80. Управляющий (управляющая компания).

Управляющая компания ЖКХ (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения. При этом, по российскому законодательству следует говорить и писать «управляющие организации», поскольку «управляющие компании» — это те, которые управляют инвестициями.

Целью деятельности управляющей компании является поддержание нормального технического состояния общего имущества многоквартирных жилых домов и их составных частей, а также обеспечение возможности использования общего имущества по его назначению.

Согласно положениям Жилищного Кодекса РФ, управляющей компанией является организация (юридическое лицо), осуществляющая управление многоквартирными жилыми домами на основе возмездного договора с собственниками указанных домов. Управляющая компания является одной из возможных форм управления многоквартирным жилым домом наряду стовариществом собственников жилья (ТСЖ) и непосредственным управлением.

С организационной точки зрения управляющая компания является посредником между множеством собственников многоквартирного жилого дома и лицами оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого дома, а также оказывающих услуги по поставке коммунальных ресурсов. Основной функцией управляющей компании является выполнение функций единого заказчика, действующего в качестве консолидированного представителя всех собственников, перед поставщиками и подрядчиками и, одновременно, консолидированного представителя всех лиц оказывающих услуги по поставке коммунальных ресурсов и услуг перед лицом собственников дома. В данном аспекте создание управляющей компании обусловлено невозможностью заключения и исполнения множества договоров каждым собственником с каждым поставщиком и подрядчиком.

С точки зрения экономики управляющая компания осуществляет аккумулирование денежных средств собственников многоквартирного жилого дома направляемых на расчеты с поставщиками, содержание и ремонт, а также организует управление денежными потоками. Одной из основных функций управляющей компании является учёт, контроль и организация расчетов с поставщиками и подрядчиками, включая поставщиков коммунальных ресурсов.

С технической точки зрения управляющая компания — организация осуществляющая работы в области обслуживания общего имущества, планирования и осуществления мероприятий эксплуатации и ремонта. Управляющая компания осуществляет накопление информации об обслуживаемом объекте, в том числе ведёт учёт износа, амортизации и накопление имущественных и технических фондов необходимых для восстановительного ремонта амортизированного имущества, планирует и организует мероприятия по восстановлению амортизированного имущества, осуществляет хранение и актуализацию технической документации на объект недвижимости (включая инструкцию по эксплуатации и проект), разрабатывает проект эксплуатации и технологические карты, выполняет функции заказчика (застройщика и технического надзора) строительного контроля в процессе капитального и текущего ремонта, осуществляет аварийно-восстановительный ремонт, является заказчиком мероприятий обследования технического состояния, поддерживает техническое состояние объекта на уровне предусмотренном проектом с учетом износа. Нормативными актами регулирующими деятельность управляющей компании в части технической эксплуатации является Федеральный закон о техническом регулировании и технический регламент о безопасности зданий и сооружений,Градостроительный кодекс Российской Федерации, справочно используется утративший силу нормативный акт «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда».

С правовой точки зрения отношения управляющей компании и собственников многоквартирного жилого дома признаны потребительскими (судебная практика) при этом управляющая компания признается первым подрядчиком, состоящим в договорных отношениях с собственниками, а все остальные организации, поставляющие услуги, товары, работы для функционирования многоквартирного жилого дома — субподрядчиками управляющей компании. При определении объёма обязанностей управляющей компании действует принцип — управляющая компания в качестве профессионального участника конкурентного рынка, действующего с целью извлечения прибыли, обязаны принять любые меры любым способом с целью обеспечить надлежащие условия проживания в многоквартирном жилом доме, а также обеспечить безопасность жизнедеятельности и сохранность имущества собственников. Вместе с тем, данная практика идёт вразрез с фактическими отношениями сторон, поскольку ввиду внесения изменений в Жилищный кодекс все существенные решения, включая решения об объёме и сроках обслуживания, в том числе проведения текущего и капитального ремонта, принимаются исключительно общим собранием собственников и контролируются домовым комитетом, как высшими органами управления многоквартирным жилым домом. Управляющая компания не имеет даже права инициировать общее собрание собственников в силу положений соответствующей статьи Жилищного кодекса. В связи с этими изменениями, внесёнными в Жилищный кодекс, термин «управляющая компания» (заимствованный из зарубежной практики) в настоящее время утратил какой-либо смысл, поскольку фактического управления такая организация не осуществляет и является в чистом виде эксплуатационной компанией.

Виды управляющих компаний[править | править вики-текст]

Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем всё самостоятельно».

Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов по договору подряда, заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями).