ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Ш 0.1. Качественная оцени земель _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Процесс комплексной оценки земель включает два основные направления: оценку функционального состояния земель, т. е. оценку качества земель, их пригодности для каких-либо конкрет­ ных нужд, и экономическую оценку стоимости земель, т. е. опреде­ ление потенциальной ценности земель в денежном выражении.

Основным источником информации для характеристики ка­ чественного состояния земель и их оценки является мониторинг земель.

Мониторинг земель представляет собой систему наблюдения за состоянием земельного фонда. Мониторинг городских земель является системой мероприятий и наблюдений за состоянием го­ родского земельного фонда для обновления и поддержания досто­ верности данных о земле, своевременного выявления изменений, оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов на городских территориях.

Одними из основных факторов, определяющих ценность зем­ ли, являются природные факторы.

Для этой группы факторов была создана детальная система оценки качества земель, получившая название бонитировка.

Бонитировка (доброкачественность) — определение качества земель (почв) по их природным свойствам (признакам).

Вэтой системе почва рассматривается как природный объект,

аразличие почв определяется по диагностическим признакам (свойствам).

Воснове бонитировки почв лежат следующие признаки: —механический состав (песок, глина и т. д.); —кислотность (кислая, нейтральная, щелочная); —процентное содержание гумуса в почве; —содержание влаги; —эродированность;

—структура почвы (размер отдельных частиц).

Обычно при бонитировке земель применяют 100-бальную шка­

лу, причем лучшим землям присваивается высший балл.

Мониторинг земель тесно связан с рядом тематических систем мониторинга — экологическим мониторингом, мониторингом гео­ логической среды (литомониторингом), рекреационным монито­ рингом, гидромониторингом и др., являясь для них своего рода ба­ зовым мониторингом.

Согласно Конституции РФ, выделяются следующие виды соб­ ственности на землю, недра, водные и др. природные ресурсы:

—федеральная собственность; —муниципальная собственность;

—собственность на землю граждан и юридических лиц. Земельным кодексом 2001 года в состав государственного зе­

мельного фонда были включены следующие категории земель: —земли сельскохозяйственного назначения; —земли поселений (землями поселений признаются земли, ис­

пользуемые и предназначенные для застройки и развития го­ родских и сельских поселений и отделенные их чертой от зе­ мель других категорий);

—земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, те­ левидения, информатики и космического обеспечения, энерге­ тики, обороны и иного назначения;

—земли природоохранного, природно-заповедного, оздорови­ тельного, рекреационного и историко-культурного назначе­ ния;

—земли лесного фонда; —земли водного фонда; —земли запаса.

В Российской Федерации в настоящее время имеются следую­ щие правовые основы пользования землей:

—собственность (юридические лица и граждане); —пожизненное наследуемое владение (граждане); —бессрочное (постоянное) пользование (юридические лица и

граждане); —аренда (юридические лица и граждане).

Ш 8.2. Террнторнально зкономнчесиое зонирование _ _ _ _ _ _

Современное использование земель определяют следующие факторы:

—предпочтения и доходы населения; —повышение жилищных стандартов; —стоимость земельных участков;

—уровень развития городского хозяйства и средств коммуника­ ций;

182 —планирование, концепции и стандарты.

Основным инструментом регулирования землепользования в городах при планировании градостроительства является зонирова­ ние (архитектурное, градостроительное, функциональное, терри­ ториально-экономическое) .

Механизм зонирования направлен на снижение вероятности конфликтов между различными видами городской деятельности.

По выделенным зонам устанавливается различный правовой режим использования земель.

Функциональное зонирование городских территорий — наи­ более общая форма учета разнообразных требований к рациональ­ ному землепользованию, включая комплекс нормативных пара­ метров (целевое назначение участка, его предельные размеры, ко­ эффициент застроенности участка, доля озелененных и открытых пространств и т. п.).

При зонировании рассматриваются структуро-формирующие

илокальные территории градостроительной системы, выделяемые с точки зрения следующих аспектов ее функционирования:

—транспортно-функционального; —визуально-пространственного; —природно-экологического; —историко-культурного; —инженерно-технического.

