17. Договір оренди державного та комунального майна

Аренда в хозяйственных отношениях — это основанное на до­говоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления хозяйственной деятельности.}

Хозяйственные отношения аренды объектов права частной собственности регулируются ХК и ГК Украины. Отношения по аренде объектов права государственной и коммунальной собствен­ности регулируются также положениями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» в редак­ции от 14.03.1995 г.

4.4 ст.1 Закона Украины «Об аренде государственного и комму­нального имущества» предусматривает, что положения закона мо­гут регулировать аренду имущества других форм собственности в случае, если стороны договора прямо не оговорили обратное. Учи­тывая противоречивость судебной практики Верховного Суда Ук­раины по этому вопросу, в случае аренды объектов права частной собственности сторонам целесообразно прямо оговаривать в дого­воре, применяется ли к их отношениям данный Закон.

Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 12 августа 2003 г. по делу М12/330 по иску ЗАО «Укртатнафта» к ЗАО «Кремен­чугская нефтяная компания» о признании недействительным догово­ра аренды и дополнительного соглашения к нему отметил, что если в договоре аренды, заключенном двумя акционерными обществами, от­сутствует положение о неприменении Закона Украины «Об аренде го­сударственного и коммунального имущества», договор должен соот­ветствовать всем требованиям указанного закона. Поскольку договор не содержал некоторых существенных условий, предусмотренных за­коном, он был признан недействительным'. В более раннем постанов­лении от 1 октября 2002 г. по делу Л? 8/17ПД по иску ОАО «Луганск- главводснаб» к ООО фирме «Перник» о расторжении договора аренды и взыскании 33902,34 грн Верховный Суд Украины пришел к прямо про­тивоположным выводам'.

Кроме этого, законодательные нормы, касающиеся отношений аренды государственного имущества, могут содержаться в законах Украины о Государственном бюджете Украины на соответствую­щий год.

Имущество, передаваемое в аренду, именуется объектом аренды.

При аренде право собственности на объект аренды не переходит к арендатору, а сохраняется за его собственником, арендатор полу­чает только право пользования объектом аренды, то есть право из­влекать из объекта аренды его полезные свойства, не распоряжа­ясь его дальнейшей судьбой и не изменяя по своему усмотрению его основные свойства и параметры.

Объектом аренды в хозяйственных отношениях могут быть: а) целостные имущественные комплексы предприятий или их струк­турных подразделений; б) непотребляемое индивидуально-опреде­ленное имущество производственно-технического назначения^}

Целостный имущественный комплекс — это хозяйственныйооъ- ект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), в состав которого входят все виды имущества, обеспечивающие его де­ятельность: обособленный земельный участок, на котором размещен объект с автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права требования и долги, права на торговую марку.

Непотребляемое индивидуально-определенное имущество про­изводственно-технического назначения — имущество, которое предназначено для неоднократного использования в производст­венно-технической сфере, не утрачивает в процессе использова­ния своих полезных свойств (то есть не уничтожается и не перера­батывается) и характеризуется индивидуальными признаками, выделяющими его из другого подобного имущества (ст. 283 ХК Украины; ст.ст. 184, 185, 191, 760 ГК Украины). К таким призна­кам можно отнести регистрационный номер, адрес, этаж, пло­щадь помещения и т.п.

Согласно ст.283 ХК Украины и ст. 181 ГК Украины в аренду мо­жет передаваться как движимое, так и недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, а также размещенные на них объекты, перемещение которых невоз­можно без их обесценивания и изменения их назначения.

Ст.283 ХК Украины прямо называет среди таких объектов:

— сооружения (строительные системы, связанные с землей, со­зданные из строительных материалов, полуфабрикатов и

оборудования в результате выполнения различных строи- тельно-монтажных работ);

здания (сооружения, состоящие из несущих и оградитель­ных конструкций, составляющих надземные или подземные помещения, предназначенные для пребывания людей, раз­мещения оборудования, животных, растений, предметов);

помещения (части внутреннего объема зданий, ограничен­ные строительными конструкциями с возможностью входа и выхода).

