деления объектов государственной собственности на средства производства и предметы потребления.

При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных, не охваченных перечнем объектов к недвижимости. Перечисление законом объектов, отнесенных к недвижимости, является наиболее простым с точки зрения современного правопонимания несколько примитивным способом очертить круг объектов высшего абсолютного права собственности <*>. Вместе с тем исчерпывающий перечень объектов недвижимости, возможно, лишая правоприменителя определенной юридической свободы, компенсирует потерю возможности саморазвития системы объектов недвижимости исключительной определенностью позитивной нормы, на этом догматическом уровне стабилизируя оборот и укрепляя вещные права <**>. ГК РФ также дает перечень конкретных объектов, относимых к недвижимости: земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Эта же статья относит к объектам недвижимого имущества подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимости. Буквальное толкование указанной нормы сводится к следующему:

--------------------------------

<*> Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование. М.: НОРМА, 1999. С. 221. Испанский гражданский кодекс к недвижимым вещам относит землю, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть отделены без ущерба целостности объекта, а также достаточно большой дальнейший перечень объектов, включая голубятни и реальные права на недвижимость. См. также: Соединенные Штаты Америки. Конституция и законодательные акты. М., 1993. С. 522.

<**> Примером может служить Итальянский гражданский кодекс, содержащий исчерпывающий перечень недвижимых вещей: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле (Основные институты гражданского права зарубежных стран. С. 223).

а) базовый, основополагающий перечень объектов недвижимости: земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей;

б) производный, незакрытый перечень недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения;

в) иное имущество, отнесенное (и относимое в будущем) законом к недвижимости (жилое и нежилое помещение, предприятие, кондоминиум <*>, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) <**>.

--------------------------------

<*> Законы РФ: "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99), "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400), "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594), "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963).

<**> Особое место в перечне объектов недвижимого имущества занимает предусмотренная законом в качестве таковой доля в праве собственности на объект недвижимого имущества.

Таким образом, современный российский законодатель практически воспроизвел классический принцип отнесения объектов к недвижимому имуществу. Три группы определенных, конкретных объектов (участок земли, участок недр, обособленный водный объект, причем последний из указанных - участок земной поверхности, занятый водой, ни по своей природе, ни логически в данный законодательный ряд не укладывается) и собирательный образ иных недвижимых вещей, отвечающих совокупному критерию: прочная связь с землей, соединенная с невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

2. Традиционный законодательный подход к критериям отнесения имущества к недвижимости в российском праве тем не менее обладает, казалось бы, незначительными, но, как будет установлено далее, весьма и весьма сущностными особенностями. Таковых особенностей три.

Первая из них заключается в дальнейшей возможности отдельными федеральными законами включать в установленный основным кодифицированным актом перечень недвижимых объектов. Такая возможность практически немедленно была использована законодателем, и сначала сам Кодекс дополнил перечень недвижимостей (ст. 130 ГК РФ) предприятием как имущественным комплексом, а также иным имущественным комплексом <*>, а затем иные законы - нежилыми и жилыми помещениями, кондоминиумами и т.д. Весьма вероятно, что и в дальнейшем перечень объектов недвижимости будет пополняться новыми законами, в том числе и законами, регулирующими отношения, составляющие предмет далеко не гражданского права <**>.

--------------------------------

<*> Понятие "иной имущественный комплекс" ГК РФ применяет наряду с предприятием в нормах, регулирующих залоговые отношения.

<**> Например, природоохранные отрасли, налоговое и градостроительное законодательство и т.д.

Вторая особенность российского определения недвижимого имущества состоит в неясности легального определения характерных границ (рода и вида) объектов, относимых к недвижимости по признаку прочной связи с землей, соединенной с невозможностью перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Легальная формулировка "все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых..." не позволяет однозначно определить, о каких именно объектах идет речь <*>. Следуя буквальному толкованию этой нормы, в соответствии с анализируемым критерием к недвижимости относятся не только рукотворные здания или сооружения, но и все иное, что прочно связано с землей.

--------------------------------

<*> К примеру, Испанский гражданский кодекс предусматривает отнесение к недвижимости "сооружения всякого рода, прикрепленные к земле", Итальянский гражданский кодекс - "строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время" (Основные институты гражданского права зарубежных стран. С. 221, 223).

Третьей и наиболее важной, на наш взгляд, особенностью законодательного определения недвижимости является принципиальная значимость объекта. Понятие "несоразмерный ущерб" относится исключительно к назначению объекта недвижимого имущества. В подавляющем большинстве иные правовые системы определяют в данном делении только один дифференцирующий признак - прочная связь с землей. Предусмотренный в ГК РФ соразмерный или несоразмерный ущерб назначению в отдельных случаях (не дающих основания для принципиальных выводов) становится не столько дополнительным, сколько решающим признаком недвижимой вещи <*>. Назначение (функция) недвижимой вещи - существеннейший системный признак, который более детально будет рассмотрен ниже.

