3. Определение стоимости объекта оценки
3.1 Расчет стоимости объект оценки на основе сравнительного подхода
Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены к продаже. Затем делаются поправки, так называемые корректировки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами.
Главное правило при отборе аналогов: сравниваемые объекты должны быть классификационными аналогами по отношению к оцениваемому объекту; функциональное сходство – условие необходимое, но не достаточное для оценки на основе сравнительного подхода. Классификационные аналоги как правило имеют различные значения основных технических параметров, то есть имеют различную степень параметрического сходства с оцениваемым объектом.
Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке. В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.
Сравнительный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:
1) метод прямого сравнения с аналогом
- сравнение с близким аналогом (близкий аналог не имеет отличий по конструкции и основным параметрам: возможны небольшие отличия по материалам, конструктивным усовершенствованиям, обусловленными различными предприятиями-изготовителями; стоимость замещения в данном случае рассчитывается как цена близкого аналога, скорректированная с помощью «коммерческих» корректировок
- сравнение с аналогом, имеющим параметрические отличия (в данном случае к коммерческим корректировкам добавляются корректировки на параметрические отличия)
2) метод направленных качественных характеристик (применяют, когда при оценке нужно внести много корректировок на различные параметры, а цены параметров и коэффициенты торможения трудно или невозможно определить из-за недостатка информации; и когда для оцениваемого объекта можно подобрать как минимум два аналога, причем оцениваемый объект должен занимать промежуточное положение между двумя аналогами; в данном методе определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость – повышающая или понижающая стоимости)
3) метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям (метод удобен для оценки достаточно большого множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров; устанавливается закономерная связь между ценой и основными техническими и функциональными параметрами; чаще всего эта связь математически описывается линейной, или степенной функцией)
Из методов сравнительного подхода был выбран метод прямого сравнения с аналогом (с близким аналогом). Данный метод основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. При этом рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из данных о рыночных ценах на аналогичные объекты имущества, для которых известны цены.
Для каждого станка в составе линии подбирались новые аналоги с известными ценами, затем цены аналогов подвергались корректировки с учетом различий по параметрам между оцениваемым объектом и объектом-аналогом.
Так цены аналогов были взяты по формуле CIP (до границы с Россией), то для получения полной стоимости замещения (ПСЗ) по месту нахождения объектов к скорректированной цене аналогов добавили стоимость доставки и таможенные платежи.
Полная стоимость замещения машины или единицы оборудования по месту нахождения оцениваемой линии определялась по формуле:
(1)
Где:
–цена
нового аналога на определенную дату
времени;
–коэффициент
приведения цены аналога к дате оценки
(в связи с тем, что дата действия взятых
цен аналогов в иностранной валюте не
намного отличалась от даты оценки, в
данном случае
=1);
–корректирующие
параметрические коэффициенты, учитывающие
отличия в значениях технических
параметров у оцениваемого объекта и
аналога;
–стоимость
доставки оцениваемого объекта от границы
до места его положения (включая таможенные
платежи)
Корректирующие параметрические коэффициенты рассчитываются по формуле:
)bi (2)
Где:
–значения
i-го
параметра у оцениваемого объекта и
аналога соответственно;
bi
– показатель степени, отражающий силу
влияния параметра
на стоимость
так называемого «коэффициента торможения».
Для основных технологических станков в качестве ценообразующих параметров, по которым вносились корректировки, были выбраны:
-
основной размер обрабатываемой заготовки,
мм (
)
-
количество установленных пил (
)
-
мощность, кВт (
)
Коэффициенты торможения были определены на основе анализа данных для деревообрабатывающих станков и составляли: b1=0,7; b2=0,4; b3=0,3.
При оценке линии по производству палочек для мороженого Оценщиком были сделаны запросы фирмам-изготовителям, по которым была получена информация о ценах на оборудование. Для единиц оборудования, цены которых были представлены зарубежными изготовителями, параметрическая корректировка не производилась (как для идентичных объектов).
