§ 4. Производные объекты недвижимости

1. Здания и сооружения (строения) как производные (рукотворные) объекты недвижимости в настоящее время занимают наиболее активное место в обороте недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями (речь о них будет вестись позже) строения в соответствии с действующим законодательством являются наиболее оборотоспособными недвижимыми вещами. В течение продолжительного времени сдерживаемые в тисках единого государственного имущества квартиры, здания и сооружения, а следом - земельные участки под ними единовременно и массово включились в экономический оборот. Право частной собственности, зачастую безосновательно рассматриваемое как "абсолютно абсолютное", обусловливало максимально свободный оборот недвижимости. Не "созревшие" окончательно ни законодательно, ни правовоззренчески объекты недвижимого имущества проецировали и подобные, несколько поспешные, сиюминутные либо заимствованные из чужой, инородной системы некоторые конструкции и объектов, и вещных прав.

Продолжающийся юридический "отрыв" земельного участка от здания, "расслоение" здания на ряд самостоятельных подобъектов повлекли еще более значительные отступления от классического построения недвижимости. Закон о регистрации прав не только не внес в статику и динамику недвижимости стабильность, напротив, вольно или невольно возвел констатирующий фактор регистрации прав и сделок в конституирующий ранг "определителя" правовой судьбы объекта <*>. Потребуется еще значительное время для стабилизации теории и практики оборота недвижимых вещей, выработки модельных конструкций и методик. Представляется, что одной из исходных точек такой стабилизации должно стать определение системной сущности строений и места их в системе объектов недвижимости.

--------------------------------

<*> См., например: Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003. Авторы этого сборника отстаивают утверждение о появлении новой отрасли российского права - права регистрационного.

Возведенное на участке земли строение существенно преобразует первоначальную недвижимость, значительно повышает, а в определенных случаях, например при самовольной постройке, требующей сноса, понижает ее исходную экономическую ценность. Строение, исторически представляющееся определенного рода изменением поверхности земельного участка, с течением времени естественным образом становится юридически автономным, но продолжает тем не менее рассматриваться правом в известном единстве с землей и с применением общих юридических конструкций, достаточно полно обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере.

В последнее десятилетие здания и сооружения (наряду с земельными участками под ними) - наиболее широко распространенные в экономическом обороте недвижимые вещи. Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения, значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-юридической!) связи "строение - земельный участок". Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем.

Судебная практика в рассматриваемый период также отличается отсутствием стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел. Зачастую суды подменяют понятие "недвижимое имущество" понятием "капитальность сооружения", существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т.д.) <*>.

--------------------------------

<*> Примером могут служить два судебных постановления о спорах, связанных со строительством торговых павильонов: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2003 г. N Ф08-187/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 ноября 2002 г. N А13-3770/02-12.

Цивилистическая мысль не осталась в стороне от актуальной проблематики. Не ограничиваясь комментариями норм ГК РФ о недвижимости, Закона о регистрации прав, авторы обращаются к фундаментальным основам сущности и оборота недвижимых вещей. В литературе появляются доктринальные публикации как общего порядка, так и посвященные непосредственно правовому двуединству строения и земельного участка <*>. В упомянутых исследованиях правоведы подробнейшим образом подвергли анализу не только сущностные гражданско-правовые аспекты строений как недвижимых вещей, но и не оставили без внимания существенный публично-правовой срез данных объектов гражданских прав. Имеются в виду практически значимые моменты градостроительных и природоохранных правил, технических, строительных норм и правил, бесспорно, весьма важных в рассматриваемой теме <**>. Подчеркивая значимость именно зданий и сооружений, авторы лишь поверхностно обращались к взаимосвязи объектов недвижимости, связи, охватывающей порой три, а то и четыре системных уровня недвижимых объектов (например, земельный участок - имущественный комплекс - здание - жилое (нежилое) помещение). Несистемное понимание проблематики влечет и несистемное ее решение. Строения, действительно являясь максимально вовлеченными в имущественный оборот, подвергаются доктринальному исследованию с минимальным учетом системного их состояния. В лучшем случае рассматриваются связи "земельный участок - строение", "строение - помещение в нем". Предлагая определение зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества, И.Д. Кузьмина полагает, что "здания и сооружения - это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности" <***>. Данная дефиниция, несмотря на некоторый "сниповский" оттенок, вероятно, весьма точно выражает материальную сущность строений, однако в данном определении отсутствует второй указанный в ГК РФ признак: неперемещаемость объекта, причем не только физического, но и юридического свойства. А именно этот признак является наиболее системообразующим.

