Общие положения и ключевые аспекты оценки памятников

Согласно Закона Украины «Об охране культурного наследия» памятником является объект культурного наследия (ОКН) национального или местного значения, который занесен в Государственный реестр недвижимых памятников Украины. Этот реестр до настоящего времени продолжает формироваться.

При этом ОКН классифицируются законом по следующим признакам:

• по типу: сооружения, комплексы (ансамбли) и знаменательные (памятные) места.

• по виду: археологические и исторические объекты, объекты монументального искусства, архитектуры и градостроительства, садово-паркового искусства и ландшафтные территории.

Согласно «Методике денежной оценки памятников» [11] ее действие распространяется для следующих основных случаев (цель и функция оценки):

• отчуждение;

• передача во владение, пользование, управление;

• передача в аренду;

• переоценка основных фондов для целей бухгалтерского учета;

• передача в залог;

• передача в уставной фонд хозяйственного товарищества;

• страхования.

При этом «Методикой» регламентируется возможность использования следующих видов стоимости в рамках рыночной и нерыночной базы (с некоторыми комментариями по их применимости с учетом цели и функции оценки):

• рыночная;

• специальная;

• инвестиционная;

• ликвидационная;

• стоимость воспроизведения.

Приведенные в «Методике» [11] данные и рекомендации, однако, недостаточно полно учитывают широкий спектр возможных случаев оценки и специфику памятников. В то же время главное в оценке памятников – именно учет их специфики не только как объектов культурного наследия, но и как объектов оценки в качестве доходной и недоходной недвижимости, как объектов, подлежащих отчуждению, и таких, отчуждение которых запрещено, объектов мирового и национального уровня и объектов фоновой застройки. Отсюда необходимость дифференцированного подхода при применении рыночной и нерыночной базы стоимости с учетом цели и функции оценки в рамках уровня и стимулирования сохранности с учетом возможностей применения известных в мировой практике затратного, доходного и сравнительного подходов.

Одним из важнейших аспектов оценки памятников является учет показателей сохранности в увязке с их ценностными характеристиками (историческая, градостроительная, эстетическая и утилитарная ценность, выразительность фасадов и интерьеров). Поскольку носителем всех ценностей здания-памятника как физических (материальных), так и духовных (нематериальных) являются его материальные структуры и формы, то именно уровень сохранности их аутентичности должен лежать в основе определения регламентируемого «Методикой» [11] показателя (коэффициента) сохранности. Здесь очень важно соблюсти адекватную трактовку этих понятий, которая весьма неоднозначна в действующей методике.

Специфика оценки памятников требует обязательного использования затратного подхода, основанного прежде всего на обеспечении и поддержании сохранности оцениваемого объекта при определении его действительной оценочной (базовой) стоимости, которая может служить основой при формировании стоимости для страхования, аренды, возможного выкупа или переоценки основных фондов при постановке на баланс. При этом учет нематериального актива в условиях высокой сохранности аутентичности памятника может прогнозировать стоимость, в разы превышающую его остаточную (с учетом износа) стоимость в существующем состоянии, однако в методике не показаны возможные стимулы, признанные заинтересовать потенциального инвестора.

Несмотря на уже накопленный опыт оценки памятников, мы все еще стоим в начале пути в этом вопросе, где до сих пор не разрешены практические проблемы эффективного привлечения и использования инвестиций, позволяющих ускорить и поднять охранные мероприятие на более высокий уровень. Учитывая наш практический опыт участия в оценке зданий-памятников Одесского региона, включая такие объекты как гостиница «Большая Московская», дворец Бжозовского (Шахский дворец), Одесский оперный театр, Дом Ученых и ряд других объектов культурного наследия Одесского региона, а также рецензирование оценочных работ по памятникам, считаем целесообразным высказать следующие соображения по наиболее важным проблемам оценки в этой специфической области оценки.

Во-первых, о необходимости внесения определенных корректив и дополнений в действующую «Методику денежной оценки памятников», утвержденную Постановлением Кабмина Украины от 26.09.02 N 1447. В частности, по вопросам более четкого разделения памятников по категориям и уровням значимости. Отсюда уточнение регламента необходимых процедур и интерпретации подходов и результатов. Необходимо уточнить трактовку и реализацию инвестиционной стоимости и показателей сохранности. При этом целесообразно увязать их с коэффициентами, учитывающими различные виды износа и ценности памятника, а также со спецификой оценки технического состояния ветшающих зданий и учетом земельного компонента в рамках пятна застройки и в целом по зоне охраны памятника.

Во-вторых, целесообразно стимулировать возможности модернизации и реконструкции тех зданий-памятников и их частей, которые не содержат предмета охраны в качестве сохранности аутентичного облика и могут быть изменены в соответствии с трактовкой Закона Украины «Об охране культурного наследия» с сохранением их как в качестве фоновой застройки, так и в измененном облике при условии получения разрешения на это в соответствующих органах охраны культурного наследия.