2. Толық қалпына келтіру құнын анықтау үшін зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау

2.1 Жылжымайтын мүліктің толық қалпына келтіру құнын тәжірибе жүзінде бағалау

Зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалаудағы шығындық бағыт толық қалпына келтіру құнын (кеткен шығын мөлшерін) анықтайды және де бұл шығынның жалпы сомасы нарықтық бағаға сәйкес келеді.

Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді

Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы рөлін атқарады. Бұл тәсіл зақымдалған, зиян шеккен жылжымайтын мүлік объектілеріне ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болады.

Толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау:

Бағаланатын обьектінің толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау үшін 3 әдіс пайдаланылады:

4. Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;

5. Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісі;

6. Сметалық есептеу әдісі.

Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз – ұқсас обьектілерге құрылыс жұмысының нормативтік шығынын әзірлеу негізінде құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу (1 кв.м ауданына немесе 1 куб м).

Бағаланатын ғимараттың құнын нормативтік сыбағалы шығынды жалпы ауданға және жалпы көлемге көбейтіп аламыз.

Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісінің мақсаты – бұл жылжымайтын мүлікті жеке элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және т.б.

Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға болады: құрғақ және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.

Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар . Мемлекет мүлігін шығындық әдіспен бағалау – бұл бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.

Обьектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді.

Обьектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады.

Алдында айтылғандай қайта қалпына келтіру құны бұл меншік обьектісінің дәл көшірмесінің ұдайы өндіріс құны. Сонымен қатар, орынбасу құны- бұл бағаланатын обьектіге тең, бірақ оның көшірмесі болып табылмайтын обьектіні жасауға кеткен шығындар.

Кәсіпкерлік пайда- бұл құрылысшы пайдасы.

Тозу- бұл физикалық бұзылулардан, функциялары ескіруден және әр түрлі сыртқы факторлардан (экономикалық жағдайлардан, қоршаған ортаның жағдайларынан т.б) болатын кәсіпорын мүлкі құнының төмендеуі.

Шығындық тәсілдің басты белгісі- бұл элементтерге жіктеп бағалау, яғни бағаланатын мүліктік комплекс құрамдас бөліктерге мүшеленеді, әр бөліктің бағалауы жасалады, содан соң барлық мүліктік комплекстің құнын, оның бөліктерінің құндарын қосу арқылы анықталады.

Шығындар негізінде бағалау тәсілі келесі жағдайларда ең қолайлы пайдалану аймағы болып табылады:

• мемлекеттік обьектілерді бағалау кезінде;

• арнайы пайдалануға арналған мүлік құнын есептеу кезінде (табысты алмай-ақ) – бұл мектептер, ауруханалар, мәдени құрылыстар, вокзалдар және т.б.;

• негізгі қорларды қайта бағалау кезінде;

• негізгі қорлардың бухгалтерлік есебі үшін;

• салық салу және сақтандыру мақсатындағы бағалау кезінде;

• мүлікті соттық бөлу кезінде;

• ашық сауда саттықта мүлікті сату кезінде.

Шығындық тәсілдің этаптары және оның орындалуы

7. Кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау;

8. Жер телімінің құнын анықтау;

9. Қайта қалпына келтіру құнын анықтау;

10. Тозуды анықтау;

11. Тозуды алып тастағандағы кәсіпорынның мүліктік комплексінің әр құрамдас бөлігінің қалпына келу құнын есептеу.

12. Кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу.

Қайта қалпына кетіру құнын анықтау:

Бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құнын анықтау үшін 3 әдіс пайдаланылады:

7. Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;

8. Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісі;

9. Сметалық есептеу әдісі.

Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз – ұқсас обьектілерге құрылыс жұмысының нормативтік шығынын әзірлеу негізінде құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу (1 кв.м ауданына немесе 1 куб м).

Бағаланатын ғимараттың құнын нормативтік сыбағалы шығынды жалпы ауданға және жалпы көлемге көбейтіп аламыз.

Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісінің мақсаты – бұл ғимаратты жеке элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және т.б.

Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Сметалық есептеу әдісі – бұл ғимараттың құрылыс жобалық сметасын құру арқылы құрылыс монтаждық жұмыстар тізімі бойынша (түрлі жұмыстардың түріне) кеткен шығынмен есептеледі (еңбекақы, материалдар, инструменттер, электроэнергия, арнайы тасымалдау көліктері және т.б.).

Тозуды анықтаудың бұл әдісі ең бастысы тозуды есептеудің эксперттік және нормативті тәсілдеріне негізделген. Бағалаушы обьектінің шешімін анықтауда оның тиімді шамасын пайыздық көрсеткіштермен белгілейді.Тозудың жинақталған пайыздық көрсеткішін бағалау күні обьектінің жалпы шығындарын көрсетеді және мына формула арқылы анықталады:

И = ЭВ

ВС ТС

И – тозу;

ВС- обьектінің қайта қалпына келтіру құны;

ЭВ- тиімді жас (тиімді пайдалану уақыты);

ТС- экономикалық өміршеңдік мерзімі.

Кейбір жағдайда тозуды есептеу үшін объектінің қалған экономикалық өмір мерзімін ескеру өте маңызды, онда тозу келесі түрде есептеледі:

И/И+ОС немесе ЭВ/ЭВ+ОС,

мұндағы, ОС- экономикалық өмірдің қалған мерзімі.

2. Зақымдалған екі бөлмелі пәтердің толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау тәжірибесі

ЖШС «ИПЦ Гранд Проект » 2012 жылы құрылған. Компанияның атауы тәуелсіз бағалау компаниясының білікті кәсіби бағалау қызметтерін ұсынады. ЖШС « ИПЦ Гранд Проект » компаниясы табысты 3 жыл бойы бизнесті бағалау және қаржы қызметтерін, баспа, сақтандыру, банк және басқа да көптеген нарықтық құнын бағалаудан басқа, сонымен қатар компания бизнестің инвестициялық тартымдылығын, ішкі табыстылық деңгейін және инвестициялық бизнес-жобалардың құның есептеу ,анықтау ,талдау бойынша қызметтер көрсетеді. Олардың функцияларына оның құнын қайта бағалау және қарызын бағалау компаниясын немесе бизнесті бағалауды қамтиды. Бағалау мемлекет белгілеген стандарттар негізінде жүзеге асырылады. Ол нақты құнын көрсететін тәуелсіз және объективті түрі болып табылады. Компания үлкен жобаларға қатысты , оның біреуі халықаралық маңызы бар үлкен Алматы айналма жол – құрылысы (БАКАД), сол сияқты тағы бағалаған жоба Астана қаласындағы орман ағаш екпелері . Ғимараттар мен пәтер бағалауды қамтитын машиналар және көлік құралдары мен жабдықтарды бағалау, жылжымайтын мүлікті бағалау ең көп тараған нысаны болып табылады.

Бағалау мақсаты - тұрғын үйге келтірілген залал құнын анықтап,

обьектінің толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау.

Обьектінің қысқаша сипаттамасы:

Обьектіні визуалды түрде көру мынадай деректерге көз жеткізді :

1. Эксплуатацияға қосылған жылы – 1962;

2. Этаж - 1, этажей - 4, панель;

3. Бөлме саны - 2; жалпы ауданы – 46,20 м²; тұрғылықты ауданы – 28,80 м²;

4. Санузел –қосылған ;

5. Қылтима – жоқ;

6. Телефон – бар , бөлек қосылған .

Тұрғылықты ауданы – 17,40 м²: қабырға – обои; еден – линолеум; төбе – левкас;

Тұрғылықты ауданы – 11,40 м²: қабырға – обои; еден – линолеум; төбе – левкас;

Дәліз – 3,00 м²: қабырға – обои; еден – кафель; төбе – левкас; бе

Көзбен тексеру бойынша дәліз қабырғаларының , төбе, еден зақымдалғаны анықталды

Дәліз – 6,50 м²: қабырға – обоиеден – кафель төбе – левкас;

Көзбен тексеру бойынша дәліз қабырғаларының , төбе, еден зақымдалғаны анықталды.

