3. Процесс и методология оценки

Процесс оценки включает в себя следующие шаги:

• осмотр объекта;

• интервью с собственником (управляющим);

• исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом регионе;

• сравнительный анализ подобных объектов (при их наличии);

• исследование рынка аналогов, емкости рынка;

• использование необходимых методов оценки для определения рыночной стоимости объекта;

• согласование рыночной стоимости, полученной различными методами;

• подготовка письменного отчета.

Процесс оценки начинается с общего осмотра объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального. Оптимальное использование рассматривается с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего объекта.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Оно осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении рыночной стоимости обычно используют три основных подхода. Каждый из этих подходов приводит к получению различных стоимостных характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании данных тех методов, которые расценены как наиболее надежные.

Существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости земельных участков:

• сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию и т.д.), присутствующих на дату оценки;

• доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

• затратный подход, отражающий точку зрения покупателя по созданию аналогичного объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется для определения рыночной стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок сумму большую, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, сравнительный подход позволяет получить наиболее точное значение рыночной стоимости участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Далее рассмотрим каждый из методов.