--------------------------------

<*> Высшие судебные инстанции вкладывают в понятие "несоразмерный ущерб" следующее: "невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п." (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 9.

Кроме того, следует отметить, что российский гражданский закон остался верен традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе (упомянутых выше) и недвижимых вещей по закону. К последним относятся, в частности, юридически недвижимые объекты, физическая природа которых, рассматриваемая в отрыве от системного построения, таковой однозначно не является (морские и воздушные суда, космические объекты и т.д.).

3. Классические цивилистические исследования сущности деления вещей на движимые и недвижимые в большинстве своем относились к догматическим комментариям законодательной (в отдельных случаях - судебной) нормы <*>. Правоведы отмечали особенности деления вещей на движимые и недвижимые, подвергали анализу публичный характер объектов недвижимости (в первую очередь, естественно, земли). Так, в частности, было отмечено, что, во-первых, недвижимое имущество, состоявшее преимущественно из земельных участков и строений на них, подвергается непрерывному публичному ограничению; во-вторых, владение недвижимым имуществом всегда открыто для публичной власти и, следовательно, доступно для фискально-налогового воздействия <**>. Все известные правоведы прошлого и позапрошлого столетий (Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, В.И. Синайский и др.) единодушно исследовали "неразрывную", "прочную" связь с землей как принципиальный признак недвижимого имущества; кроме того, Г.Ф. Шершеневич, к примеру, выделял особую значимость, ценность объекта, прочно к земле прикрепленного, чтобы считать этот объект недвижимой вещью <***>.

--------------------------------

<*> Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики правящего сената и Проекта гражданского уложения: Пособие к лекциям А.М. Гуляева. СПб., 1912; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995; Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002 и др.

<**> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997. С. 141.

<***> Г.Ф. Шершеневич отмечал, что собственно и исключительно назначение строения не имеет влияния на признание за ним движимого и недвижимого свойства, так, например, нельзя признать недвижимостью беседку в саду (Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 151).

Таким образом, российская цивилистика конца XIX - начала XX века в сфере деления объектов гражданских прав на недвижимые и движимые вещи в основном ограничилась комментариями действующего в то время гражданского законодательства <*>, лишь, пожалуй, И.А. Покровский в рассмотрении сущности недвижимости не ограничился юридической догматикой, отметив одну из основных, относящихся к характеристике системности черт всей совокупности недвижимых вещей: неизбежную периодичность максимального включения в оборот недвижимости с неизбежным же ограничением, вплоть до полного запрета ее участия в экономических отношениях <**>.

--------------------------------

<*> Свод законов Российской империи. Т. Х. Ч. 1. Ст. 387.

<**> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 204.

Современные правоведы, среди которых следует отметить таких, как В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, Е.А. Суханов, О.М. Козырь, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, Е.Ю. Петров, А.А. Александров <*>, достаточно обширно и глубоко проанализировали действующее законодательство и судебную практику о недвижимом имуществе, развив те положения, которые были обозначены много ранее, но не потеряли и, вероятно, не потеряют свою актуальность в обозримом будущем: о сущности недвижимого имущества, о делении вещей на движимые и недвижимые, о юридической или физической природе объектов недвижимого имущества. Причем отмеченный последний момент вызвал незначительные разногласия между цивилистами и сводился к признанию (или отрицанию) для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимости юридической связи объекта недвижимости с участком земли, на котором объект расположен <**>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998; Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999; Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало ХХ в. и современность) // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 1996. N 6; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2001; Дозорцев В.А. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.

<**> Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1998. С. 304.

Действительно, для признания права собственности на строение необходимо определенное право на земельный участок, поскольку известно, что "недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое могут быть установлены право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация" <*>. Логично утверждение для объектов недвижимого имущества, уже участвующих в имущественных отношениях, право на которые (объекты) подлежит специальному учету и регистрации.

--------------------------------

<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 276.

Однако отрицать существование объектов недвижимости до государственной регистрации "первого" права на него равносильно отрицанию вещей вообще, "которые предназначены удовлетворять определенные потребности и могущие быть в обладании человека" <1>. Не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признаваемая таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее. Деление вещей на недвижимые и движимые необходимо для установления круга объектов, подпадающих под особое правовое положение. Особые черты недвижимых вещей: "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его" <2>. Развивает это положение и Б.М. Гонгало: "...деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей)". В ст. 130 ГК при определении недвижимости не упоминается такой ее признак, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению <3>, - полагает и ряд других авторов <4>. В этой связи следует также отметить, что дискуссия развивается в отношении только одного из видов недвижимых вещей - строения (здания, сооружения), между тем как существование иных недвижимостей (земельный участок, космический объект и т.д.) подобных вопросов не влечет.

--------------------------------

<1> Красавчиков О.А. Гражданское право: Учебник: В 2 т. М., 1985. Т. I. С. 180 - 181.

<2> Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 58. Следует отметить, что стремление позитивного публичного права к бесконечно детальной регламентации могло бы привести в особых случаях к попыткам регистрации всего и вся, как это уже имеет место применительно к автотранспорту, маломерным судам, оружию, а ранее к печатающим машинкам и копировальным аппаратам.

