§ 4. Связь с землей как общий системный признак

недвижимой вещи

1. "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости" <1>, - в какой-то мере данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие "прочная связь с землей" исключительно как соединение (соединенность) <2> объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей заметно утрачивают свое значение <3>, уступая зависимости (прочности) юридической <4>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.

<2> Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т. 1. Часть общая. СПб., 1911. С. 596.

<3> Известно, что Французский гражданский кодекс особо подчеркивал такую связь строения и земли: соединение посредством цемента или алебастра.

<4> Цивилистами начала XX века было отмечено, что существующая юридическая связь между землей и строением определяется как соотношение главной вещи (земля) и принадлежности (строение) (Кассо Л.А. Здание на чужой земле. М., 1905. С. 42).

Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность "сосуществования") вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима <*>. В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая "сцепка" при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку "лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости", то "требование прочной связи с землей просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима" <**>. Вместе с тем данное обстоятельство представляется недостаточным, чтобы сделать однозначный вывод об отсутствии юридической "прочной связанности" объектов недвижимости, в рассматриваемом случае - земельного участка и строения, по следующим соображениям. Во-первых, возможно, отсутствующее на момент приобретения строения право на земельный участок под ним возникает впоследствии либо путем передачи его бывшим собственником строения, либо возникновением вещного права на данный участок или участок, необходимый для пользования строением (ст. 552 ГК РФ). Во-вторых, объект недвижимого имущества фактически и юридически закреплен на конкретном, индивидуально-определенном участке земли, что необходимо для адресности и публичности этого объекта, на земельном участке, не просто выделенном в натуре, а юридическими средствами обозначенном в специальных учетных технических и регистрационных документах. В литературе такая пространственная и правовая обособленность объекта недвижимости от иных объектов гражданских прав признается его (объекта недвижимости) дискретностью <***>. Юридическое обозначение недвижимости первоначально всегда опережает возникновение вещных прав на него. Вещные права на определенный объект недвижимости вовсе не могут быть зарегистрированы (например, при самовольной постройке), но это не может означать, что недвижимое имущество не становится предметом правового, в том числе гражданско-правового, регулирования. В частности, градостроительное законодательство устанавливает, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются:

--------------------------------

<*> См., например: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М.: Статут, 2000.

<**> Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 61.

<***> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 140.

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых недвижимыми) являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества <*>.

--------------------------------

<*> Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921.

Кроме того, "прочная" юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и во взаимном правовом влиянии правовых режимов <*> друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок. Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.

--------------------------------

<*> О понятии правового режима см., например: Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие. Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.

2. Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не могут не быть обусловлены временным фактором этой связи <*>. Позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости <**>.

--------------------------------

<*> Итальянский гражданский кодекс предусматривает такую связь "постоянно или на определенное время" (Основные институты гражданского права зарубежных стран. С. 223).

<**> Например, Градостроительный кодекс РФ (ст. 62) не позволяет отнести к недвижимому имуществу хотя бы и прочно связанные с землей неперемещаемые объекты, если они являются временными зданиями и сооружениями, необходимые для организации строительных работ.

Это обстоятельство в целом разделяется отдельными правоведами: "Представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, их предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса" <*>. Данный вывод не представляется бесспорно доказанным. Временное здание или сооружение, имеющее физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление того или иного права землепользования, адресность и т.д.). Норма ГК РФ не содержит привязки здания или сооружения к временному критерию. Рукотворные объекты недвижимого имущества по существу своему временные, построенные в 60-е годы многочисленные блочные пятиэтажные дома уже в ближайшее время потребуют демонтажа. В связи с этим в буквальном значении временный (или постоянный) характер объекта не может быть положен в основу деления вещей на недвижимые и движимые. Не только временный или постоянный характер строения в настоящее время предопределяет отнесение объекта к недвижимому или движимому имуществу. В не меньшей степени правоприменительная практика ориентируется на другой, также не установленный гражданским законодательством критерий: капитальность или некапитальность сооружения. Иллюстрацией такого сугубо технического подхода может быть одно из многочисленных дел, рассмотренное высшей судебной инстанцией (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 февраля 2000 г. N 3280/99). Исследуя заявление истца о праве на недвижимую вещь, в подтверждение чего истец представил регистрационные документы бюро технической инвентаризации, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что этот факт (регистрация в БТИ) не свидетельствует о приобретении объекта недвижимости. Кроме того, указано, что в процессе рассмотрения спора судом не исследован вопрос о том, построен ли прежним владельцем временный павильон либо капитальное строение, была ли получена на его сооружение необходимая разрешительная документация. После выяснения этих обстоятельств суд должен дать правовую оценку регистрационному удостоверению БТИ. Суд, следует далее, должен оценить значение регистрации в БТИ договора купли-продажи, выяснив, порождала ли такая регистрация право собственности на объект у истца либо путем регистрации осуществлялся только технический учет предмета договора <**>.

--------------------------------

<*> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 62.

<**> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 5.

Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика, безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих обоснований. Признание понятия "прочная связь с землей" исключительно как физическое, таким образом, вручает право решения одного из важнейших вопросов гражданско-правового регулирования экономического оборота не правоведам, а инженерам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суды должны принимать решения о признании объекта недвижимым, исследовав весь комплекс юридических проблем, не сводя их к капитальности или к временности.