Стоимость доставки оборудования к месту его положения определялась исходя из транспортных тарифов: при объеме грузов от 82 до 92 м3 тарифы на поставку из Германии в Россию составляют 2 500$. Для каждого объекта транспортные расходы рассчитывались с учетом его габаритного объема. Таможенные платежи и сборы по ввозу для технологического деревообрабатывающего оборудования согласно Таможенному тарифу Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.11.2001 г. № 830 (ред. от 08.12.2010), составляет 5%. Ставка НДС на дату оценки равна 18%.
Остаточная рыночная стоимость (ОРС) на дату оценки определялась исходя из рассчитанной выше ПСЗ и коэффициента износа:
) (3)
Где:
–коэффициент
совокупного износа объекта оценки на
дату осмотра.
Коэффициент совокупного износа объекта оценки рассчитывается по формуле:
(4)
Где:
-
коэффициент физического износа;
-
коэффициент функционального (морального)
износа;
–коэффициент
внешнего (экономического) износа.
Оцениваемое оборудование, как новое, было введено в эксплуатацию в апреле 2008 г. Дата оценки – июль 2011 г. Таким образом, хронологический возраст оборудования составляет 3 года и 3 месяца (3,25 года).
Годовая норма амортизационных отчислений для деревообрабатывающего оборудования равна 10% (шифр ЕНАО 44500 согласно единым нормам амортизационных отчислений, утвержденных постановлением Совмина СССР от 22.10.1990 г. № 1072). Если руководствоваться этими нормами, то коэффициент износа на дату оценки равен:
Линия для деревообработки относится к VI амортизационной группе (код по ОКОФ 14 2922645), согласно Классификации основных фондов, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. №1(ред. от 10.12.2010). Срок полезного использования у шестой амортизационной группы выбирается в интервале от 10 до 15 лет.
Коэффициент функционального (морального) износа линии принят равным 0%. На дату оценки данные линии продолжают производится и продаваться производителем по назначаемым ценам, поэтому морального устаревания не наблюдается.
Коэффициент внешнего (экономического) износа также принят равным 0%. Линии по производству палочек для мороженого пользуются спросом, о чем свидетельствует предложение о покупке, которое можно встретить на некоторых сайтах Интернета.
Расчет остаточной (с учетом износа) рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого с помощью метода прямого сравнения приведен в таблице 3.
Таблица 3 - Расчет рыночной стоимости объекта методом прямого сравнения с аналогом (с близким аналогом)
|
Инвентарный номер |
Наименование оборудования |
Поставщик оборудования |
Момент ввода (месяц, год) |
Аналог (наименование оборудования, модель) |
Цена нового аналога, руб. |
Скорректированная цена аналога, руб. |
Стоимость доставки, руб. |
Таможенный тариф, %. |
ПСВ к продаже по месту положения, руб. |
Коэффициент физического износа, % |
Остаточная стоимость (без НДС), руб. | |
|
101 |
Распиловочный реечный станок, FORMATA 1010/3/30 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
Станок распиловочный, SV4200 |
414 000 |
634 800 |
10 860 |
5 |
677 943 |
32,5 |
457 612 | |
|
102 |
Торцовочный автомат, EXAKTA 3350 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
Торцовочный автомат, TR400 |
540 200 |
720 526 |
10 860 |
5 |
767 955 |
32,5 |
518 370 | |
|
103 |
Плито-фрезеровальный станок, PROQUA 2811 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
Станок фрезеровальный,PROQUA2811 |
1 465 800 |
1 465 800 |
5 430 |
5 |
1 544 792 |
32,5 |
1 042 735 | |
|
104 |
Плито-фрезеровальный станок, PROQUA 2811 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
Станок фрезеровальный,PROQUA2811 |
1 465 800 |
1 465 800 |
5 430 |
5 |
1 544 792 |
32,5 |
1 042 735 | |
|
105 |
Специальный реечный станок, FORMATA 1300/3/18.5 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
Станок раскроечны, FORNATA 1300/3/18.5 |
2 130 560 |
2 130 560 |
10 860 |
5 |
2 248 491 |
32,5 |
1 517 731 | |
|
106 |
Полировочный барабан, POLIERA 7010 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
Барабан полировочный, E34 |
312 800 |
326 627 |
10 860 |
5 |
354 361 |
32,5 |
239 194 | |
|
107 |
Станок для заточки пил и фрез, RS2 |
hm-Maschinenbau GmbH |
06. 2008 |
Заточный станок, Rondomat168 |
525 600 |
769 407 |
10 860 |
5 |
819 280 |
32,5 |
553 014 | |
|
108 |
Станок для заточки пил и фрез RS2000/SA |
hm-Maschinenbau GmbH |
06. 2008 |
Заточный станок, Rondomat950 |
577 500 |
843 656 |
10 860 |
5 |
897 242 |
32,5 |
605 638 | |
|
109 |
Пресс для производства брикетов, BP130 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
Брикетировочный пресс, BRIO 280 |
380 500 |
480 619 |
10 860 |
5 |
516 053 |
32,5 |
348 336 | |
|
110 |
Установка для кассетирования палочек, BA2 Banding unit |
Norwood Engineering ApS |
06. 2008 |
Установка термоупаковки, МП-ЗД |
43 300 |
65 400 |
10 860 |
0 |
76 260 |
32,5 |
51 576 | |
|
111 |