С учетом специфики хозяйственной деятельности речь может идти о нежилых офисных, производственных, торговых зданиях, помещениях и сооружениях (примерами таких сооружений могут быть резервуары, водонапорные башни, тоннели).

К движимому имуществу относится съемное оборудование, транспортные средства и любые другие объекты, перемещение ко­торых возможно без их обесценивания и изменения назначения.

Для возвратной передачи потребляемых вещей, определяемых родовыми признаками (зерна, угля и других вещей, которые изме­ряются только числом, весом и мерой и уничтожаются либо пере­рабатываются в процессе их использования) используется договор займа„(ст.ст. 184, 185, 1046-1053 ГК Украины).

Важность классификации объектов аренды предопределяется тем, что законодательство устанавливает различный режим реали­зации арендных правоотношений применительно к различным объектам. Например, согласно ст. 288 ХК Украины субаренда це­лостных имущественных комплексов объектов государственной или коммунальной собственности не допускается. В соответствии со ст.ст. 793 и 794 ГК Украины договоры аренды капитальных со­оружений, передаваемых в аренду на срок 3 года и более, подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Согласно ст. 290 ХК Украины аренда земельного участка в сфере хозяйствования требует нотариального удостоверения и государ­ственной регистрации и т.п.

Сторонами договора аренды в сфере хозяйствования являют­ся арендодатель и арендатор (то есть речь идет о юридическом лице или физическом лице — субъекте предпринимательской деятель­ности). В случае, если одной из сторон арендных отношений явля­ется гражданин, не занимающийся предпринимательской деятель­ностью, такие отношения не считаются хозяйственной арендой, а потому не подпадают под действие ХК Украины и регулируются исключительно нормами ГК Украины о найме.

Арендодателем объекта аренды выступает, как правило, собст­венник. Однако не исключена ситуация, когда арендодателем яв­ляется лицо, которому имущество принадлежит на основе иного права (права хозяйственного ведения, оперативного управления или аренды), если это не запрещено законодательством, учреди­тельными документами или договором.

Исходя из ст.ст. 765, 767, 769 ГК Украины, можно определить права и обязанности арендодателя.

Так, арендодатель обязан:

передать арендатору объект аренды немедленно или в срок, установленный договором, в состоянии, оговоренном догово­ром аренды;

предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках объекта аренды, о правах третьих лиц на него;

осуществлять капитальный ремонт объекта аренды, если иное не установлено договором.

Арендодатель имеет право:

а) требовать уплаты арендной платы;

б) требовать возврата объекта аренды после окончания срока действия договора аренды.

Важно учитывать, что реорганизация арендодателя — юриди­ческого лица, переход права собственности на объект аренды к тре­тьему лицу не являются основаниями для изменения условий или расторжения договора аренды (ч. 3 ст. 284 ХК Украины; ст. 770 ГК Украины). Эта правило является важнейшей гарантией прав арен­датора на использование объекта аренды в течение срока действия договора аренды, на условиях, согласованных в момент подписа­ния договора, вне зависимости от последующих намерений арен­додателя в отношении объекта аренды и даже от самой судьбы арендодателя.

Исходя из ст.ст. 285, 288 ХК Украины; ст.ст. 773, 776, 777 ГК Украины можно определить следующие права и обязанности арендатора.

Так, арендатор имеет право: ч. —пользоваться объектом аренды;

требовать продления договора аренды на новый срок, если арендодатель решит снова передать объект в аренду после окончания срока действия договора с арендатором. Такое право имеет лишь арендатор, надлежащим образом испол­нявший свои обязательства. Для реализации свого права арендатор до окончания действия договора аренды должен уведомить арендодателя о своем намерении продлить аренд­ные отношения. Условия нового договора аренды устанавли­ваются соглашением сторон; в случае недостижения согла­шения право арендатора прекращается;

передать объект аренды в субаренду, если это предусмотрено договором аренды. В противном случае необходимо согласие арендодателя (ст. 774 ГК Украины). Исключение составляет аренда государственного и коммунального имущества. Здесь субаренда отдельных объектов аренды допускается по обще­му правилу, если иное не предусмотрено в договоре, но прин­ципиально запрещается передача в субаренду всего арендуе­мого целостного имущественного комплекса (ст. 288 ХК Ук­раины);

