- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
В отдельных случаях арендатор устраняет нарушение, признанное судом существенным, уже после вынесения судом решения о расторжении договора. Впоследствии он предпринимает попытки обжаловать вынесенное решение по данному основанию.
8.1. Вывод из судебной практики: Исполнение арендатором условия договора, нарушение которого признано сторонами существенным, после вынесения судебного решения не является основанием для отмены решения о расторжении договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2006 по делу N А56-44942/2005
"...Согласно пункту 5.3.2 договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при таком признаваемом сторонами существенным нарушении договора, как возникновение задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект в течение трех и более месяцев независимо от ее последующего внесения.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, сослался на то, что ответчик в нарушение принятых по договору обязательств не оплатил арендную плату, что является основанием для расторжения договора, взыскания задолженности и пеней и выселения ответчика из занимаемых помещений.
Апелляционный суд согласился с данными выводами.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Довод ответчика о том, что задолженность внесена им позднее, не может быть принят судом кассационной инстанции как основание для отмены или изменения судебных актов, поскольку на момент вынесения обжалуемого решения арбитражного суда долг по арендной плате за период с 01.04.05 по 30.09.05 погашен не был. Из материалов дела видно, что ООО "Стройресурс" уплатило указанный долг только в марте 2006 года..."
9. Расторжение договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и на основании акта государственного органа
9.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке при необходимости использования имущества для собственных нужд, если такое условие предусмотрено договором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 по делу N А46-15568/2008
"...Согласно пункту 5.4.6 договора аренды от 01.12.2004 N 28835/3 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, в том числе: в случаях собственной арендодателя необходимости в арендуемом помещении, либо отвода в установленном законом порядке участка, на котором расположено арендуемое здание (помещение), для государственных или муниципальных нужд.
Поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском послужило то обстоятельство, что в настоящее время индивидуальный предприниматель Л.Н. Куксгаус вынуждена снимать в аренду нежилые помещения и у нее имеется собственная необходимость в использовании спорного нежилого помещения.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 617, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации при принятии решения об удовлетворении иска правомерно исходил из представленных в материалы дела документов, согласно которым у истца имеется потребность в использовании спорного нежилого помещения и намерение самостоятельно его эксплуатировать..."
Постановление ФАС Уральского округа от 26.10.2006 N Ф09-9435/06-С6 по делу N А71-1843/2006
"...В соответствии со ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить иные основания досрочного расторжения договора аренды как связанные, так и не связанные с нарушением его условий.
Пунктом 5.1.7 договора аренды нежилого помещения от 13.05.2005 N 11776 предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть указанный договор в судебном порядке в случае, если у арендодателя возникнет необходимость использования данного объекта нежилого фонда для собственных нужд.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о неправомерности требований истца о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному п. 5.1.7 договора, является неправильным..."
9.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель может расторгнуть договор аренды муниципального имущества в одностороннем порядке при необходимости использования имущества для общественных или государственных нужд, если такое условие предусмотрено договором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2009 по делу N А72-2809/2008
"...Как видно из материалов дела, двухэтажное здание, площадью 1005,17 кв. м. расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 16, находится в муниципальной собственности города Ульяновска, что подтверждается Постановлением мэра г. Ульяновска от 20.10.1995 N 1330 и выпиской из реестра муниципальной собственности (л. д. 99).
Пунктом 5.2.6 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно в установленном законодательством порядке в случае общественной или государственной необходимости в помещении.
20.12.2007 N 14929-02 истец письменно предупредил ИП Тарасенко М.А. о намерении досрочно расторгнуть с ней договор аренды помещения N 6900/947 от 12.09.2005 по ул. Гончарова, д. 16 на основании пункта 5.2.6 договора в связи с общественной необходимостью. Кроме этого, истец сообщил, что арендуемые помещения необходимы для размещения в них музея А.А.Пластова (л. д. 19).Уведомление было вручено ИП Тарасенко М.А. 02.01.2008 (л. д. 20).
Правомерность досрочного расторжения договора на основании пункта 5.2.6 договора подтверждена материалами дела.
Поскольку установленный пунктом 5.2.12 договора и статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расторжения договора истцом был соблюден, суд правомерно расторгнул договор аренды и в связи с отсутствием у ответчика правовых оснований для пользования помещением выселил его из занимаемого помещения..."
9.3. Вывод из судебной практики: Включение имущества в план приватизации не является основанием для применения условия договора о праве арендодателя расторгнуть договор аренды в случае необходимости использования имущества для собственных или государственных нужд.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2006 N Ф09-7854/06-С3 по делу N А50-48276/2005-Г-22
"...Письмом от 02.11.2005 N 1108 Комитет по управлению имуществом администрации г. Чайковского уведомил арендатора о расторжении договора от 01.04.1998 N 49 в одностороннем порядке в связи с включением арендуемого помещения в план приватизации и последующей продажей на конкурсе. В уведомлении арендатору предложено вернуть объект аренды 01.12.2005 по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, приняв во внимание факт расторжения договора аренды от 01.04.1998 N 49, на основании ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал вывод о наличии правовых оснований для возложения на ООО "Скиф" обязанности вернуть нежилое помещение общей площадью 533,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Чайковский, ул. Советская, д. 24.
Изменяя решение в указанной части, апелляционная инстанция обоснованно исходила из того, что истцом не доказана необходимость в использовании спорного помещения для собственных или государственных нужд, предусмотренная п. 5.3 договора от 01.04.1998 N 49 в качестве одного из оснований его расторжения.
Ввиду того, что основание для расторжения договора аренды, заявленное арендодателем, законодательством не предусмотрено, обстоятельства, необходимые для применения п. 5.3 договора, отсутствуют, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно (ст. 431, ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."