--------------------------------

<*> См., например: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости; Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика; Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения и др.

<**> Так, в упомянутой работе И.Д. Кузьминой подвергнуты подробному анализу более сорока подзаконных постановлений, распоряжений, приказов и инструкций.

<***> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 73.

2. По упомянутым выше причинам настоящая работа предполагает возможным и даже целесообразным подвергать анализу собственно здание или строение как объект недвижимого имущества лишь под определенным ракурсом, уделив в дальнейшем пристальное внимание системным свойствам и связям строения, ставшего в новейшей гражданско-правовой практике центром структуры объектов недвижимого имущества. Основная задача настоящей работы заключается не в исследовании, даже достаточно глубоком, отдельных объектов и их связей, а в выработке базовых начал, концепции и теоретической основы построения системы недвижимости.

К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений законодательством отнесены также имущественные комплексы, кондоминиумы <*>, жилые и нежилые помещения. Данным объектам недвижимого имущества посвящено значительное число научных и научно-практических произведений <**>, в которых достаточно глубоко и подробно раскрыты содержание и понятия данных объектов недвижимости. Ввиду этого целесообразно остановиться лишь на тех системных особенностях упомянутых недвижимостей, которые обусловлены структурными связями с иными подобными объектами.

--------------------------------

<*> Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963).

<**> Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2000; Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство". 2003. N 4; Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. В.Б. Исаков. М.: Юрайт-Издат, 2003; Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: НОРМА, 2002; Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П.И. Седугина. М.: Статут, 2003; и ряд других.

Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: "предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью" <*>. Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости <**>. Предприятие, оставаясь по закону недвижимым имуществом, по сути зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, "раскрученным" именем, где материальная основа - место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии, уступая основное значение действиям других лиц (права и долги) и торговой (промышленной) марке.

--------------------------------

<*> Небезынтересен в этом отношении довод А.И. Каминки, приведенный им в теоретической полемике с Г.Ф. Шершеневичем. Приводя цитату последнего о том, что "торговое предприятие должно бы также выделяться, как выделяется недвижимость, служащая исключительно обеспечением залогодателя", А.И. Каминка возражает: "Совершенно очевидно, как велика разница между торговым предприятием и недвижимым имуществом с точки зрения степени возможности установить фактический его состав, парализовать возможность его перехода в третьи руки, вообще обесценить", - и далее: "Если бы даже и было возможно согласиться с целесообразностью такой постановки вопроса, то и в этом случае речь шла бы об институте будущего, а не об институте действующего права" (Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб., 1911. С. 106).

<**> Гражданское право: В 2 т. Т. 1. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 306.

Таким образом, придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта. Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено практически неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т.д.

Во-вторых, предприятие - это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота. Не только имущественная значимость предприятий как имущественных комплексов для публичной власти играет единственную роль в отнесении этих объектов гражданских прав к недвижимым вещам. Необходимость этого особого статуса вызвана и рядом иных причин, в свое время подмеченных Р. Саватье: а) недвижимое имущество подчиняется правопорядку страны нахождения; б) постоянное место нахождения обеспечивает возможность государственного учета, статистики не только самого имущества, но и прав на него; в) достигается возможность восстановления прав на него <*>.

--------------------------------

<*> Саватье Р. Теория обязательств. С. 58.

В-третьих, имущественный комплекс как объект недвижимости в регламентированном ГК РФ виде проиллюстрировал глубинные "пружины" и "противовесы", присутствующие в современном праве собственности на недвижимые объекты. В отнесении имущественного комплекса к недвижимости (даже при отсутствии в его составе традиционных недвижимых вещей) отобразился принцип эластичности права собственности, рассмотренный в свое время И.А. Покровским: "Признавая в принципе право собственности полной властью над вещью, государство в то же самое время резервирует для себя право налагать на нее те или другие ограничения, какие оно найдет необходимым, вплоть до полной экспроприации в интересах общего блага" <*>. Право собственности (в том числе и на предприятие), с одной стороны, стремится к максимальному господству над объектом ("пружина"), а с другой - никогда этого не достигнет, так как всегда уравновешено системой "противовесов". В изучаемом ракурсе предприятие как оборотоспособный объект ограничено государственной регистрацией как следствием отнесения его к недвижимости.

--------------------------------

<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 202.