выкупить объект аренды в случае, если такое право преду­смотрено самим договором аренды (ч. 1 ст. 289 ХК Украины). Практика показывает, что стороны могут оговорить: право арендатора выкупить объект аренды в любой момент в тече­ние срока действия договора, либо при наступлении опреде­ленных обстоятельств; с выплатой как рыночной стоимости объекта аренды (на момент заключения договора либо на мо­мент выкупа), так и всей арендной платы за весь оставшийся срок действия договора, либо напротив — зачесть уже упла­ченные арендные платежи в счет стоимости объекта выкупа; предусмотреть иные варианты выкупа объект аренды.

Арендатор обязан:

а) своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды;

б) использовать объект аренды по целевому назначению, если иное не предусмотрено договором аренды;

в) беречь объект аренды, предотвращать его повреждение и пор­чу;

г) осуществлять текущий ремонт объекта аренды, если иное не предусмотрено договором аренды.

Форма и существенные условия договора аренды являются важнейшими категориями института хозяйственной аренды.

По общему правилу договор аренды в сфере хозяйствования за­ключается в простой письменной форме (ст. 181 ХК Украины). Как указывалось, договор аренды капитального строения на срок один годи более, а также договор аренды земельного участка долж­ны быть удостоверены нотариально и подлежат государственной регистрации. <л > -

Условия договора аренды, согласованные арендатором и арен­додателем, сохраняют свою силу на весь срок действия договора аренды, даже в случае, если впоследствии законодательством уста­новлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Существенными условиями договора аренды являются (ст. 284 ХК):

а) объект аренды (состав и восстановительная стоимость иму­щества с учетом его индексации). Под восстановительной стоимо­стью для целей аренды понимается остаточная стоимость замеще­ния, то есть стоимость воссоздания объекта за вычетом всех видов износа (для недвижимости — с учетом стоимости занимаемого объ­ектом земельного участка или связанных с ним прав. Восстанови­тельная стоимость объекта аренды определяется профессиональ­ным оценщиком, она не является рыночной хотя может и совпа­дать с ней.

Положения о составе объекта аренды должны надлежащим обра­зом индивидуализировать его. Кроме того, детальное описание объ­екта аренды в договоре либо приложениях к нему создает дополни­тельные гарантии для добросовестных сторон, так как обеспечивает возможность установить последующее изменение параметров и со­стояния объекта аренды, указанных в договоре (например, арендо­датель сможет доказать, что арендатор своими действиями ухудшил состояние объекта аренды; а арендатор — доказать факт осущест­вления им неотъемлемых улучшений объекта аренды).

б) срок действия договора аренды устанавливается по согла­сованию сторон. Положения о сроке отличают договор хозяйст­венной аренды от общегражданского договора найма (аренды). Согласно ст.ст. 180, 284 ХК Украины срок назван существен­ным условием договора аренды. В то же время общегражданский договор найма может не содержать указания на срок, тогда он считается заключенным на неопределенный срок (ст.763 ГК Ук­раины).

В соответствии с ч.4 ст.284 ХК Украины, ч.1 ст.764 ГК Украи­ны, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продлен­ным на тот же срок на тех же условиях. Часть 1 ст. 764 ГК Украины добавляет еще одно требование: для того, чтобы договор аренды продлился, арендатор должен продолжать пользоваться имущест­вом после окончания срока действия договора. Указанные нормы действуют в случае, если арендодатель и арендатор не совершили никаких действий, свидетельствующих о намерении прекратить арендные отношения, либо продлить их на тех или иных услови­ях. Такая ситуация зачастую становится предметом судебных раз­бирательств, поскольку арендодатель не всегда сохраняет доказа­тельства уведомления арендатора о намерении прекратить аренд­ные отношения по истечении срока действия договора. Даже при наличии такого уведомления суд может расценить последующее принятие арендодателем арендной платы за пользование объектом аренды в течение периода времени после завершения срока дей­ствия договора аренды, как согласие на его продление.

Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 28 февра­ля 2006 г. по делу № 1/135-20/51 по иску ООО «Старый замок» ко Львов­ской государственной финансовой академии о признании договора аренды продленным на новый срок, пришел к выводу о том, что нали­чие уведомления арендодателя о прекращении договора аренды в свя­зи с истечением срока его действия не доказывает само по себе от­сутствие продления договора на новый срок в случае, если арендода­тель принимал впоследствии арендные платежи от арендатора.

в) арендная плата с учетом ее индексации. Арендная плата является фиксированным платежом, установленным в денежной форме, который арендатор регулярно (ежемесячно, ежекварталь­но) выплачивает арендодателю вне зависимости от результатов своей хозяйственной деятельности. По договоренности сторон мо­жет быть установлена натуральная или денежно-натуральная фор­ма арендной платы. Арендатор имеет право требовать изменения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хо­зяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды (например, в случае пожара на объекте аренды, вызванном попаданием молнии).

В отличие от общегражданского договора найма (ст. 762 ГК Ук­раины), договор хозяйственной аренды не может быть заключен без согласования размера арендной платы и сроков ее внесения (ст. 286 ХК Украины).

г) порядок использования амортизационных отчислений. Данное существенное условие является специфичным для догово­ров хозяйственной аренды, однако следует согласиться с исследо­вателями, считающими нецелесообразным признание этого усло­вия существенным;

д) восстановление арендованного имущества и условия его "озврата или выкупа. Объект подлежит возврату в том состоя­нии, в котором он был передан, с учетом нормального износа, одна­ко стороны могут оговорить иные условия возврата и предусмот­реть возможность выкупа объекта арендатором.

Вопрос об улучшениях арендатором объекта аренды являет­ся одним из наиболее актуальных и часто возникающих в практи­ке арендных отношений.

В течение срока действия договора аренды добросовестный арендатор, исполняя свою обязанность по осуществлению текуще­го либо капитального ремонта, как правило, улучшает объект аренды, причем чем больше срок действия договора, тем больше вероятность осуществления таких улучшений.

В случае, если улучшения могут быть отделены от объекта арен­ды без причинения ему повреждений (например, съемные светиль­ники, жалюзи), арендатор имеет право на их изъятие.

Стоимость неотделимых улучшений объекта аренды, осущест­вленных с согласия арендодателя либо засчитывается в счет аренд­ной платы, либо компенсируется арендодателем. При этом такие работы должны объективно увеличивать стоимость имущества.

Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 28 февра­ля 2006 г .по делу № 20-3/133 по иску частного предпринимателя Кри- ницина к Институту биологии южных морей имени A.A. Ковалевско­го о взыскании 175795 грн пришел к выводу о том, что важным обсто­ятельством по делу является то, какие работы вызваны особеннос­тями собственной деятельности арендатора, а какие действительно улучшают арендуемое имущество.

В случае, если улучшения, осуществленные арендатором с со­гласия арендодателя настолько существенны, что объект аренды качественно изменился и можно утверждать, что в результате улучшений была создана новая вещь (арендатор достроил три эта­жа над одноэтажным зданием), арендатор становится сособствен- ником объекта аренды, причем его доля в праве собственности со­ответствует стоимости его затрат на улучшение вещи (если согла­шением сторон не установлено иное).

Улучшения объекта аренды, осуществленные арендатором без согласия арендодателя, не создают никаких прав для арендатора и не компенсируются (ст. 778 ГК Украины).

Договор хозяйственной аренды прекращается в следующих случаях:

истечения срока, на который он был заключен;

выкупа объекта аренды арендатором;

ликвидации арендатора - юридического лица либо смерти арендатора — физического лица;

гибели (уничтожения) объекта аренды (ст.291 ХК Украины).

При этом договор аренды прекращается в силу того или иного

юридического факта без дополнительного согласования сторон до­говора. Однако договор аренды может быть также расторгнут по соглашению сторон (такое дополнительное соглашение заключает­ся в той же форме, что и сам договор).

