Вопрос 5. Модификации основных формул метода капитализации.
Выделяют следующие модификации расчета ставки капитализации:
1. В случае полного сохранения стоимости базового актива.
а
100%
)
б)
Таким образом,
.
Пример: Объект приносит доходы по 3000 д.е. в год в течение 10 лет, а затем перепродается за 100% от цены покупки. Рассчитать рыночную стоимость объекта, если среднерыночная ставка доходности по аналогичнму кругу объектов 10% годовых.
R=0,1+0=0,1; V=3000/0,1=30000
2. В случае полной потери стоимости базового актива.
Выделяют три метода:
а) Метод Ринга – применяется в случае высокой степени риска связанного с активом.
of = 1/n, где n – число периодов (лет) владения объектов.
Пример: Определить стоимость объекта приносящего в течение 10 лет по 3000, а затем полностью разрушается, если среднерыночная ставка дохода 10% годовых.
of = 1/10=0,1 R=0,1+0,1=0,2 V=3000/0,2=15000
б) Метод Хоскольда - Случай средней степени риска связанного с этим активом.
of=кол.№3=
, где
i(безрисковая)=6%,
n
– число периодов (лет) владения объектов.
Пример: Предыдущая задача, но случай средней степени риска.
of=
=
=кол№3=0,079505
R=on+of=0,1+0,079505=0,179505
V=3000/0,17=16666
в) Метод Инвуда – применяется в случае минимальной степени риска связанного с этим активом.
of=кол.№3= , где i= on, n – число периодов (лет) владения объектов.
Пример: Предыдущая задача, но случай минимальной степени риска.
of=
=
=кол№3=0,062745
R=on+of=0,1+0,062745=0,162745
V=3000/0,163=18405
3. Применяется в случае частичной потери стоимости базового актива.
Где
- это то часть стоимости актива которая
должна быть возвращена через ежегодные
доходы, если, как в примере 60%, то
=0,4.
Пример: Аналогично как в предыдущих, но предполагается, что в конце 10-го года продадут за 60% от цены покупки (по умолчанию – риск высокий).
R=0,1+0,4*(1/10)=0,1+0,04=0,14 V=3000/0,14=21429
Применяется в случае частичного прироста стоимости базового актива.
Пример: Аналогично. Но продается за 120%.
R=0,1-0,2*(1/10)=0,08 V=3000/0,08=37500
Модификация формулы капитализации.
В случае равномерно возрастающего денежного потока – применяется метод Гордона (1956).
,
или
,
где q
– темп роста
дохода или дивидендов; I0
– это доход последнего года предпрогнозного
периода; I1
– первого года прогнозного периода.
Пример: Объект приносит доходы по 3000 д.е. в год в течение 5 лет. Предполагается доход в течение 10 лет с темпами роста 3% в год.
R=0,1+(1/10)=0,2 V=3000(1+0,03)/(0,2-0,03)=3090/0,17=18176,47
Вопрос 6. Метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков – определение стоимости актива суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода. Расчеты проводятся по следующей формуле:
Где PV – текущая стоимость;
Ii – доход n-го периода;
TV – стоимость реверсии (остаточная стоимость, стоимость перепродажи, терминальная стоимость);
r – ставка дисконтирования;
n – последний год прогнозного периода.
Ставка дисконтирования. В теории оценки ставка дисконтирования представляет общую ожидаемую ставку дохода (в процентах к цене покупки), на которую покупатель или инвестор вправе рассчитывать, приобретая в собственность некий актив, с учетом риска, присущего этой доле собственности. Основные методы расчета: WACC, CAPM, кумулятивный метод.
Графически метод можно выразить так:
1п – прогнозный период;
2п – постпрогнозный период.
Основные задачи оценщика при использовании метода:
- проанализировать прошлые и спрогнозировать будущие денежные потоки с точки зрения их структуры, величины, времени и периодичности получения;
- определение длительности прогнозного периода;
- определить стоимость реверсии;
- определить ставки, по которым целесообразно дисконтировать денежные потоки;