Ванна – 2,80 м² қабырға – кафель; еден – кафель; төбе – левкас;

Көзбен тексеру бойынша жуынатын бөлмедегі төбесі , қабырғалары мен едені зақымдалғаны анықталды

Ас үй – 5,10 м²:қабырға – обои, жартылай кафель; еден – кафель; төбе – левкас;

Көзбен тексеру бойынша асүйдің төбесінде , қабырғалар мен еденге зақым анықтады.

Бағалау мақсаты - тұрғын үйге келтірілген залал құнын анықтау болып таб

Келтірілген залалды шығындық тәсілмен есептеу

Кв = Вр + Вм + В_т, где:

Кв = залал сомасы ;

Вр = материалдардың жалпы сомасы ;

Вм = жұмыс құны (қызметтер);

В_т = транспорттық шығындар

.

Қажетті түзету жұмыстарының (қызметтерінің ) тізімі

Кесте 1 - Жуынатын бөлме жалпы ауданы 2,80 м²

Жұмыс атауы	Өлшем түрі	Саны	Бағасы	Сомасы
Демонтаж, очистка
Төбені гипстан және тығыздағыштан тазалау	кв. м	2,8	200	560
Тақта буындарын тазалау	кв. м	11	400	4 400
Төбедегі галтельдерді шешу	п. м	5	100	500
Есіктің демонтажы	дана	1	2 000	2 000
Жөндеу , монтаж, орнату
Төбенің тереңдетілген грунтовкасы (пропитка)	кв. м	2,8	350	980
Төбені левкастау (шпатлевка)	кв. м	2,8	600	1 680
Эмульсиямен ақтау	кв. м	2,8	400	1 120
Галтель монтажы	п. м	5	250	1 250
Кафельді орнату	кв.м.	11	500	5 500
Есікті орнату	дана	1	4 000	4 000
Жалпы жұмыс құны :	21 990
Е С К Е Р Т У -

Кесте 2 - Дәліз ауданы 9,50 м²

Жұмыс атауы	Өлшем түрі	Саны	Бағасы	Сомасы
1	2	3	4	5
Демонтаж, тазалау
Төбені тығыздағыштан және левкастан тазалау	кв. м	9,5	200	1 900
Қабырғаны обоилардан тазалау	кв. м	20	400	8 000
Қабырғаны левкастан тазалау	кв. м	20	400	8 000
Галтелдерді шешу	п. м	15	100	1 500
Плинтустарды шешу	п. м	15	300	4 500
Электр тоқтарын демонтаждау	п. м	10	350	3 500
Жөндеу , монтаж, орнату
Тереңдетілген грунтовка (пропитка) төбені	кв. м	9,5	350	3 325
Қабырға левкасы (шпатлевка)	кв. м	9,5	600	5 700
Қабырғаны эмульсиямен сылау	кв. м	9,5	400	3 800
Қабырғаны левкастау	кв. м	20	500	10 000
Обоиларды жабыстыру	кв. м	20	800	16 000
Галтелдерді монтаждау	п. м	15	250	3 750
Плинтустарды орнату	п.м.	15	350	5 250
Есікті жөндеу	дана	1	5 000	5 000
Электр тоқтарын жөндеу	п. м	10	500	5 000
Жалпы жұмыс құны :	85 225

Кесте 3 - Ас үй ауданы 5,10 м²

Жұмыс атауы	Өлшем түрі	Саны	Бағасы	Сомасы
Демонтаж, тазалау
Қабырғаны шпатлевка және левкастан тазалау	кв. м	5,10	200	1 020
Қабырғаларды обоилардан тазалау	кв. м	10	400	4 000
Қабырғаларды левкастан тазалау	кв. м	10	400	4 000
Галтелдерді шешу	п. м	9	100	900
Плинтустарды шешу	п. м	9	300	2 700
Терезе ойықтарын тазалау	кв. м	1,5	300	450
Жөндеу, монтаж, орнату
Тереңдетілген грунтовка)	кв. м	5,10	350	1 785
Қабырғаны левкастау (шпатлевка)	кв. м	5,10	600	3 060
Төбені эмульсиямен сылау	кв. м	5,10	400	2 040
Қабырғаны левкастау (шпатлевка)	кв. м	10	500	5 000
Обоиларды жабыстыру	кв. м	10	800	8 000
Галтелдерді монтаждау	п. м	9	250	2 250
Плинтустарды орнату	п.м.	9	350	3 150
Үстіңгі беткейлерді тазалау	п. м	3	500	1 500
Астыңғы беткейлерді тазалау	п. м	3	500	1 500
Жалпы жұмыс құны :	41 355