Установка для кассетирования палочек, BA2 Banding unit |
Norwood Engineering ApS |
06. 2008 |
Установка термоупаковки, МП-ЗД |
43 300 |
65 400 |
10 860 |
0 |
76 260 |
32,5 |
51 476 | |
|
Итого стоимость (без НДС) |
6 428 315 | |||||||||||
|
Итого стоимость (с НДС при ставке 18%) |
7 585 411 | |||||||||||
3.2 Расчет стоимости объект оценки на основе затратного подхода
Затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин, оборудования и транспортных средств, часто не имеющим близких аналогов.
Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа, т.к. методами затратного подхода определяют сначала полную стоимость воспроизводства (ПСВ), а затем остаточную (с учетом износа) рыночную стоимость.
Хотя стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход. При использовании затратного подхода определяется стоимость воспроизводства или замещения объекта путем вычитания из восстановительной стоимости объекта (стоимости объекта как нового) совокупного износа.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным. Во-первых, в силу постоянно вносимых конструкторских и технологических изменений машины одной и той же модели, произведенные в разное время, уже не являются точной копией друг друга. Во-вторых, может оказаться, что модель оцениваемой машины снята с производства. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке методами затратного подхода.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Иными словами, под стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость изготовления (в текущих ценах) или приобретения на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.
Затратный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:
1) метод индексации с помощью ценовых индексов затратного типа (полную стоимость воспроизводства на дату оценки получают умножением балансовой стоимости (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс);
2) методы, основанные на расчете себестоимости
- метод расчета по цене однородного объекта (конструктивного аналога) (для оцениваемого объекта подбирают конструктивный аналог, причем этот конструктивный аналог может отличаться по применению и использоваться вообще в другой отрасли, то есть в основе заложено предположение, что полная себестоимость изготовления оцениваемого объекта близка к полной себестоимости изготовления однородного объекта; сначала рассчитывают полную себестоимость однородного объекта, исходя из его цены с учетом вероятной рентабельности; затем рассчитывают полную себестоимость оцениваемого объекта, корректирую полную себестоимость однородного объекта по 1-3 производственным факторам; и наконец, полную стоимость воспроизводства оцениваемого объекта рассчитывают исходя из рентабельности продаж по оцениваемому объекту);
- метод поагрегатного (поэлементарного) расчета (целесообразен, когда оцениваемый объект собирается из нескольких типов стандартных частей; при этом эти части можно приобрести, цены на них известны, но при условии, что сборка не является слишком трудоемкой; при расчете анализируется строение оцениваемого объекта, - устанавливается перечень узлов и агрегатов, собирается информация о ценах на данные агрегаты, которые затем соответствующим образом колибруются и определяется полная себестоимость объекта оценки)
- метод расчета по укрупненным нормативам (этим методом пользуются при создании новых изделий; данный метод может быть использован, если есть конструктивная документация на объект оценки; укрупненные нормативы затрат – показатель расхода какого-либо ресурса на единицу фактора, влияющего на стоимость объекта оценки; факторами, оказывающими влияние на стоимость, могут быть: масса конструкции, мощность изделия, размер рабочей площади и др.; в разных отраслях промышленности нормативы формируются по-разному в зависимости от специфики продукции и технологии производства);
3) методы моделирования статистических зависимостей затратного типа
- метод расчета по удельным затратным показателям (существует строгая прямая зависимость между ценой и параметрами; удельный затратный показатель характеризует величину стоимости, приходящуюся на единицу затратного показателя; наиболее характерные показатели затратного типа: масса конструкций, габариты, объем, мощность; для расчета формируют выборку объектов, схожих по конструкции, с различными значениями затратного показателя и известными ценами этих объектов);
- метод расчета с помощью корреляционно-регрессионных моделей (метод является частным случаем для решения задач оценки, когда в качестве влияющих на стоимость факторов используют затратные показатели; в практике оценки наибольшее распространение получили парные корреляционно-регрессионные модели, которые подразумевают выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем и одним из главных факторных признаков путем обработки данных по имеющейся статистической выборке машин и оборудования).