Спозиции административного управления выделяют зоны об­ щегородского значения, зоны районного значения, зоны селитеб­ ных районов.

Итогом зонирования является план зонирования земель. Этот графический документ с пояснительной запиской, разработан­ ный в составе генплана города (при его отсутствии — самостоя­ тельный документ), определяет состав земель города, объединен­ ных общими признаками перспективного функционального ис­ пользования.

Вусловиях рыночной экономики зонирование земель — устой­ чивая форма контроля за использованием территории. Зональные установления влияют на стоимость земли.

Территориально-экономическое зонирование — это диффе­ ренциация городской территории на оценочные зоны в соответ­ ствии с ее комплексной экономической оценкой (табл. 6.1).

Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) — участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качест­ венную, экономическую и социально-экономическую ценность

иотносительную однотипность внутри себя. Административное деление города при этом не всегда имеет решающее значение. Оценочные зоны могут различаться этапами застройки города, архитектурно-планировочной структурой и системой основных

магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания, природными факто­ рами. При установлении границ ТЭОЗ принимаются во внимание: прохождение крупных магистральных дорог, полосы ж.-д. отчуж­ дений, линии высоковольтных электропередач, газопроводы вы­ сокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы и др.

	Таблица 6.1
Характеристика территориальных зон населенных пунктов
Территориальные	Н азначение (использование)
зоны	земельных участков
Ж илы е	Для застройки жилыми зданиями, а такж е объекта­
	ми культурно-бытового и иного назначения: для
	индивидуальной, малоэтажной и среднеэтажной
	смешанной, многоэтажной жилой застройки, а так­
	ж е иных видов застройки
О бщ ественно­	Для застройки административными зданиями, объ­
деловые	ектами образовательного, культурно-бытового, со­
	циального назначения и иными объектами общ е­
	ственного использования
Производственные	Для застройки промышленными, коммунально­
	складскими, иными производственными объектами
И нженерной и	Для застройки объектами железнодорожного, авто­
транспортной	мобильного, речного, морского, воздушного и тру­
инфраструктур	бопроводного транспорта, связи, инж енерной
	инфраструктуры и иными объектами
Рекреационны е	Для отдыха граждан и туризма: городские леса,
	скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водо­
	хранилищ а
Сельско­	Земельные участки, занятые пашнями, многолетни­
хозяйственного	ми насаждениями, а такж е зданиями, строениями,
использования	сооружениями сельскохозяйственного назначения
Специального	Земельные участки дипломатического корпуса и
назначения	иного специального назначения
Военных объектов	Земельные участки под военными объектами
Особо охраняемых	Земельные участки, имею щ ие особое природоох­
территорий	ранное, научное, историко-культурное, эстетиче­
	ское, рекреационное, оздоровительное и иное осо­
Могут, включаться	бо ценное значение
	земельные участки общего пользования, занятые
в состав различных	площадями, улицами, проездами, автодорогами,
территориальных	набережными, скверами, бульварами, закрытыми
зон	водоемами, тяжами и другими объектами (не под­
	лежат приватизации!)

Территориально-экономическое оценочное зонирование про­ водится для достаточно однородных в градостроительном отноше184 нии оценочных зон, внутри которых пространственное варьиро­

вание показателей, влияющих на оценку городских земель, незна­ чительно. Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. Далее возможно создание системы поправочных коэффициентов к базовым ставкам плате­ жей. Коэффициенты рассчитываются для территорий меньшего размера — отдельных земельных участков, дифференцированно для земель различных категорий либо различных функциональ­ ных зон. Поправочные коэффициенты влияют на итоговые раз­ меры платежей — как налога, так и арендной платы, а также учи­ тываются при расчете стартовой цены при выкупе права аренды.

В Москве по состоянию на 2008 год имелось 69 территориаль­ но-экономических оценочных зон (с учетом Зеленограда).

ИВ .3 .0 градостроительном зонировании территории г. М о с ты

Закон о градостроительном зонировании территории г. Моск­ вы (от 01.12.1999 г.), являясь частью градостроительного законода­ тельства города, устанавливает назначение градостроительного зо­ нирования территории города, типы функционального, строитель­ ного, ландшафтного назначения территории, порядок разработки и утверждения градостроительной деятельности в городе.