Согласно ст. 291 ХК Украины и ст.ст. 782, 783 ГК Украины арендодатель может потребовать расторжения договора аренды в случае, если:

а) арендатор не вносит арендную плату более 3-х месяцев под­ряд;

б) арендатор использует объект аренды не по назначению;

в) арендатор без согласия арендодателя в нарушение условий договора аренды или закона передал объект аренды в пользование третьему лицу;

г) арендатор своими действиями создает угрозу объекту арен­ды;

д) арендатор не проводит капитальный ремонт объекта аренды (если договор возлагает обязанность осуществления такого ремон­та на арендатора).

По требованию арендатора (ст. 291 ХК Украины и ст. 284 ГК Украины) договор аренды может быть расторгнут в случае, если:

а) качество объекта аренды не соответствует требованиям, ого­воренным условиями договора аренды и целевому назначению объекта аренды;

б) арендодатель не проводит капитальный ремонт объекта арен­ды (за исключением случаев, когда договор возлагает такую обя­занность на самого арендатора).

Важно учитывать, что расторжение договоров аренды по обще­му правилу осуществляется в судебном порядке, так как односто­ронний отказ от договора аренды не допускается (ст.ст. 188, 291 ХК; ст.ст. 783, 784 ГК).

Лишь в том случае, когда арендатор просрочил внесение аренд­ной платы более трех месяцев подряд, арендодатель может отка­заться от договора аренды в одностороннем порядке, не обращаясь в суд. В таком случае договор аренды считается расторгнутым с мо­мента получения арендатором уведомления арендодателя о растор­жении договора аренды. Поскольку с момента получения аренда­тором такого уведомления бывший арендатор пользуется объектом аренды незаконно, арендодатель имеет право требовать устране­ния препятствий в пользовании объектом аренды (ч.З ст. 291, ч.1 ст. 188 ХК Украины; ст.ст. 391, 651, 782 ГК Украины). Односто­роннее расторжение договора хозяйственной аренды может быть также предусмотрено в договоре аренды в качестве оперативно-хо- зяйственной санкции за нарушение различных условий договора (см. подробнее § 4 главы 7 настоящего учебника).

Особенности аренды объектов права государственной и коммунальной собственности

В дополнение к общим нормам о хозяйственной аренде законода­тельство Украины устанавливает следующие особенности аренды объектов права государственной и коммунальной собственности. Г В аренду не могут передаваться такие объекты права государ­ственной и коммунальной собственности, как:

а) целостные имущественные комплексы казенных государст­венных предприятий и их структурных подразделений;

б) целостные имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, осуществляющих деятельность, предусмотренную ст. 4 Закона Украины «О пред­принимательстве»;

в) объекты, подпадающие под признаки объектов, не подлежа­щих приватизации в силу их общегосударственного значения[со- гласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «О приватизации государствен­ного имущества», либо объекты, прямо указанные в Законе Укра­ины «О перечне объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации» и используемые для выпуска под­акцизной продукции.

Арендодателями объектов права государственной и комму­нальной собственности являются:

в отношении целостных имущественных комплексов пред­приятий и их структурных подразделений, а также индиви­дуально-определенного недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) — Фонд государственного имуще­ства Украины и его региональные отделения, органы прива­тизации объектов коммунальной собственности, созданные местными советами;

в отношении индивидуально-определенного движимого иму­щества и недвижимого имущества — государственные и ком­мунальные предприятия, за которыми это имущество закреп­лено. При этом общая площадь недвижимости, которую предприятие сдает в аренду по всем заключенным им догово­рам аренды, не может превышать 200 кв. м.

С согласия ФГИУ (его региональных отделений), органов при­ватизации объектов коммунальной собственности государствен­ные и коммунальные предприятия могут сдавать в аренду объекты недвижимости общей площадью свыше 200 кв. м и целостные иму­щественные комплексы структурных подразделений (цехов, уча­стков).

Законодательство Украины детально регулирует порядок за­ключения договора аренды государственного (коммунального) имущества (ст.ст.7 9 Закона «Об аренде государственного и ком­мунального имущества»).

Преимущественное право на получение в аренду целостного имущественного комплекса предприятия либо его структурного подразделения имеет хозяйственное общество, созданное более чем половиной членов трудового коллектива предприятия (струк­турного подразделения).