Среди методов затратного подхода был выбран метод индексации с помощью ценовых индексов затратного типа.
В методе индексации полную стоимость воспроизводства (ПСВ) на дату оценки получают путем умножения балансовой (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс:
(5)
Где:
–первоначальная
стоимость на момент приобретения;
–корректирующий
индекс (индекс-дефлятор).
Корректирующий индекс определяется при этом по формуле:
(6)
Где:
–базисный
ценовой индекс на дату оценки (м – месяц,
г – год);
–базисный
ценовой индекс на дату действия балансовой
стоимости (м – месяц, г – год).
Метод долгосрочной индексации был реализован с помощью цен на продукцию машиностроения. Для этого использовались данные о годовых цепных ценах на продукцию машиностроения, регулярно публикуемых в изданиях Росстата и показывающие изменение цен за гол по отношению к 31 декабря предшествующего года.
Цепные ценовые индексы пересчитали в базисные индексы путем их последовательного перемножения. В таблице 4 приведены годовые цепные индексы цен на продукцию машиностроения по данным Росстата за 21 год, на их основе рассчитаны годовые базисные индексы по отношению к 31.12.1991 г.
В той же таблице показаны среднемесячные приросты базисного ценового индекса в пределах каждого года, для этого разность между индексом на 31 декабря данного года и индексом на 31 декабря предшествующего года поделили на 12.
Таблица 4 - Индексы цен на продукцию машиностроения
|
Дата |
Годовой цепной индекс |
Годовой базисный индекс |
Среднемесячный прирост базисного индекса |
|
31.12.1992 |
27,2000 |
27,20 |
- |
|
31.12.1993 |
10,5000 |
285,60 |
21,533 |
|
31.12.1994 |
3,3000 |
942,48 |
54,740 |
|
31.12.1995 |
2,8000 |
2638,94 |
141,372 |
|
31.12.1996 |
1,2400 |
3272,29 |
52,779 |
|
31.12.1997 |
1,0870 |
3556,98 |
23,724 |
|
31.12.1998 |
1,2920 |
4595,62 |
86,553 |
|
31.12.1999 |
1,4960 |
6875,04 |
189,952 |
|
31.12.2000 |
1,2800 |
8800,06 |
160,418 |
|
31.12.2001 |
1,1070 |
9741,66 |
78,467 |
|
31.12.2002 |
1,1710 |
11407,49 |
138,819 |
|
31.12.2003 |
1,1117 |
12681,70 |
106,185 |
|
31.12.2004 |
1,1543 |
14638,49 |
163,066 |
|
31.12.2005 |
1,1035 |
16153,57 |
126,257 |
|
31.12.2006 |
1,1135 |
17987,01 |
152,786 |
|
31.12.2007 |
1,1560 |
20792,98 |
233,831 |
|
31.12.2008 |
1,2135 |
25232,28 |
369,942 |
|
31.12.2009 |
1,0188 |
25706,65 |
39,531 |
|
31.12.2010 |
1,0142 |
26071,68 |
30,420 |
|
31.12.2011 |
1,0174 |
26525,33 |
37,804 |
Базисный ценовой индекс на дату записи индексируемой балансовой стоимости:
(7)
Где:
–базисный
ценовой индекс на 31 декабря предшествующего
года по отношению к году, в котором
зафиксирована балансовая стоимость;
–среднемесячный
прирост базисного индекса в году, когда
зафиксирована балансовая стоимость;
–номер месяца
в дате записи балансовой стоимости.
