1. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық базасы

1.1 Жылжымайтын мүліктің ұғымы және жіктелуі

«Жылжымайтын мүлік» ұғымы мүлік ұғымымен тікелей байланысты. Мүлік – тұлғаның (жеке немесе заңды), мемлекеттің немесе муниципалды білім беру меншігіне жататын, не шаруашылық жүргізуші немесе шұғыл басқару құқығындағы ұйымға тиісті заттар мен материалдық құндылықтар жиынтығы.

Жылжымайтын мүлік – жер телімінің үстімен де, астымен байланысты бөліп жаруға келмейтін, кеңістікте бекітіліп орналасқан физикалық объектілер. Физикалық объектілер ретінде жер телімдері мен онда орналасқан құрылыстар түсіндіріледі.

Жылжымайтын мүліктің адам өмірі және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам, қоғам дамуымен күн санап өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған жылжымайтын мүлік басқа тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие болмауы мүмкін..

Жылжымайтын мүлік объектісі жасалуына байланысты 2 түрге бөлінеді:

1. Адам еңбегінің қатысуынсыз табиғи жаратылған объект

2. Адам еңбегінің нәтижесінде пайда болған объект

Жылжымайтын мүлік – өзінің табиғи қалпында болатын (жер, жер қойнауының бөліктері, жеке орналасқан су объектілері және т.б.) немесе адамның қатысуы не еңбегімен жасалған (ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық көшеттер, ғарыштық объектілер, кемелер, т.б.) сыртқы (материалды) дүниенің заты, оған қатысты құрамына құқықтарды мемлекеттік тіркеу мен жасалатын мәмілелерді ерекше рәсімдеу кіретін арнайы құқықтық режим қалыптастырылған.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 117-бабы бойынша:

«Жылжымайтын мүлiкке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлiк, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкiн болмайтын мүлiк жатады.

Мемлекеттiк тiркеуге жататын әуе және теңiз кемелерi, iшкi сауда жүзу кемесi, "өзен-теңiз" жүзу кемесi, ғарыштық объектiлер де қозғалмайтын заттарға теңестiрiледi. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүлiктер де жатқызылуы мүмкiн».

Бұл жерде айтарлықтай зиян тигізусіз орнынан қозғалту мүмкін емес объектілер туралы айтылады (оның ішінде ормандар, көп жылдық екпелер, ғимараттар, құрылыстар, т.б.). Аталған мүлік өз табиғаты бойынша жылжымайтын болып табылады. Жылжымайтын мүлікке жатпайтын заттар, оның ішінде ақша мен бағалы қағаздар жылжымалы мүлік деп танылады.

Жылжымайтын мүлік нарықтарын саралау негізіне қаланған нысандарды жіктеу принциптері бағалау процедурасының нақты міндеттеріне бағынған және бағаланатын жылжымайтын мүлік сипаттамасын жан-жақты ескеруді талап етеді.

Жылжымайтын нысанның арналуына (пайдалану бағытына) байланысты, нарықты бес сараланымға бөлуге болады:

1. Тұрғын жылжымайтын мүлік (көп пәтерлі үйлер, коттедждер, таунхаустар, пәтерлер және бөлмелер).

2. Коммерциялық жылжымайтын мүлік (офистік, сауда, қоймалық ғимараттар, қонақ үйлер, мейрамханалар).

3. Өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік (өнеркәсіптік кәсіпорындары ның ғимараттары мен құрылыстары).

4. Түрлі бағыттағы салынып бітпеген жер телімдері (қалалық, ауылшаруашылығы жерлері және аң аулау жерлері, қорықтар, пайдалы қазбалар аймақтары).

5. Арнайы бағыттағы жылжымайтын мүлік (арналу спецификасына байланысты нарықтық айналым заты болып табылмайтын нысандар, мысалы, шіркеулер, мектептер, түрмелер және т.б.).

Жылжымайтын мүлік объектілерін үш негізгі топқа бөлінеді:

1. жер;

2. тұрғындық;

3. тұрғындық емес.

Әлемдік тәжірибеде жылжымайтын мүлікке жер телімдері және табиғатпен берілген немесе адам қолымен тұрғызылған тұрақты объектілерді қосқанда (ағаштар, су, т.б.) жер телімдерінде орналасқанның барлығы және осы объектілерге құқықтар жатады деп түсіндіріледі. Яғни жылжымайтын мүлік түсінігін бес блок түрінде көрсетуге болады, оның төртеуі физикалық құрамын, ал бесіншісі заңды мазмұнын көрсетеді:

• жер телімдері;

• телімнің жоғарғы жағындағы объектілер;

• телімнің үстіндегі мүліктер, сонымен қатар пайдалы қазбалар;

• ауа кеңістігі;

• жылжымайтын мүлік объектілеріне құқықтар жүйесі.