Градостроительное зонирование территории — установление обязательных требований к функциональному использованию (функ­ циональному назначению), застройке (строительному назначению), ландшафтной организации (ландшафтному назначению) планиро­ вочных районов, кварталов, участков территории города (табл. 6.2).

Установленные градостроительным зонированием требования распространяются на все объекты недвижимости независимо от форм собственности на указанный объект, а также сохраняют дей­ ствие при перемене собственника, владельца, пользователя, аренда­ тора недвижимого имущества.

Градостроительное зонирование осуществляется на основе нормативных правовых актов Российской Федерации. Градострои­ тельная деятельность, противоречащая установленному функцио­ нальному, строительному, ландшафтному назначению территории, запрещается.

Градостроительный кадастр, как известно, — это информаци­ онная система сведений, необходимых для осуществления градо­ строительной деятельности, в том числе для осуществления изме­ нений объектов недвижимости. Планировочными единицами гра­ достроительного кадастра г. Москвы являются планировочный район, квартал, участок территории.

Планировочный район — часть территории г. Москвы, ограни­ ченная границами территориальных единиц, красными линиями

магистральных улиц, другими границами. Планировочный район включает в себя несколько кварталов, а в отдельных случаях — один квартал.

Квартал — часть территории города в пределах планировочно­ го района, ограниченная красными линиями улиц и переулков, дру­ гими границами. Квартал включает в себя несколько участков тер­ ритории, а в отдельных случаях — один участок территории.

Участок территории — часть территории города в пределах квартала.

Устойчивое развитие города — это развитие города при осу­ ществлении градостроительной деятельности в целях обеспечения градостроительными средствами благоприятных условий прожи­ вания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.

Функциональное назначение планировочного района (квар­ тала, участка территории) — это установленный тип назначения территории, характеризуемый разрешенным использованием зе­ мельных участков и расположенных на них объектов недвижи­ мости.

Строительное назначение планировочного района (квартала, участка территории) — это установленный тип застройки, характе­ ризуемый показателями плотности застройки и высоты зданий и сооружений в пределах указанной территории.

Ландшафтное назначение планировочного района (квартала, участка территории) — это установленный тип организации поверх­ ности земли, характеризуемый соотношением площадей застроен­ ной поверхности, поверхности с растительным покровом, неза­ строенной поверхности с искусственным покрытием в пределах указанной территории.

Устанавливаются следующие типы функционального назначе­ ния участков территории:

—природные, в том числе природоохранные и природно-рекреа­ ционные;

—общественные, в том числе административно-деловые, учебно­ образовательные, торгово-бытовые, культурно-просветительные, спортивно-рекреационные, лечебно-оздоровительные, учебновоспитательные;

—жилые, в том числе с многоквартирными жилыми домами и ин­ дивидуальными жилыми домами;

—производственные, в том числе промышленные, коммунально­ складские, жилищно-коммунальные и специального назначе-

Таблица 6.2

Функциональная организация территории города

Функциональные

зоны

Жилые

	Доля в
Основные объекты в составе зоны	общей
	площади, %
Кварталы с застройкой преимуще­	2 5 -5 0
ственно жилого назначения
Кварталы со смешанной застройкой пре­
имущественно общественного и иного
непроизводственного назначения
Общественные центры
Объекты исторической застройки
Объекты дошкольного воспитания, обра­
зования и здравоохранения
Отдельные объекты природного комп­
лекса (парки, сады, скверы, небольшие
водотоки и водоемы)
Отдельные объекты физкультуры и спорта
Пути железнодорожного транспорта
Кладбища (небольшие)
Отдельные объекты различного назначе­
ния