Базисный ценовой индекс на дату оценки рассчитывается следующим образом:
(8)
Где:
–базисный ценовой
индекс на 31 декабря предшествующего
года по отношению к году, в котором
проводилась оценка;
–среднемесячный
прирост базисного индекса в году, когда
проводилась оценка;
–номер месяца в
дате оценки.
Одна часть оборудования линии была поставлена в апреле 2008 г., а другая – в июне 2008 г.
Базисный ценовой индекс на дату записи первоначальной стоимости (апрель 2008 г.) получен расчетом с использованием формулы (7):
Базисный ценовой индекс на дату записи первоначальной стоимости (июнь 2008 г.) получен расчетом с использованием формулы (7):
Базисный ценовой индекс на дату оценки (июль 2011 г.) получен расчетом с использованием формулы (8):
Корректирующий индекс на дату записи первоначальной стоимости (апрель 2008 г.) получен расчетом с использованием формулы (6):
Корректирующий индекс на дату записи первоначальной стоимости (июнь 2008 г.) получен расчетом с использованием формулы (6):
Индексация первоначальной балансовой стоимости дает значение ПСВ по месту использования объекта на дату оценки. Задание на оценку линии предполагает получение стоимости оборудования, подготовленного к продаже. Поэтому возникает необходимость определения ПСВ к продаже по месту положения объекта. Для этого из ПСВ по месту использования вычитают стоимость демонтажных и других работ, необходимых для подготовки объекта к продаже.
Стоимость демонтажа оборудования, подготавливаемого к продаже, составляет 50% от стоимости монтажа этого оборудования.
Стоимость монтажа деревообрабатывающего оборудования может быть взята на уровне 2,3% от ПСВ согласно данным фирмы «Ко-инвест» : (Индексы цен в строительстве // Информационно-аналитический бюллетень «Ко-инвест». – 2011. – Вып.76, стр.146-157). Отсюда следует, что стоимость демонтажных и подготовительных к продаже работ для оцениваемой линии может быть принята равной примерно 1,15% от ПСВ по месту использования.
Рыночная (с учетом износа) стоимость получается на базе ПСВ к продаже за вычетом износа, рассчитанного по формуле (3), и как в случае оценки сравнительным подходом было принято, что коэффициент физического износа линии равен 32,5%, а остальные виды износа не учитывались.
Расчет рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого на основе затратного подхода представлен в таблице 5.
Таблица 5 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом индексации с помощью ценовых индексов затратного типа
|
Инвентарный номер |
Наименование оборудования |
Поставщик оборудования |
Момент ввода (месяц, год) |
Первоначальная стоимость, руб. |
Базисный ценовой индекс на момент ввода |
Базисный ценовой индекс на дату оценки |
Корректирующий индекс |
ПСВ по месту использования, руб. |
Стоимость демонтажа к ПСВ, % |
ПСВ к продаже по месту положения, руб. |
Коэффициент физического износа, % |
Остаточная стоимость (без НДС), руб. | |||
|
101 |
Распиловочный реечный станок, FORMATA 1010/3/30 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
534 100 |
22792,74 |
26336,31 |
1,1554 |
627498 |
1,15 |
620282 |
32,5 |
418 690 | |||
|
102 |
Торцовочный автомат, EXAKTA 3350 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
488 210 |
22792,74 |
26336,31 |
1,1554 |
564078 |
1,15 |
557591 |
32,5 |
376 374 | |||
|
103 |
Плито-фрезеровальный станок, PROQUA 2811 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
983 840 |
22792,74 |
26336,31 |
1,1554 |
1136729 |
1,15 |
1123656 |
32,5 |
758 468 | |||
|
104 |
Плито-фрезеровальный станок, PROQUA 2811 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
983 840 |
22792,74 |
26336,31 |
1,1554 |
1136729 |
1,15 |
1123656 |
32,5 |
758 468 | |||
|
105 |
Специальный реечный станок, FORMATA 1300/3/18.5 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