В случае наличия двух и более заявок на аренду объекта и при отсутствии заявки от хозяйственного общества, созданного трудо­вым коллективом, арендатор определятся на конкурсной основе.

Законы Украины о Государственном бюджете Украины на соот­ветствующий год могут устанавливать особые нормы по данному вопросу: так, в соответствии со ст. 118 Закона Украины «О Госу­дарственном бюджете Украины на 2007 год» передача в аренду го­сударственного и коммунального имущества в 2007 г. осуществля­лась исключительно на конкурсной основе.

Проект договора аренды объекта права государственной или коммунальной собственности согласовывается с рядом органов. Однако в случае предоставления заявителем всех необходимых до­кументов ему^могут отказать в аренде лишь только при наличии одного из следующих условий:

при принятии решения о приватизации или предприватиза- ционной подготовке объекта;

при включении объекта Кабинетом Министров Украины или местными органами власти в перечень предприятий, требую­щих привлечения иностранных инвестиций;

при отсутствии согласия Антимонопольного комитета Ук­раины в случае, если закон предусматривает необходимость такого согласия;

при отсутствии согласия органа, уполномоченного управлять имуществом на выделение структурного подразделения из состава государственного или коммунального предприятия;

при принятии решения о передаче объекта недвижимости в аренду бюджетной организации (учреждению).

Для договоров аренды объектов права государственной или коммунальной собственности законодательством предусмотрены дополнительные существенные условия: порядок исполнения обя­зательств; обеспечение исполнения обязательств — неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия; ответствен­ность сторон; порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды; страхование арендатором арендован­ного имущества (в пользу той из сторон договора аренды, которая несет риск случайной гибели объекта аренды), обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемого имущества (ст. 10 Закона «Об аренде государственного и коммунального иму­щества»).

Договор аренды государственного либо коммунального имуще­ства в части существенных условий должен соответствовать типо­вому договору аренды. Такие типовые договоры аренды государст­венного имущества утверждаются Фондом государственного иму­щества Украины, типовые договоры аренды имущества АР Крым и коммунального имущества утверждаются Верховным Советом АР Крым и соответствующими местными советами.

Оценка объектов права государственной или коммунальной собственности для передачи в аренду осуществляется в соответст­вии с Методикой оценки стоимости объектов аренды, утвержден­ной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 г. №629 (действует с изменениями и дополнениями).

В отличие от общехозяйственного договора аренды, по которо­му любое имущество передается в аренду по восстановительной 9тоимости, стоимость передаваемого в аренду государственного и коммунального имущества определяется по-разному, в зависимо­сти от вида объекта аренды.

Целостные имущественные комплексы предприятий и их струк­турных подразделений оцениваются специальной комиссией, со­здаваемой органом, уполномоченным управлять имуществом. Фактически такие объекты передаются в аренду по остаточной ба лансовой стоимости.

Объекты недвижимости передаются в аренду по рыночной стои­мости — то есть по стоимости, за которую такой объект может быть продан на рынке, если и продавец и покупатель действуют разум­но, со знанием дела и без принуждения. Рыночную стоимость оп­ределяет профессиональный оценщик.

Движимое имущество может передаваться в аренду как по рыноч­ной стоимости, определенной профессиональным оценщиком, так и по остаточной балансовой стоимости, определенной комиссией, создаваемой органом, уполномоченным управлять имуществом.

Размер арендной платы устанавливается сторонами договора аренды объектов права государственной и коммунальной собст­венности не произвольно, а на основе специальных методик, ут­верждаемых: Кабинетом Министров Украины — для объектов, пребывающих в государственной собственности; органами, упол­номоченными Верховным Советом Республики Крым — для объ­ектов, принадлежащих Автономной Республике Крым; органами местного самоуправления — для объектов права коммунальной собственности.

Большинство действующих методик расчета арендной платы, утверждаемых органами местного самоуправления, основаны на тех же принципах, что и Методика расчета и порядок использова­ния платы за аренду государственного имущества, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 4.10.1995 № 785 с изменениями и дополнениями (далее — Методика).