Производственные	Промышленные предприятия	1 0 -20
	Научно-производственные предприятия
	Коммунально-складские объекты
	Пути железнодорожного транспорта
	Объекты озеленения
	Отдельные объекты различного назначе­
	ния
Природные	Городские леса	2 0 -4 0
(ландшафтно­	Крупные объекты природного комплекса
рекреационные)	(лесопарки, парки, сады, луга)
	Крупные водотоки и водоемы
	Особо охраняемые природные террито­
	рии
	Земли сельскохозяйственного назначе­
	ния
	Крупные озелененные физкультурно­
	спортивные комплексы
	Кладбища (крупные)
	И ные отдельные объекты
Городской	Пути внешнего транспорта (выездные	15 -2 0
инфраструктуры	магистрали)
	Магистральные пути внутригородского
	сообщения (крупные проспекты, улицы,
	площади)
	Отдельные придорожные объекты при­
	родного комплекса (бульвары, элементы
	озеленения)
Резервные	Пустыри	1 - 5

Устанавливаются следующее типы строительного назначения участков территории по плотности застройки и их обозначению:

—низкоплотная застройка с допустимой плотностью застройки не более 0,5*; 5000 м2 застройки на 1 га;

—среднеплотная застройка с допустимой плотностью застройки более 0,5 и не более 1,0; 10 000 м2 застройки на 2 га;

—высокоплотная застройка с плотностью застройки более 1,0. Плотность застройки определяется как отношение общей пло­

щади поэтажных планов зданий, сооружений, расположенных на участке территории, к площади участка.

Высота застройки участка определяется высотой основного объема наиболее высокого здания или сооружения, расположен­ ного на участке, а в случае, когда основной объем указанного зда­ ния или сооружения не выявлен, — его максимальной высотой.

Устанавливаются следующие типы строительного назначения участков территории по высоте застройки:

—застройка высотой не более 15 м; —застройка высотой не более 35 м; —застройка высотой более 35 м.

Установленные типы функционального, строительного, ланд­ шафтного назначения территории не могут противоречить режимам особой охраны особо охраняемых природных территорий, режимам регулирования градостроительной деятельности на территориях природного комплекса, режимам охраны памятников истории и культуры.

Изменение ранее установленного типа функционального, строительного, ландшафтного назначения планировочного района, квартала, участка территории на иной тип должно обосновываться наличием городских, государственных или муниципальных нужд по обеспечению устойчивого развития города, безопасностью территорий и их защитой от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

щ 6.4. Виды документации по градостроительному зонировании

Назначение территории устанавливается документацией по градостроительному зонированию следующих видов:

—Генеральная схема градостроительного зонирования террито­ рии г. Москвы, устанавливающая функциональное, строитель­ ное, ландшафтное назначение планировочных районов на тер­ ритории Москвы;

188	* Закон о землеустройстве и застройке. М., 2006.

—схемы градостроительного зонирования территорий админист­ ративных округов г. Москвы, устанавливающие функциональ­ ное, строительное, ландшафтное назначение кварталов на тер­ ритории округов;

—планы градостроительного зонирования территорий районов г. Москвы, планы градостроительного зонирования территори­ альных единиц с особым статусом, территорий планировочных районов, кварталов, иных частей территории г. Москвы, уста­ навливающие функциональное, строительное, ландшафтное назначение участков территории.

Документация по градостроительному зонированию должна содержать:

—характеристики устанавливаемого функционального, строи­ тельного, ландшафтного назначения единиц градостроитель­ ного кадастра (ИСОГД), соответствующие документу данного вида;

—картографические материалы с нанесенными на них граница­ ми территориальных единиц города, единиц градостроитель­ ного кадастра с обозначениями устанавливаемого назначения единиц градостроительного кадастра, соответствующих доку­ менту данного вида.

Генеральная схема зонирования является частью Генерального плана развития города и утверждается законом о Генеральном пла­ не развития города.

Схема зонирования является частью градостроительного пла­ на развития административного округа и утверждается Правитель­ ством города по согласованию с главами районных управ города.

Порядок разработки и утверждения схем зонирования уста­ навливается Правительством города.

Схема зонирования не может противоречить Генеральной схе­ ме зонирования.

План зонирования района города является частью градострои­ тельного плана развития районов города. Одобренный районным Собранием, план утверждается Правительством города.

План зонирования района города не может противоречить Схеме зонирования.