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<3> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 15 - 16.

<4> См., например: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. N 8. С. 104 - 110.

Современная судебная практика подтверждает изложенные выводы. Показательно в этом плане Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 сентября 2000 г. N 1288/00 <*>.

--------------------------------

<*> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 12.

Как видно из материалов дела, товарищество приобрело на открытых аукционных торгах имущество муниципального предприятия "Овощной магазин N 48", представлявшего собой отдельно стоящее одноэтажное сооружение. Земельный участок площадью 0,03 гектара, на котором расположено спорное строение, предоставлен товариществу в соответствии с постановлением главы администрации для эксплуатации овощного магазина, и для этих целей заключен договор аренды земли.

Постановлением главы администрации города было разрешено в течение двух лет произвести реконструкцию овощного магазина с разработкой проектно-сметной документации, предусматривающей использование легковозводимых конструкций (с учетом временного размещения магазина). Этим же постановлением товариществу предписывалось согласовать проект с главным архитектором города и начать реконструкцию магазина после получения разрешения на производство работ в инспекции Госархстройнадзора. Однако товарищество еще до издания указанного постановления без согласия собственника произвело снос магазина и, не получив разрешения на производство строительно-монтажных работ в инспекции Госархстройнадзора, приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Разрешение инспекции Госархстройнадзора на производство строительно-монтажных работ товарищество не получило до настоящего времени. Земельный участок предоставлялся целевым назначением для эксплуатации овощного магазина, а не для строительства нового объекта.

Поскольку разрешенная главой администрации города реконструкция здания для временного размещения магазина не произведена в установленный срок, а старое здание овощного магазина снесено полностью, это постановление отменено постановлением мэра города. При таких условиях, полагает Высший Арбитражный Суд, вывод суда кассационной инстанции о том, что спорный объект не является самовольной постройкой, противоречит п. 1 ст. 222 ГК РФ и не подтверждается имеющимися в деле документами. В соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Исходя из того что товариществу земельный участок постановлением главы администрации предоставлялся во временное пользование и для других целей, указанное постановление отменено, а земельный участок под постройкой предполагается использовать под жилищное строительство, оснований для признания права собственности на возведенную постройку за истцом не имеется. Встречный иск об обязании товарищества снести спорную постройку подлежит удовлетворению на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Правовой конфликт, решенный судом, таким образом, развивался по поводу недвижимого имущества, право на которое не было зарегистрировано, что не дало оснований не применять нормы законодательства о недвижимых вещах.

4. "Синдром" правовой законодательной и доктринальной безупречности, свойственный гражданскому законодательству и цивилистике, которые в течение двух тысячелетий "выстрадали" конструкцию недвижимой вещи (так и не решив всех глубинных проблем), не знаком иным, публичного порядка отраслям права. Если специалисты гражданского права не могут прийти к единому выводу о моменте возникновения недвижимой вещи как объекта гражданских прав, то налоговое законодательство таких проблем не замечает совсем. Налоговый кодекс РФ (ст. 85) не только предусматривает, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, о транспортных средствах, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации <*>, но и "легко решает" вопрос о "существовании" объекта недвижимого имущества как объекта налогообложения. Через подзаконные акты предписывается организациям технической инвентаризации направлять сведения об инвентаризационной стоимости расположенного на подведомственной им территории недвижимого имущества и его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения. Сведения об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения заполняются на основании данных технических паспортов. В случае если отсутствуют технические паспорта объектов недвижимого имущества или плановая инвентаризация таких объектов не была проведена в течение последних пяти лет, организации технической инвентаризации представляют сведения по результатам массовой оценки объектов, которые могут быть скорректированы после проведения полной паспортизации объекта и предоставления выписки в налоговый орган о его инвентаризационной стоимости. И наконец, "венцом" юридической идентификации объекта как недвижимого служит следующее положение: "В случае если объект налогообложения на момент представления сведений не поставлен правообладателем на технический учет, организации технической инвентаризации представляют сведения по результатам визуального наблюдения, которые впоследствии могут быть скорректированы после проведения полной паспортизации объекта и предоставления выписки в налоговый орган о его инвентаризационной стоимости" <**>. Приведенное положение ни в коей мере не может служить каким-либо доводом; оно лишь свидетельствует о том, что для публичного права недвижимая вещь (объект налогообложения) приобретает юридическую значимость самим фактом существования, удостоверенным визуальным наблюдением сотрудника технической организации <***>.

--------------------------------

<*> Примечательно, что недвижимость в данной норме "соседствует" с транспортными средствами.

<**> Приказ Госстроя РФ и МНС РФ от 28 февраля 2001 г. N 36/БГ-3-08/67 "Об утверждении Порядка представления уполномоченными организациями технической инвентаризации в налоговые органы сведений об объектах недвижимого имущества" // Российская газета. 2001. 28 апреля.

<***> Решением Верховного Суда РФ от 28 июня 2001 г. N ГКПИ01-946 данный Приказ признан соответствующим законодательству.