3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Выделяют три подхода к оценке стоимости:

• Доходный;

• Сравнительный;

• Затратный.

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком

Отчет об оценке является формой надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Он должен быть своевременно составлен в письменной форме и передан заказчику.

В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

• задание на оценку;

• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата (должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов; описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам; согласование результатов);

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации; информация об экспертной оценке, копии документов от заказчика);

• допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

• анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика. Храниться в течении 3 лет.

Тема 4. Доходный подход к оценке.

Вопрос 1. Сущность доходного подхода.

Вопрос 2. Метод прямой капитализации.

Вопрос 3. Метод дисконтирования.

Вопрос 1. Сущность доходного подхода.

Что же такое подход? Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые объектом, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Основу информационного обеспечения доходного подхода составляют данные:

- о динамике рыночных ставок арендной платы (оценка недвижимости);

- спросе и предложениях на конкретном сегменте рынка;

- коэффициентах потерь и динамике эксплуатационных затрат;

- преобладающих ставках доходности альтернативных инвестиций;

- ожидаемые доходы от продажи объекта или других имущественных прав, связанных с этим объектом, и т. д.

Доходный подход применим для оценки объектов, приносящей достаточно большую положительную величину дохода, в случае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкретный объект.

Вместе с тем при определенных условиях доходный подход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить: методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи на капитал (метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям).

В зависимости от структуры оцениваемого актива как источника доходов с физической и финансовой точек зрения метод капитализации доходов может иметь целый ряд разновидностей. В зависимости от источников финансирования методы капитализации доходов можно подразделить на метод капитализации доходов собственного капитала, метод капитализации доходов заемного капитала (методы остатка для собственного и заемного капитала) и метод капитализации доходов смешанного (собственного и заемного) капитала, который применяется в рамках ипотечно-инвестиционного анализа.