Планы зонирования территориальной единицы с особым ста­ тусом, территории планировочного района, квартала, иной части города разрабатываются в составе Градостроительного плана раз­ вития территориальной единицы с особым статусом, проекта пла­ нировки территории планировочного района, квартала, иной части территории города и утверждаются Правительством города. Планы зонирования территорий, входящих в границы районов города, ут­ верждаются по согласованию с районными управами.

Порядок разработки и утверждения планов зонирования ука­ занных выше территорий устанавливается Правительством города Утвержденный план зонирования планировочного района, квартала, иной части территории, входящей в состав территориаль­ ной единицы с особым статусом, является составной частью плана зонирования соответствующей территориальной единицы с осо­

бым статусом, района города.

Документация по градостроительному зонированию до ее ут­ верждения подлежит:

—публикации и общественному обсуждению с участием жите­ лей города и иных заинтересованных лиц в составе градострои­ тельных планов развития территориальных единиц города в соответствии с законодательством;

—государственной экологической экспертизе; —согласованию со специально уполномоченными государствен­

ными органами по охране окружающей природной среды, по охране и использованию памятников истории и культуры, по земельным отношениям.

Выполнение указанных требований обеспечивают заказчик и разработчик документации по градостроительному зонированию.

Мониторинг и контроль за использованием территорий в соот­ ветствии с их назначением, установленной документацией по гра­ достроительному зонированию осуществляет орган городской ад­ министрации по архитектуре и градостроительству.

Утвержденная в установленном порядке документация по гра­ достроительному зонированию, а также все внесенные в нее изме­ нения, подлежат учету в Градостроительном кадастре (ИСОГД) территории города в порядке, установленном Правительством го­ рода.

Разрешение на размещение, строительство, реконструкцию объектов, благоустройство территории и использование в этих це­ лях земельных участков выдается уполномоченными органами московской городской администрации в соответствии с утверж­ денной документацией по градостроительному зонированию.

Устанавливаемые разрешительной документацией характе­ ристики объекта строительства (реконструкции) и требования к использованию земельного участка не могут противоречить функ­ циональному, строительному и ландшафтному назначениям терри­ тории, установленным утвержденной документацией по градо­ строительному зонированию.

Здания или сооружения, созданные или строящиеся с наруше­ нием утвержденной документации по градостроительному зониро­ ванию, являются, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, са­ мовольной постройкой и подлежат сносу за счет лица, осуществля-

130 ющего самовольную постройку.

Здание или сооружение, строящееся в нарушение установлен­ ного функционального назначения территории, может быть по ре­ шению суда перепрофилировано в процессе строительства с уче­ том утвержденной документации по градостроительному зониро­ ванию.

щ В.5. Виды земельных платежей _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Нормативно-правовой основой для осуществления платного порядка землепользования в Российской Федерации служит Закон РФ «О плате за землю».

Вкачестве основных видов земельных платежей предусмотрены: —земельный налог; —арендная плата за землю;

—компенсационные платежи при изъятии земель; —платежи за повышение качества земли; —штрафные платежи за экологический ущерб;

—налоговое обложение при гражданском земельном обороте; —плата за право аренды и др.

С экономической точки зрения плата за землю — особый вид издержек, связанный с получением дохода в виде ренты.

Рента (от лат. reddia — отданная назад) — устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Из­ вестно несколько видов ренты, в том числе государственная и бан­ ковская, связанные с займами, по которым выплачивают рентные доходы в виде процента. Земельная рента имеет иную природу. Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самосто­ ятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. В соответствии с условиями арендного договора последний временно получает право хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендодателя в земельную ренту обусловлено именно этим.

Земельный налог — плата за землю, находящуюся в собствен­ ности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоян­ ном) пользовании.

Арендная плата — оговоренная договором плата за пользова­ ние землей.

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения с учетом потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Для практической реализации системы земельных платежей необходимо проводить оценку земель, которая входит составной частью в понятие Государственного кадастра недвижимости (ГКН)

как системы необходимых сведений и документов о правовом ре­ жиме земель, собственниках земли, землевладельцах и арендато­ рах, категориях земель, их качественной характеристике и хозяй­ ственной ценности.