Осылайша, қайта құрудың жалпы құны 148 570 ( жүз қырық сегіз мың бес жүз жетпіс )теңге.

Түзету жұмыстарына арналған материалдар тізімі

Кесте 4 - Жуынатын бөлме ауданы 2,80 м²

Материалдар
Шпатлевка "ГЛАТ" "АЛИНЕКС" фирмасы	қап (25 кг)	1	1 500	1 500
Шпатлевка "ФИНИШ" "АЛИНЕКС" фирмасы	қап (25 кг)	1	1 600	1 600
Тақта буындарын сылау	кг	5	650	3 250
Суэмульсиялық краска^*	банка (5 кг)	1	1 300	1 300
Қабырға галтелдері	дана (2 м)	5	300	1 500
Универсальдық клей "Жидкий гвоздь"	тюбик	1	500	500
Кіру есігі	дана	1	8 000	8 000
Жалпы материалдар құны :	17 650

Кесте 5- Дәліз ауданы 9,50 м²

Материалдар
Шпатлевка «ГЛАТ» «АЛИНЕКС» фирмасы	қап (25 кг)	2,5	1 500	3 750
Шпатлевка «ФИНИШ» «АЛИНЕКС» фирмасы	қап (25 кг)	2,5	1 600	4 000
Обоилар	рулон	3	3 000	9 000
Төбе галтелдері	дана (2 м)	15	300	4 500
Универсальдық клей «Жидкий гвоздь»	тюбик	2	500	1 000
Суэмульсиялық я краска^*	банка (5 кг)	1	1 300	1 300
Грунттық смесь «ПРАЙМЕР»^*	банка (5 кг)	1	600	600
Плинтус	дана (2 м)	15	350	5 250
Электр тоқтарының кафелі	п. м	10	300	3 000
Жалпы материалдар құны :	32 400

Кесте 6 - Ас үй ауданы 5,10 м²

Материалдар
Шпатлевка "ГЛАТ" "АЛИНЕКС" фирмасы	қап (25 кг)	1	1 500	1 500
Шпатлевка "ФИНИШ""АЛИНЕКС" фирмасы	қап (25 кг)	1	1 600	1 600
Суэмульсиялық краска^*	банка (5 кг)	1	1 300	1 300
Обоилар	рулон	2	3 000	6 000
Төбе галтелдері	дана (2 м)	5	300	1 500
Универсалдық клей "Жидкий гвоздь"	тюбик	2	500	1 000
Плинтус	дана (2 м)	5	350	1 750
Жалпы материалдар құны :	14 650

- орау көлемі бойынша жасалған. Материалдың ставкаларын есептеп, қалған материалдар басқа бөлмелерде пайдаланылатын болады.

Қорыта келгенде, қалпына келтіру үшін материалдардың жалпы құны 64 700 (алпыс төрт мың жеті жүз ) теңге.

(Сметаны санау үшін Алматы қаласының орташа құрылыс материалдарының құны қарастырылды.)

Кесте 7 – келтірілген залалдың жалпы құны

Қалпыны келтіру құны сомасы , теңге	Материалдар құны, теңге	Транспорттық шығындар, теңге	Залал құны, теңге
148 570	64 700	6 000	219 270
Барлығы				219 270

Қорытынды

Алматы қаласы, Әуезов ауданы , 2- ші ықшам ауданындағы

2- бөлмелік пәтерге келтірілген зақымдану ықтимал құны , транспорттық шығындарды қосқанда 219 270 (екі жүз он тоғыз мың екі жүз жетпіс ) теңге.