1 462 784 |
22792,74 |
26336,31 |
1,1554 |
1690101 |
1,15 |
1670664 |
32,5 |
1 127 699 | |||
|
106 |
Полировочный барабан, POLIERA 7010 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
242 671 |
22792,74 |
26336,31 |
1,1554 |
280382 |
1,15 |
277158 |
32,5 |
187 081 | |||
|
107 |
Станок для заточки пил и фрез, RS2 |
hm-Maschinenbau GmbH |
06. 2008 |
559 452 |
23012,63 |
26336,31 |
1,1444 |
640237 |
1,15 |
632874 |
32,5 |
427 190 | |||
|
108 |
Станок для заточки пил и фрез RS2000/SA |
hm-Maschinenbau GmbH |
06. 2008 |
592 876 |
23012,63 |
26336,31 |
1,1444 |
678487 |
1,15 |
670685 |
32,5 |
452 712 | |||
|
109 |
Пресс для производства брикетов, BP130 |
hm-Maschinenbau GmbH |
04. 2008 |
281 958 |
22792,74 |
26336,31 |
1,1554 |
325774 |
1,15 |
322028 |
32,5 |
217 369 | |||
|
110 |
Установка для кассетирования палочек, BA2 Banding unit |
Norwood Engineering ApS |
06. 2008 |
45 405 |
23012,63 |
26336,31 |
1,1444 |
51961 |
1,15 |
51364 |
32,5 |
34 671 | |||
|
111 |
Установка для кассетирования палочек, BA2 Banding unit |
Norwood Engineering ApS |
06. 2008 |
45 405 |
23012,63 |
26336,31 |
1,1444 |
51961 |
1,15 |
51364 |
32,5 |
34 671 | |||
|
Итого стоимость (без НДС) |
7101322 |
|
4 793 392 | ||||||||||||
|
Итого стоимость (с НДС при ставке 18%) |
|
|
5 656 203 | ||||||||||||
3.3 Расчет стоимости объект оценки на основе доходного подхода
В общем виде доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы за ряд лет, в течение которых будет эксплуатироваться оцениваемый объект. Напрямую применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также недвижимое имущество, оборотные средства и нематериальные активы. Причем производственно-коммерческая система может иметь разную организационную форму, это может быть самостоятельное предприятие, цех, участок, служба или другая бизнес-единица в составе предприятия. Поэтому применение доходного подхода к оценке машин, оборудования и транспортных средств осуществляется поэтапно.
Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.
При применении методов доходного подхода следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену. Бывают и такие случаи, когда машинный комплекс эксплуатируется наиболее эффективно, будучи оснащенным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку выполняют с учетом этого дооснащения.
Во всех методах доходного подхода определяется так называемый чистый операционный доход (ЧОД). Чистый доход в общем случае рассчитывается как разность между денежными поступлениями в виде выручки или валового дохода от реализации продукции (работ, услуг) и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не включаются амортизационные отчисления. Таким образом, чтобы рассчитать чистый доход за тот или иной период, нужно: 1) определить выручку умножением цены производимого товара на объем продаж в натуральном выражении; 2) скалькулировать затраты на производство и реализацию продукции.
Текущая, т.е. современная стоимость объекта имущества складывается из всех чистых доходов, получаемых инвестором за период последующего владения этим объектом. Однако прямое суммирование будущих разновременных доходов недопустимо, поэтому, прежде чем суммировать, доходы приводят к одному моменту времени с помощью приема, известного в теории сложных процентов под названием дисконтирование.
Дисконтирование — это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.
Доходный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:
1) метод дисконтированных чистых доходов (метод осуществляется в приведенной ниже последовательности этапов:
Этап 1. Выделяют машинный комплекс производственно-коммерческой системы (предприятия, цеха, участка), на базе которого производится определенная конечная продукция (или выполняются конечные услуги) и который в целом необходимо оценить.
