- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
В данном разделе рассматривается регулирование аренды земельных участков нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ. В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ в этом случае должны применяться специальные нормы земельного законодательства (в том числе при передаче земельного участка в субаренду или в залог). Аналогичное положение предусмотрено и ч. 2 ст. 615 ГК РФ: к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено условие, согласно которому при передаче земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и арендован на срок более пяти лет, в субаренду достаточно уведомить об этом собственника участка, а получать его согласие не нужно. Соответственно, возникает вопрос: как необходимо поступать, если участок был арендован на срок менее пяти лет? Применяются ли тогда нормы п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которым согласие собственника обязательно, или же общие нормы п. 6 ст. 22 ЗК РФ, и тогда согласие собственника получать не нужно?
2.1. Вывод из судебной практики: Положения ст. 22 Земельного кодекса РФ о возможности передачи прав аренды только при уведомлении собственника земельного участка являются специальными по отношению к п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка..."
Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 N Ф09-1395/06-С6 по делу N А50-10224/2005
"...Принимая п. 4.4.7 в редакции арендодателя и исключая п. 7.1 - 7.4, 7.7, 7.8 из договоров, суд апелляционной инстанции руководствовался ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом судом не было учтено то, что применительно к земельным отношениям нормы названного Кодекса являются общими. Пункты 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации иначе регулируют спорные отношения, чем ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим суду необходимо было произвести оценку спорных пунктов договоров аренды земельных участков с учетом норм, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации..."
Примечание: В приведенных далее судебных актах при рассмотрении вопроса о передаче земельного участка в субаренду применяются специальные нормы ст. 22 Земельного кодекса РФ (то есть такая передача возможна без согласия собственника при условии его уведомления), если договором аренды, заключенным до 31.10.2001, не предусмотрено получение согласия арендодателя на совершение действий с арендованным имуществом.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя..."
Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2007, 29.05.2007 N КГ-А40/4083-07-П по делу N А40-58893/05-7-473, А40-60769/05-9-502
"...В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что противоречия между пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (передача прав аренды возможна только с согласия арендодателя) и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (возможно при уведомлении собственника земельного участка) подлежат разрешению в пользу Земельного кодекса Российской Федерации за исключением случаев, если условие согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды прописано в договоре аренды, заключенном до 31.10.2001.
При заключении договора аренды от 05.04.1995 N М-08-001978 условие, согласно которому арендатор вправе осуществлять сделки с предоставленным участком только с согласия арендодателя, сторонами не согласовано (п. 4.1 договора)...
...Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов обеих инстанций о том, что ООО "Фирма "ДОРН" вправе было предоставлять арендуемый земельный участок ООО "МЕГАБРЕНД" без согласия собственника соответствует требованиям закона, фактическим обстоятельствам спора..."
2.2. Вывод из судебной практики: При аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя на передачу их в субаренду обязательно.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 17.07.2006 N Ф09-1395/06-С6 по делу N А50-10224/2005
"...Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
При этом для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и передаваемых в аренду, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает особый порядок регулирования. Так, в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что арендатор вправе передать свои права по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, только в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет.
Судом установлено, что срок действия спорных договоров составляет 4 года 11 месяцев, то есть, менее пяти лет.
Исходя из смысла п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в данном случае требуется согласие собственника на передачу земельных участков в субаренду.
Этот вывод не противоречит п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Кроме того, п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, только в случае, если договором не предусмотрено иное.
Воля собственника (в данном случае - его представителя - Территориального управления) направлена на включение в спорные договоры условия о необходимости обязательного согласования с ним передачи земельных участков в субаренду (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."
2.3. Вывод из судебной практики: Право аренды земельного участка может быть передано в залог без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды) в силу п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ в связи с ипотекой здания (сооружения), расположенного на этом участке.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 27.11.2009 N ВАС-10649/09 по делу N А41-25175/08
"...Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования, суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 статьи 615, пунктом 2 статьи 334, пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника участка.
Однако выводы судов первой и кассационной инстанций являются ошибочными и основаны на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Системное толкование вышеназванных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, то есть распорядиться своим имуществом в том числе и путем передачи его в залог.
Договором аренды земельного участка от 14.07.2000 необходимость согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог не предусмотрена.
Факт уведомления собственника земельного участка - ООО "Астро" о передаче арендатором - ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.2008 с приложением почтовой квитанции и описи вложения.
При указанных обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора ипотеки по основаниям, изложенным в сообщении от 11.11.08 N 11/069/2008-031, является незаконным.
Вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог, является ошибочным, так как нормы, предусмотренные статьей 615 ГК РФ, относятся к общим положениям об аренде, а в силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности установлены статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В частности, согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", - в случаях, указанных в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Что касается пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то положения главы XI этого Закона, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).
Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к такому договору не подлежит применению..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.05.2007 по делу N А56-24276/2006
"...Как следует из материалов дела, между Банком и ООО "СПП" (заемщик) заключен Кредитный договор, по условиям которого Банк обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 34900000 руб. за плату 20% годовых на срок до 10.11.2004...
В целях обеспечения надлежащего и своевременного исполнения заемщиком своих обязательств по Кредитному договору между Банком (залогодержатель) и ООО "Петроавто" (залогодатель) заключен Договор ипотеки следующих объектов, составляющих предмет ипотеки:
- принадлежащий залогодателю на праве частной собственности объект недвижимости - нежилое здание как объект незавершенного строительства, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 10, корп. 2, лит. В, по проекту площадь застройки составляет 2926 кв.м, общая площадь - 5570,2 кв.м, готовность объекта - 84%, число этажей - 3, кадастровый номер 78:7018:12:59 (пункт 2.1.1 Договора ипотеки);
- право аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, находящегося по названному адресу, общей площадью 9563 кв.м, кадастровый номер 78:7018:12, назначение - земли поселений. Данный земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен залогодателю в аренду сроком с 29.07.2002 по 19.11.2050 на основании договора аренды земельного участка от 28.05.2002 N 13/3Д-02587 (далее - Договор аренды), государственная регистрация которого осуществлена 29.07.2002 (пункт 2.1.2 Договора ипотеки).
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Довод ООО "Петроавто" об отсутствии согласия арендодателя на обременение залогом права аренды земельного участка, заложенного по Договору ипотеки, основанный на положениях пункта 2 статьи 615 ГК РФ, не может быть принят кассационной инстанцией, поскольку приведен ответчиком без учета положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктами 15 - 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"..."