В-четвертых, предприятие как объект недвижимости характеризуется не только необходимостью государственной регистрации. Сделки с этим своеобразным объектом обусловлены и дополнительным рядом формальностей, предписываемых ГК РФ (ст. ст. 560, 561). С учетом образов И.А. Покровского, формальности эти, как "гири", "перетягивают пружину" господства собственника над предприятием, тем самым превращая, по существу, имущественный комплекс в малоинтересный для участников предпринимательского оборота объект <*>. Это обусловливает больший удельный вес публичного элемента в характеристике предприятия как объекта недвижимости и, следовательно, меньший интерес для участников гражданского оборота <**>.

--------------------------------

<*> Цивилисты подчеркивают, что при "заключении договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса составляется множество документов, проводится аудит, составляется акт приемки-передачи, сверяется баланс" (Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40).

<**> Более подробно о предприятии и иных имущественных комплексах см. главу четвертую настоящей работы.

Не вступает ли в этой связи присвоенный законом предприятию статус недвижимости в противоречие с сутью имущественного комплекса как объекта права, с которым вещные права могут и не быть связаны вовсе? В известной мере - да. В относительно недалеком отечественном прошлом российский Свод законов гражданских (т. Х, ч. 1, ст. 387) прямо причислял всякого рода обязательства к движимому имуществу <*>. В настоящее время предприятие как объект недвижимости практически не принимает участия в предпринимательском обороте, субъекты имущественных отношений, избегая необходимости составления большого числа документов, затрат на ревизию, оценку и т.д., находят иные способы передачи бизнеса, например через уступку акций или долей. Более того, "истинные" объекты недвижимого имущества рано или поздно потребуют собственной регистрации в качестве самостоятельного объекта. Решение данной проблемы может быть только законодательным: признание недвижимым имуществом в составе имущественного комплекса только земельного участка, зданий, сооружений, иного подпадающего под признаки недвижимой вещи имущества с обязательным включением его в качестве элемента (элементов) в состав предприятия способом, избранным собственником или сторонами сделки.

--------------------------------

<*> К особому движимому имуществу, кстати, действующий французский Закон от 17 марта 1909 г. "О купле-продаже и закладе торговых предприятий" относит также и имущественные комплексы торговых предприятий.

3. Практика создания кондоминиумов как единого комплекса недвижимого имущества пока не выработалась, поскольку законодательство весьма несогласованно регулирует порядок создания и особенности данной недвижимости <*>. Создание кондоминиума как недвижимой вещи осуществляется организацией, связанной с техническим учетом объектов недвижимого имущества (необходим единый технический паспорт с перечислением всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума).

--------------------------------

<*> В компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции по регистрации прав, не входит регистрация комплексов недвижимого имущества, в том числе кондоминиумов как объектов права. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" (ст. ст. 14, 47, 49) отсылает с вопросами о регистрации кондоминиума к органу, регистрирующему права на недвижимое имущество, а Закон о регистрации прав - обратно к первому Закону.

Специалисты отмечают лишь технико-юридическую сторону регистрации кондоминиума: "Должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, а для земельного участка - нормативная цена земли. Поскольку организации технической инвентаризации не наделены полномочиями по осуществлению государственной регистрации кондоминиумов как объектов права, а учреждения юстиции по регистрации прав не имеют полномочий по осуществлению регистрации объектов, под государственной регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего раздела на общее имущество в кондоминиуме и внесение в него записи о регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на это имущество" <*>. Сущностные же вопросы кондоминиума как единой недвижимой вещи ни в доктрине, ни в законодательстве, ни в судебной практике до настоящего времени не решены <**>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<*> Киндеева Е.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 107.

<**> См., например: Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья. С. 176. Далее отдельные аспекты кондоминиума как недвижимого имущества будут затрагиваться в ракурсах и объеме, необходимых для исследования обозначенной рамками настоящей работы проблематики.

Помещения, жилые и нежилые <*>, утверждены гражданским законодательством в качестве "простейших", не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества. Изначально ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического "деления": участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, "окончательность" этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами <**>. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения", которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится полное и всестороннее исследование вещных прав на данный объект <***>. Задача предстоящего анализа жилых и нежилых помещений состоит в выявлении структурного положения данных объектов в системе недвижимостей, наличия свойств, в том числе системных, собственно недвижимой вещи. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе - соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном "сосуществовании" или невозможности такого "сосуществования" здания и помещения в нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в системе объектов гражданских прав.

--------------------------------

<*> См., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000; Он же. Современные проблемы права собственности и иных прав на жилые помещения: Дис. ... д-ра юрид. наук в форме научного доклада, выполняющего функции автореферата. М., 1997.

<**> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.; и др.

<***> О сложных проблемах вещных прав на нежилые помещения и путях их решения см., например: Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).