Этап 2. Определяют текущую стоимость производственно-коммерческой системы.
Этап 3. Определяют стоимость машинного комплекса вычитанием из стоимости всей производственно-коммерческой системы стоимости недвижимого имущества (зданий и сооружений).
Этап 4. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса.
2) метод прямой капитализации дохода (последовательность проведения метода включает следующие этапы:
Этап 1. Выполняют те же работы, что и на этапе 1 описанного выше метода дисконтированных чистых доходов.
Этап 2. Определяют часть чистого дохода, относимую к недвижимости (зданиям и сооружениям).
Этап 3. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу.
Этап 4. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса.
3) метод равноэффективного функционального аналога (в отличие от остальных вышеприведенных методов доходного подхода данный метод позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету чистого дохода; таким образом, становится возможной оценка тогда, когда с помощью объекта выполняются промежуточные работы (операции), цены на которые отсутствуют. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы), но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям; все эти различия в конечном счете выражаются потом в различии результатов и затрат; известна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки).
Оцениваемая линия по производству палочек для мороженого рассматривается как машинный комплекс, способный производить продукцию (палочки для мороженого размерами 10×2×93 и 10×2×113 мм) и приносить тем самым доход от реализации этой продукции.
Из методов доходного подхода для оценки линии был выбран метод прямой капитализации дохода.
Полная стоимость пользования (ПСП) по месту положения и эксплуатации линии рассчитывается следующим образом:
(10)
Где:
–среднегодовой
чистый операционный доход (ЧОД),
создаваемый машинным комплексом
(линией);
–коэффициент
капитализации дохода, который
рассчитывается как шестая функция
денежной единицы
;
–ставка дисконта;
–срок полезного
использования машинного комплекса.
ЧОД от машинного комплекса рассчитывается по формуле:
(11)
Где:
–выручка от
реализации продукции за год;
–валовый доход
от возможной сдачи помещения, где
располагается машинный комплекс, в
аренду, т.е. «упущенная выгода»;
–среднегодовые
затраты, связанные с функционированием
машинного комплекса (без амортизационных
отчислений).
Рассчитанная ПСП по месту эксплуатации уменьшается на стоимость демонтажных и других работ, в результате получаем ПСП к продаже.
Остаточная (с учетом износа) рыночная стоимость получается на базе ПСП к продаже за вычетом износа. Как и в случае оценки сравнительным подходом, было принято, что коэффициент физического износа линии равен 32,5%, а остальные виды износа не учитывались.
Расчет рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого на основе доходного подхода представлен в таблице 6.
Таблица 6 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода.
|
Показатель |
Значение показателя |
Порядок расчета |
|
1. Выручка от реализации продукции, руб. |
6 600 000 |
Объем выпуска (продаж) в год 132 000 тыс.шт.; цена 50 руб./шт. |
|
2. Валовый доход от возможной сдачи помещения в аренду, руб. |
60 000 |
Площадь помещения 200м2; Арендная плата 3 000 руб. за 1 м2 в год |
|
3.Годовые операционные затраты (без амортизационных отчислений), руб. |
5 111 223 |
По калькуляции: затраты на деревянные бруски, прочие материалы, зарплату и т.п. |
|
4.ЧОД от машинного комплекса, руб. |
1 428 777 |
(1)-(2)-(3) |
|
5.Коэффициент капитализации |
0,2069 |
F6(r=16%, n=10 лет) |
|
6.ПСП по месту использования, руб. |
6 905 640 |
(4)/(5) |
|
7.Стоимость работ по демонтажу линии и подготовке к продаже, руб. |
79 415 |
1,15 от ПСП по месту использования (см. п 3.2.2) |
|
8. ПСП к продаже, руб. |
6 826 225 |
(6)-(7) |
|
9.Коэффициент физического износа |
32,5% |
См. п.3.1.2 |
|
10.Итог стоимости (без НДС), руб. |
4 607 722 |
(8)×(1-(9)) |
|
11.Итого стоимость (с НДС при ставке 18%) |
5 437 112 |
(10)×1,18 |