76. Договор аренды: понятие, предмет, стороны, сроки, права и обязанности сторон.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с определением договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Консенсуальность договора аренды определяется тем, что договор считается заключенным с момента достижения соглашения по его существенным условиям и его вступление в силу не связано с передачей вещи, в отличие от реальных договоров, которые считаются заключёнными с момента совершения какого-либо действия.

По определению, договор аренды также является возмездным, так как имущество во временное владение и пользование предоставляется за плату. В случае предоставления имущества безвозмездно стоит вести речь о другом институте гражданского права — договоре безвозмездного пользования (ссуды).

В соответствии с законодательством Республики Беларусь объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателями могут быть собственники имущества, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник имущества вправе быть арендодателем, постольку он владеет в отношении имущества правомочиями владения, пользования и распоряжения, которые включены в субъективное право собственности.

Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Гражданский кодекс не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов гражданского оборота на получение в аренду имущества.

Арендодатель обязан:

1. передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования;

2. сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором;

3. производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором.

4. предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут и т. д.). При несоблюдении этой обязанности, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан:

1. использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением;

2. вносить арендную плату;

3. производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

4. возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Права арендодателя:

1. требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора;

2. требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

3. требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Права арендатора:

1. распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя — сдавать имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды;

2. передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

3.истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

4.требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

5.требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

6. при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

7. если арендодатель не произвел капитальный ремонт в срок установленный договором, то:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

 

77.Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.