Специфика зданий-памятников с учетом ключевых аспектов оценки

Предмет нашего рассмотрения – памятники истории, архитектуры и градостроительства, их специфика как специализированной недвижимости, воплощающей в себе две ипостаси: материальную структуру (вещь) и нематериальный актив (духовную ценность), которые могут быть сопоставлены с использованием денежного эквивалента [ 1, 6, 8, 18].

Цель нашего рассмотрения – уточнить критерии, пути и методы такого сопоставления, чтобы сохранить культурное наследие и найти средства (инвестиции) для поддержания материальных структур и духовного потенциала памятников, что в целом составляет их потенциальный жизненный ресурс.

Возникает главный вопрос – где найти эти средства (инвестиции) и как стимулировать их привлечение. Ответ заключен в самих памятниках, в раскрытии их инвестиционного потенциала, формируемого при умелом законодательно-нормативном и профессионально грамотном управлении ими как объектами специализированной недвижимости.

Изюминка проблемы раскрытия инвестиционной привлекательности памятников истории, архитектуры и градостроительства, зависит прежде всего от соотношения повышающих и понижающих их стоимость факторов, что базируется на учете их специфики [2, 6, 23, 25]

Специфика оценки памятников состоит, в ранжировании, анализе и последующем учете повышающих и понижающих факторов, влияющих на их оценочную стоимость.

Повышающие факторы: престижность статуса за счет уникальности нестандартных архитектурно-строительных решений, их историко-культурной ценности и значимости месторасположения в городе (доминирование в историко-архитектурном ареале, близость к центрам деловой активности, расположение в зоне отдыха у морского побережья и др.), формирующих своеобразную материально-духовную ауру и повышающих их стоимость за счет удорожания ценностных характеристик во времени (за красоту надо платить).

Понижающие факторы: ветхость в результате растущего саморазрушения со временем и как результат – нарастание износа (утрат); ограничительные условия в реконструкции и использовании (обременения); повышенная плата за эксплуатацию и содержание в связи с охранными и инвестиционными обязательствами; трудности с организацией мест парковки и стоянки в условиях, как правило, стесненной исторической городской застройки и др.

В то же время существуют методы частично снижающие отрицательные условия за счет модернизации зданий-памятников, практически не нарушающие их сохранности, которые адаптируют и приспосабливают эти объекты к природной среде и условиям комфортности. Это, в частности, возможности использования естественных источников энергии за счет применения щелевых световодов, солнечных ловушек, атриумно-оранжерейных модулей и др. устройств, в т.ч. предлагаемых в ряде наших публикаций [ 21, 22].

Пути решения проблемы эффективного использования и сохранения зданий-памятников – в поиске баланса между интересами государства и инвестора. Баланс должен формироваться на основе сравнимости вклада и льгот, прогнозируемых на период пользования или владения. Отсюда для решения вопросов увязки двух интересов необходимо рассмотреть и промоделировать при совершенствовании методики уточненную концепцию комплексной оценки памятников в рамках следующих аспектов:

А – юридический (нормативно-правовой):

• увязка вопросов аренды и отчуждения с учетом взаимных интересов государства и инвестора (арендатора, покупателя) за счет дифференциации видов стоимости (базы оценки) с реальным введением, наряду с рыночной, инвестиционной стоимости с механизмом, гарантирующим безусловное выполнение охранно-инвестиционных обязательств и одновременное обеспечение определенных льгот инвестору.

• стимулирование землепользования, компенсация арендатору и потенциальному инвестору затрат на выполнение согласованных и подтвержденных соответствующими инстанциями работ: ремонтно-восстановительных, реставрационных, а также для разрешенных случаев – работ по реконструкции и модернизации в зависимости от категории памятника.

Б – методологический аспект:

1. Необходима более четкая классификация объектов культурного наследия (ОКН), в частности памятников истории, архитектуры и градостроительства:

а) по категории значимости (статусу):

• всемирного (национального) значения

• местного значения с разделением на: важнейшие, значительные, фоновой застройки

б) по категориям функционального использования:

• доходная (коммерческая) недвижимость – рестораны, кафе, магазины, ателье, гостиницы и др.

• недоходная недвижимость - музеи, культовые сооружения

• недвижимость смешанного использования (многофункциональная) - театры, дворцы спорта, административно-офисные и др.

в) по категориям принадлежности и возможности изменения:

• объекты, которые входят в перечень не подлежащих отчуждению (приватизации)

• объекты или их части – с частичным правом аренды и (или) отчуждения

• объекты, подлежащие отчуждению (приватизации) с возможностью дальнейшей реконструкции и модернизации, даже возможного сноса с последующим восстановлением (обновлением) историко-культурных характеристик.

2. Необходимо регламентировать принципы учета специфики оценки на базе структуризации критериев оценки и оценочных процедур по важнейшим направлениям исследований:

• идентификации объектов оценки с учетом типологических характеристик зданий

• технического и функционального состояния (разные виды износа)

• ценностных характеристик

• сохранности аутентичного облика

• взаимосвязи и сопоставимости применяемых подходов и методов оценки

3. Необходимо уточнить особенности общих подходов к оценке, уровень их достоверности во взаимосвязи с учетом специфики объектов оценки, возможности и (или) необходимости согласования их результатов.

4. Необходимо регламентировать структуру оформления отчета, формулировку выводов о результирующей стоимости с интерпретацией результатов.

В – профессиональный аспект:

• Обследование и оценка технического состояния с учетом физического и функционального износа (обеспечения) – необходимо рассматривать здания как цельные материальные структуры с несущими и ограждающими элементами (частями), играющими свою роль (функцию) и только совместно обеспечивающие эту цельность: несущие - прочность, устойчивость и пространственную жесткость (группа капитальности и материал несущих конструкций, конструктивная система – каркасная, бескаркасная, стеновая, смешанная и др.); ограждающие конструкции – как гарант нормативных требований к микроклимату, комфортности и безопасности.

• трактовка архитектурно-художественного облика: форма, стилевая характеристика, компоновка, ориентация, месторасположение в окружающей среде и застройке.

Г – практический аспект – реализация результатов оценки и их использование заказчиком, а также в обучении, повышении квалификации, учебных пособиях, практикумах оценки, рецензировании.

Далее рассмотрим и систематизируем ряд важнейших аспектов из практики оценки.