Кадастровая оценка земель — это оценка качества земельного участка с учетом его местоположения по признакам, отвечающим его целевому назначению и хозяйственному использованию, выра­ женная в системе стоимостных и натуральных показателей. Таким образом, оценка земель включает два основных направления:

1)оценка функционального состояния земель, т. е. оценка ка­ чества земель, их пригодности для каких-либо конкретных нужд, под какие-либо предъявляемые конкретные требования (строи­ тельство жилого здания, использование в целях рекреации, для вы­ ращивания с.-х. культур и т. д.);

2)экономическая оценка стоимости земель, т. е. определение потенциальной ценности земель в денежном выражении.

Субъектом Российской Федерации в соответствии с Земель­ ным кодексом РФ устанавливается цена земли в поселениях с чис­ ленностью населения:

—свыше 3 млн чел. — в размере от пятидо тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земель­ ного участка;

—от 500 тыс. до 3 млн чел. — в размере от пятидо семнадцати­ кратного размера ставки земельного налога за единицу площа­ ди земельного участка;

—до 500 тыс. чел., а также за пределами черты поселений — в раз­ мере от трехдо десятикратного размера ставки земельного на­ лога за единицу площади земельного участка.

Для установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка Земель­ ного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид исполь­ зования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основ­ ные виды использования, утверждаются Правительством Россий­ ской Федерации.

Земельные платежи бывают разовые и ежегодные. Разовые платежи носят компенсационный характер (выделяются отдельной строкой в смете на строительство, но не включаются в материаль­ ный баланс юридического лица). Это затраты на освоение новых или улучшение ранее используемых территорий.

Ежегодные платежи носят рентный характер. Их необходи­ мость вытекает из социальной ценности городских земель и отра-

182 жает неоднородность участков по концентрации мест приложения

труда и насыщенности объектами соцкультбыта, транспортной до­ ступности, природным факторам, ценности исторической застрой­ ки и т. д. (т. е. по престижности, привлекательности территории).

Через ежегодную арендную плату и налог за городские земли должна изыматься дифференциальная земельная рента — часть до­ полнительного дохода, полученного юридическими и физическими лицами за счет расположения земельных участков, арендуемых этими лицами на территории более высокой градостроительной ценности, обеспечивающей определенные социально-экономиче­ ские преимущества. Выделяют дифференциальную земельную ренту 1 и дифференциальную ренту 2. Первая обозначает величину дохода, которую получает землепользователь на лучших землях. Вторая — повышение дохода от земли благодаря вложению в зем­ лю дополнительного капитала, идущего на повышение качества земли.

Размер налога устанавливается законодательно. Для городов в зависимости от численности населения и степени экономического развития, устанавливаются дифференцированные средние ставки за единицу площади. Эти средние ставки корректируются в зави­ симости от статуса города (для центров административно-террито­ риальных образований, городов с развитым социально-культур­ ным потенциалом и курортных зон вводятся повышающие коэф­ фициенты) . Периодически утверждается коэффициент индексации налога в связи с инфляцией.

Размеры ставок налога по оценочным территориально-эконо­ мическим зонам утверждаются органами представительной власти города.

Законом РФ «О плате за землю» установлен особый порядок расчета величины земельного налога для городских земель, исполь­ зуемых в сельскохозяйственных целях, занятых личным подсоб­ ным хозяйством, жилищным фондом, дачными и садовыми участ­ ками и гаражами.

Величина арендной платы устанавливается на основе договора и не может быть менее величины налога. Базовые ставки арендной платы внутри города также могут дифференцироваться в зависи­ мости от его территориально-экономического зонирования и обыч­ но утверждаются распоряжением местной администрации.

Размер нормативной цены земли был принят в Земельном ко­ дексе РФ 1991 года как 50-кратная величина земельного налога. Постановлением правительства РФ от 03.11.94 года он увеличен до 200-кратной ставки земельного налога за единицу площади. Льготы при этом не учитываются. При заключении договоров купли —про­ дажи земельных участков с 15 мая 1995 года размер нормативной цены земли приравнивался к 10-кратной ставке земельного налога (Указ Президента РФ от 11.05.95).