- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.
6.1. Вывод из судебной практики: Если по договору арендодатель (при соблюдении арендатором определенных условий) обязан заключить договор аренды на новый срок, то при выполнении арендатором этих условий арендодатель не вправе отказаться от договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2008 N А56-49004/2006
"...Из материалов дела усматривается, что Общество исполнило предусмотренное пунктом 7.1 договора обязательство и предоставило КУГИ утвержденный план границ земельного участка. Поскольку Общество выполнило условия договора, предусматривающие продление договорных отношений, у КУГИ возникло встречное обязательство продлить срок действия договора. Доводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что Общество направило в КУГИ план границ земельного участка с пропуском шестимесячного срока, а также о том, что Общество не предъявляло КУГИ требование о выполнении обязательств по продлению срока действия договора, являются несостоятельными. Из материалов дела следует, что направление плана границ земельного участка Обществом КУГИ осуществлено в период действия спорного договора аренды, равно как и требование о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора на основании пункта 7.1 договора направлено Обществом в адрес КУГИ в то время, когда договор аренды действовал. Следовательно, обязательства сторон, в том числе и предусмотренные упомянутым пунктом договора, продолжали действовать..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 N А56-49488/2006
"...Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии у Комитета права требовать от арендатора освобождения земельного участка. Отказ КУГИ от договора как основание для прекращения договорных отношений правомерно признан недействительной сделкой.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В силу статьи 310 Кодекса не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Из материалов дела усматривается, что истец исполнил предусмотренное пунктом 7.1 договора обязательство и представил утвержденный Комитетом по земельным ресурсам план границ земельного участка. Таким образом, Обществом выполнены условия, предусмотренные соглашением сторон для продления договорных отношений. С учетом изложенного обстоятельства у КУГИ возникла обязанность продлить срок действия договора..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 N А56-49613/2006
"...Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии у Комитета права требовать от арендатора освобождения земельного участка. Отказ КУГИ от договора как основание для прекращения договорных отношений правомерно признан недействительной сделкой.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В силу статьи 310 Кодекса не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Из материалов дела усматривается, что истец исполнил предусмотренное пунктом 7.1 договора обязательство и представил утвержденный Комитетом по земельным ресурсам план границ земельного участка. Таким образом, Обществом выполнены условия, предусмотренные соглашением сторон для продления договорных отношений. С учетом изложенного обстоятельства у КУГИ возникла обязанность продлить срок действия договора..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 N А56-50392/2006
"...Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у Комитета права требовать от арендатора освобождения земельного участка. Отказ КУГИ от договора как основание для прекращения договорных отношений правомерно признан недействительной сделкой.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В силу статьи 310 Кодекса не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Из материалов дела усматривается, что истец исполнил предусмотренное пунктом 7.1 договора обязательство и представил утвержденный Комитетом по земельным ресурсам план границ земельного участка. Таким образом, Обществом выполнены условия, предусмотренные соглашением сторон для продления договорных отношений. С учетом изложенного обстоятельства у КУГИ возникла обязанность продлить срок действия договора..."
6.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2008 N А56-11600/2006
"...Письмо от 24.01.2006 N 139 с уведомлением об отказе от договора аренды от 10.04.2000 N 04-ЗК01194 КУГИ направил арендатору в тот момент, когда после длительного бездействия ответчика арендатор обратился к нему с требованием предоставить отсутствующие у истца экземпляры оформленного сторонами соглашения и иные необходимые документы, чтобы самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией соглашения к договору аренды.
Суд обоснованно указал, что нельзя считать добросовестным отказ арендодателя от договора аренды в период, когда арендатор предпринимал действия для регистрации дополнительного соглашения, которым стороны изменили существенные условия договора аренды и продлили срок его действия..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2007 N А56-11558/2006
"...Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Из материалов дела усматривается, что в тот период, когда Общество обращалось в КУГИ с просьбой предоставить отсутствующие у истца документы, необходимые для государственной регистрации дополнительного соглашения 24.08.05, ответчик направил Обществу письмо от 24.01.06 N 135 с уведомлением об отказе от договора аренды от 24.05.2000 N 04-ЗК00961.
В решении содержится правильный вывод о том, что отказ арендодателя от договора аренды в период, когда арендатор предпринимал действия по регистрации дополнительного соглашения, продлившего срок действия договора и изменившего ряд его существенных условий, нельзя считать добросовестным.
Суд кассационной инстанции считает, что арбитражный суд правильно применил нормы материального права, в связи с чем обжалуемый судебный акт отмене не подлежит..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2007 N А56-11558/2006
"...ООО "Веста" обратилось в арбитражный суд с требованием о регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды в тот период, когда договор аренды действовал, поэтому отказ в удовлетворении данного требования на том основании, что к моменту рассмотрения спора по существу договор прекратил свое действие в связи с отказом от него арендодателя, неправомерен..."
6.3. Вывод из судебной практики: Если отказ от договора аренды и выселение арендатора могут привести к фактическому прекращению его деятельности, притом что впоследствии помещение может быть передано арендатору на праве оперативного управления, требование о его выселении может быть расценено судом как злоупотребление правом, несмотря на то, что договор считается расторгнутым.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 по делу N А10-1222/08
"...Передача спорных помещений в собственность данного муниципального образования... должна была состояться до 01.11.2008, что установлено постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2008 года по делу N А10-992/08, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 октября 2008 года и определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2008 года.
При исполнении Территориальным управлением предусмотренных законодательством обязанностей по передаче данных помещений в собственность указанного муниципального образования поликлиника, являясь муниципальным бюджетным учреждением, могла быть наделена указанным муниципальным образованием данными помещениями, необходимыми для осуществления ее уставной деятельности, на праве оперативного управления.
До передачи Территориальное управление могло пролонгировать договор аренды с ответчиком без какого-либо ущерба для интересов Российской Федерации.
Расторжение договора аренды и выселение ответчика из помещений может привести к фактическому прекращению деятельности указанного учреждения, поскольку будет сопровождаться демонтажем стационарно установленного специализированного оборудования. Кроме того, ответчик не доказал, что в районе нахождения спорных помещений имеются иные специализированные свободные помещения, пригодные для организации стоматологической поликлиники, которые могли бы быть арендованы ответчиком на приемлемых для него условиях.
При таких обстоятельствах, несмотря на то, что в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды прекратил свое действие после получения арендатором уведомления Территориального управления, обращение с настоящим иском в суд кассационная инстанция квалифицирует как злоупотребление истцом правом, в связи с чем полагает правомерным отказ судом первой инстанции в удовлетворении заявленных истцом требований..."