В соответствии с Методикой годовая арендная плата за пользо­вание объектом аренды определяется в процентах от его стоимости (от 1 % до 100 %), в зависимости от вида деятельности, под кото­рый передается объект. Методика содержит таблицу, в которой учитываются наиболее распространенные виды деятельности: на­пример, если объект аренды — индивидуально-определенное не­движимое имущество будет использоваться для размещения биб­лиотеки, годовая арендная плата составит 2 % от его стоимости, а если для размещения казино — то 100 % .

В случае аренды движимого индивидуально-определенного имущества, годовая арендная плата определяется по соглашению сторон, но должна составлять не менее 10 % от стоимости объекта аренды, а в случае, если арендатор является субъектом малого предпринимательства — не менее 7 %.

Годовая арендная плата за пользование целостным имущест­венным комплексом предприятия, его структурного подразделе­ния составляет от 5 % до 10 % стоимости арендованного имущест­ва, в зависимости от вида деятельности.

В случае, если арендатор определяется по конкурсу, арендная плата, рассчитанная в соответствии с Методикой, применяется как стартовая и может быть увеличена, если победитель конкурса при­нял обязательство по уплате большего размера арендной платы.

Арендная плата за первый месяц аренды составляет 1/12 от го­довой арендной платы. Арендная плата за последующие месяцы исчисляется путем корректирования арендной платы за предыду­щий месяц на официальный индекс инфляции текущего месяца, публикуемый в газете «Урядовий кур'ер».

Взыскание задолженности по арендной плате за пользование объектами права государственной и коммунальной собственности осуществляется не в судебном, а в бесспорном порядке на основа­нии исполнительной надписи нотариуса.

В случае, если часть объекта права государственной или комму­нальной собственности передана в субаренду, плата за субаренду не должна превышать арендной платы за пользование объектом аренды (ст. 22 Закона).

При приватизации объекта аренды, пребывающего в государст­венной или коммунальной собственности, преимущественное пра­во выкупа у арендатора появляется только в таких случаях:

а) если арендатор докажет, что стоимость осуществленных им неотделимых от объекта аренды улучшений превышает 25 % оста­точной стоимости объекта аренды (п. 51 Государственной програм­мы приватизации на 2000-2002 гг.);

б) если договор аренды заключен до 11.04.1995 г. (то есть до мо­мента вступления в силу действующей редакции Закона Украины « Об аренде государственного и коммунального имущества >>) и пред­усматривает преимущественное право арендатора на выкуп объек­та аренды (ч. 9 ст. 17 Закона Украины «О приватизации государс­твенного имущества»);

в) если арендатор помещения или здания ранее приватизировал движимое имущество госпредприятия, располагавшегося в этом помещении или здании (п.49 Государственной программы прива­тизации на 2000-2002 гг.).

При отсутствии одного из указанных выше оснований аренда­тор имеет право принять участие в приватизации объекта аренды только на общих основаниях.

Например, Верховный Суд Украины в постановлении от 04.02.2003 г. по делу Л117-6-3/02-1980 по иску МКП «Казанский» к ДП «Трейд-Лайн ЛТД», Одесскому городскому совету и Представительству по управ­лению коммунальной собственностью Одесского городского совета о признании недействительным договора купли-продажи недвижимос­ти, акта приема-передачи и свидетельства о нраве собственности на недвижимость, пришел к выводу о том, что решение местного совета не может устанавливать дополнительные, не предусмотренные за­коном основания для возникновения у арендатора объекта права ком­мунальной собственности преимущественного права на выкуп такого объекта'.

Наиболее часто арендаторы приватизируют объект аренды, осу­ществив улучшения, стоимость которых превышает 25 % остаточ­ной стоимости объекта аренды. Этот способ вдвойне выгоден для арендатора, так как стоимость осуществленных улучшений вычи­тается из продажной стоимости объекта аренды. Однако законода­тельство требует абсолютной прозрачности при подтверждении затрат арендатора: необходимо представить органу приватизации письменное согласие арендодателя на осуществление улучшений, утвержденную им смету, договоры подряда, доказательства опла­ты подрядных работ, акты выполненных работ, аудиторское за­ключение, подтверждающее оплату арендатором работ за счет собственных средств, некоторые другие документы.