Специфика оценки стоимости по доходу

Если оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, то при его оценке применимы соответствующие доходному подходу методы. При этом потребуется выполнение следующих процедур:

1. Исходя из рыночных условий прогнозируется ставка арендной платы, определяемая расположением объекта и его функциональным назначением.

2. Исходя из анализа специфики особенностей объекта, оценивается влияние (поправка) уникальности на ставку. Поправка может быть как положительной (повышающая) , так и отрицательной (понижающая). Положительность связана с наличием у оцениваемого объекта определенной исторической либо культурной ценности. Отрицательность может быть связана с функциональными ограничениями (обременяем), невозможностью изменения планировки и пр.

3. Реализуется процедура прямой либо непрямой капитализации (дисконтирования). При этом следует учитывать дополнительные затраты, необходимые для восставительного ремонта или реставрации (реконструкции) объекта.

Оценочная стоимость объекта определяется по формуле

, (2)

где

А – арендная плата за 1 м² общей (полезной) площади здания (помещения) в месяц без учета коммунальных услуг,

S - общая (полезная) площадь здания,

Н_к – ставка капитализации,

С_р – стоимость ремонтных работ, включающая в зависимости от конкретных условий стоимость:

-восстановительного ремонта,

- реконструкции,

- модернизации

- реставрации,

- адаптации.

Ставка арендной платы определяется по формуле:

, (3 )

где

А_р – рыночная арендная плата, определяемая по результатам маркетингового анализа о данных по объектам-аналогам

К_і – поправки к рыночной арендной плате.

По аналогии с поправками к восстановительной стоимости по затратному подходу здесь также возможен учет нематериального актива в рамках следующего возможного диапазона изменения коэффициентов К

К_и - время создания произведения (0... 0,2)

К_к - уникальность композиции (0... 0,2)

К_эк - выразительность экстерьера (0... 0,3)

К_ин - виразительность интерьера (0... 0,3)

Максимальное значение суммарной поправки не должно превышать 1

Значение поправки внутри диапазона принимается по экспертным балльным оценкам (1... 10 баллов).

Сравнительный подход (метод аналогов)

Метод аналогов, как это принято и в зарубежных стандартах [25], может использоваться при наличии на рынке объектов с аналогичными характерными чертами и обоснованном их сопоставлении с объектом оценки. Алгоритм его включает следующие этапы

1. Поиск сопоставимых объектов-аналогов.

2. Сравнительный анализ объектов.

3. Корректировка различий.

4. Определение оценочной стоимости.

Элементами сравнения служат

- условия продаж

- время продажи

- элементы расположения

- физические характеристики

- нематериальные активы, формирующие архитектурно-культурную ценность объекта.

Особенностью является корректировка не только по физическим характеристикам, но и по нематериальным активам, рассмотренным выше.

Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников

Современное техническое состояние и эксплуатационная надежность зданий-памятников архитектуры и исторической застройки городов требуют постоянного внимания с приложением усилий по их восстановлению, поиску источников финансирования и квалифицированных методов реализации инвестиционно-привлекательных проектов.

В этих условиях, как показывает опыт [6, 18, 24], необходимо иметь четкую и обоснованную информационно-методическую базу и разработанный на ее основе системный подход, учитывающий специфику оценки и прогнозирования износа, разрушения и восстановления ветшающих со временем зданий, сохранность которых, в рамках охранных обязательств является основной задачей, заложенной в законе Украины «Об охране культурного наследия» и в «Методике денежной оценки памятников».

Специфика и налагаемые при этом ограничения должны четко увязываться с возможностями и особенностями использования памятников как потенциально доходной или недоходной недвижимости, что определяет привлечение инвесторов, а следовательно и средств на восстановление и дальнейшее поддержание объектов в надлежащем состоянии.

Мировой опыт показывает, что стоимость ремонтно-реставрационных и восстановительных работ по памятнику зачастую может превышать остаточную стоимость здания (с учетом физического и др. видов износа), а учет необходимости дальнейшего постоянного поддержания памятника в рамках требований охранных обязательств приводит к необходимости передать зачастую такой объект в аренду или собственность надежному инвестору практически бесплатно, естественно если такое не противоречит действующему законодательству и орган управления охраны культурного наследия обеспечивает контроль за выполнением охранного договора.

С учетом вышеизложенного важнейшее значение в современной практике независимой оценки стоимости зданий-памятников является идентификация их ценностных характеристик, установление всех видов износа, утрат и изменений материальных структур и технического состояния всех элементов и здания в целом с последующим анализом и диагнозом ситуации, расчетом эксплуатационной пригодности и надежности заменяющих поврежденные и существующих сохраняемых конструкций.

Все это должно делаться в установленном порядке, с разработкой необходимых предложений, с приложением бизнес-планов, ТЭО инвестиций или другой проектной документации, включая сметы, согласованные и утвержденные специально уполномоченными госорганами охраны памятников. Выполнение таких работ должно осуществляться специализированными, имеющими соответствующие лицензии организациями, обладающими опытом работы и оцени памятников архитектуры и градостроительства.