Определенный ракурс в исследуемом вопросе имеют международные соглашения, стороной которых выступал СССР, а впоследствии - его преемник - Российская Федерация, которые, как правило, не содержали и не должны были содержать четкие определения понятия "недвижимое имущество", поскольку в регулировании отношений по поводу последних лишь отсылали к соответствующему (по месту нахождения недвижимости) национальному законодательству <*>. Исключения составляют международные договоры, связанные с обеспечением коллективной безопасности, присутствием на территории иного государства вооруженных сил и т.д. <**>. Такие соглашения содержат официальное понятие недвижимости, оговаривая, впрочем, локальный, применяемый лишь для данного документа их характер. В качестве иллюстрации такой дефиниции можно указать на формулировку недвижимого имущества, содержащуюся в Соглашении о статусе формирований сил и средств системы коллективной безопасности (Бишкек, 11 октября 2000 г.): "Недвижимое имущество (объекты недвижимости) - земельные участки и расположенные на них казармы и жилые помещения, коммунальные сооружения, военные предприятия (учреждения), подъездные железнодорожные пути, аэродромы, учебные центры и полигоны, стационарные пункты управления и узлы связи, стационарные средства радиотехнического и навигационного обеспечения, здания и сооружения арсеналов, баз хранения, складов и другие объекты инфраструктуры, являющиеся собственностью принимающей Стороны и находящиеся с ее согласия во временном пользовании воинских формирований других Сторон" <***>.

--------------------------------

<*> Так, например, в соответствии с Договором между Российской Федерацией и Республикой Польша о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским и уголовным делам (Варшава, 16 сентября 1996 г.) к правоотношениям, касающимся недвижимого имущества, применяется законодательство и компетентные учреждения Договаривающейся Стороны, на территории которой находится недвижимое имущество. Указанный Договор вступил в силу 18 января 2002 г. Российская Федерация ратифицировала настоящий Договор Федеральным законом от 13 июля 2001 г. N 96-ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 7. Ст. 634).

<**> См., например: Договор между Российской Федерацией и Арабской Республикой Египет о взаимной правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, коммерческим и семейным делам (Москва, 23 сентября 1997 г.), Соглашение между Российской Федерацией и Республикой Молдова о правовом статусе, порядке и сроках вывода воинских формирований Российской Федерации, временно находящихся на территории Республики Молдова (Москва, 21 октября 1994 г.).

<***> СЗ РФ. 2002. N 5. Ст. 384.

Отсутствие в приведенном определении сущностных критериев отнесения того или иного имущества к недвижимому восполняется достаточно развернутым перечнем конкретных недвижимых объектов. Этот перечень тем не менее безальтернативно свидетельствует об использовании и международно-правовыми актами исключительно цивилистической конструкции этих объектов (прочная связь с земельным участком и невозможность переноса без ущерба назначению).

3. Не менее важным в определении недвижимости объекта является второй критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место. Если редкая недвижимая вещь в современном мире не может быть перемещена в пространстве, то какой смысл следует вкладывать в одно из понятий, определяющих недвижимость объекта, а именно в его неперемещаемость? Причем законодатель не ставит в условие затратность возможного перемещения, стоимость объекта, его сохранность и т.д. Критерий заключается именно в причинении несоразмерного ущерба назначению объекта. Буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно:

1. Несоразмерный ущерб. Понятие несоразмерности нуждается хотя бы в сравнительной мере. Несоразмерности относительно чего? Есть ли мера этой "соразмерности"?

2. Ущерб назначению. Гражданское законодательство, как и любое иное, оперирует (должно оперировать) четкими, формально определенными понятиями. В чем должен выражаться ущерб? В денежных суммах? Каждый ли объект имеет назначение? В частичной невозможности нести (отправлять, выполнять) назначение?

3. Несоразмерный ущерб назначению. Означает ли это оценочное понятие, что пространственное перемещение объекта может повлечь большее или меньшее затруднение в исполнении функциональных задач (если они имеются)?

Эти и многие другие вопросы не нашли пока решения ни в науке гражданского права, ни в законодательстве, ни в судебной практике. Если речь в данной плоскости идет не о зданиях и сооружениях, то проблема применения анализируемых критериев деления имуществ на движимые или недвижимые вовсе не ставится, следовательно, можно предположить, что прочная связь с землей и неперемещаемостью может иметь значение исключительно для рукотворных строений. Для зданий и сооружений первоначальная стадия юридического существования - либо землеотвод, разрешение на строительство, приемка в эксплуатацию и т.д., либо снос или узаконивание самовольной постройки, причем в последнем варианте опять же предоставление земельного участка, строительная экспертиза (на предмет безопасности) и т.д.

Следует сделать вывод, что легальный критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу, указанный в ст. 130 ГК РФ, не столько свидетельствует о физической связанности с землей (она также весьма и весьма важна), сколько предполагает юридическую плоскость такой соединенности, свидетельствующей о более тесном правовом взаимодействии и наличии структурных построений и системных связей. Более подробно здания и сооружения будут рассмотрены в упомянутом системном взаимоотношении с другими объектами недвижимого имущества в следующих главах. В данном параграфе акцентируется внимание на неминуемых правовых связях недвижимых объектов, которые, не исключая их природной соединенности, объективно необходимы и наличествуют в недвижимости.