Особенности Одесского региона составляют: слабые грунтовые основания с подземными пустотами и подпочвенными водами, с высоким уровнем грунтовых вод, широкое применение фундаментов и стен из камня ракушечника; использование в старых зданиях деревянных перекрытий, дощатых подшивных потолков и других недолговечных конструкций. В этих условиях особое значение приобретает квалифицированное обследование, оценка технического состояния, возможностей и условий эффективного проведения восстановительных работ.

При оценке технического состояния элементов следует выделять элементы, имеющие обратимые и необратимые изменения (ухудшения) физического состояния. Необратимые ухудшения физического состояния характеризуется непригодностью элемента к дальнейшей эксплуатации и оцениваются как стопроцентный физический износ (подлежит замене или воссозданию). Обратимое ухудшение может быть ликвидировано путем проведения работ по реставрации, реконструкции и ремонту без полной замены элемента. При обследовании также оценивается функциональное устаревание архитектурно-конструктивного решения и инженерного оборудования, уменьшение полезности здания, в связи с чем можно ожидать потерю потенциального дохода по сравнению с функциональными аналогами.

В условиях значительного физического износа и требований максимальной сохранности зданий-памятников требуется применение неразрушающих методов исследования их частей и конструкций, особенно при обследовании предаварийных объектов.

В результате проведения обследования технического состояния здание может быть принципиально оценено как хорошее, удовлетворительное или неудовлетворительное, вплоть до ветхого и непригодного [19, 25]. Первые характеризуются тем, что в здании полностью обеспечена безаварийная работа несущих конструкций и отсутствуют повреждения, а эксплуатационная пригодность элементов обеспечивается проведением косметических планово-предупредительных ремонтов. Неудовлетворительное на стадии ветхого и непригодного состояние здания разделяется на категории согласно работоспособности, увязываемой с категориями ремонта и реконструкции. Здания, находящиеся в неудовлетворительном и ветхом состоянии – это строения, резерв несущей способности которых в целом или отдельных элементов исчерпан (причем иногда достаточно исчерпания резерва хотя бы в одной из основных несущих конструкций для того, чтобы признать неудовлетворительным состояние всего сооружения).

Идентификация состояния конструкций выполняется посредством анализа дефектов и повреждений, классифицируемых как не опасные для конструкций (не влияют на несущую способность), опасные во времени (их наличие может со временем снизить несущую способность и привести к аварии) и опасные, приводящие к обрушению. Правильно выполненная классификация технического состояния является необходимым условием для определения обесценения зданий и выбора методики учета и оценки физического износа [19, 25] .

Очевидно, что отсутствие технической надежности или функциональной пригодности не позволяет квалифицировать объект обследования как соответствующий требованиям эксплуатационной пригодности.

В любом случае здания-памятники требуют проведения ремонтных работ, которые могут выполняться по категориям, предусмотренным требованиями действующих норм, но с учетом особенности и специфики особых к ним подходов. Соответствующие ситуации и возможные пути их решения применительно к основным категориям технического состояния и восстановительного ремонта показаны в таблице 1 [19] (см. приложение)

Имеющийся опыт и практика обследования, проектирования, реконструкции и реставрации зданий-памятников позволяют выделить следующие виды основных ремонтно-восстановительных работ:

1. Работы по усилению или частичной замене поврежденных несущих конструкций:

• фундаментов;

• стен и отдельных опор;

• перекрытий;

• элементов крыши.

2. Внутренних инженерных сетей, исключая оборудование (по возможности).

3. Восстановление отделочных покрытий и элементов архитектурного оформления интерьеров.

4. Реставрация или ремонт фасадов, включая элементы декора, входов и светопрозрачных ограждений.

5. Ремонт или устройство новой отмостки.

6. Гидроизоляция стен подвала с внутренней и (или) наружной стороны.

7. Наружные (внутриплощадочные, дворовые) водонесущие сети, расположенные в непосредственной близости к зданию-памятнику.

Значительным упущением многих работ по оценки зданий – памятников является недостаточный учет функционального износа, что во многом связано с трудностями его выявления и тем более расчета обесценения. Имея наработки в этом направлении, в частности по выходу на учет новых нормативных требований по светотехническим и теплотехническим параметрам стен и окон в рамках общих габаритов зданий и мансардных объемов [16, 21, 22], в ближайшее время готовим к публикации новые рекомбинации для дополнения существующих методических приемов.

Принимая во внимание сложность, комплексность, необходимость высококвалифицированных подходов к формированию исходных данных и проведению работ по оценке памятников в условиях их восстановления, реставрации и реконструкции целесообразно обобщить существующий опыт и подготовить предложения по корректировке и дополнению действующих на сегодня документов с учетом специфики ремонтопригодности и сохранности таких объектов.