- •Методические указания к выполнению контрольной работы
- •Введение
- •Тема 1. Понятие недвижимого имущества
- •Тема 2. Классификация недвижимого имущества и выбор базы оценки
- •Тема 3. Основы экономического анализа в оценке недвижимости
- •Тема 4. Рынок недвижимого имущества и его особенности
- •Тема 5. Правовое обеспечение обращения и оценки недвижимости
- •Тема 6. Процедура оценки недвижимости
- •Тема 7. Стандарты оценки недвижимого имущества
- •Тема 8. Затратный подход к оценке недвижимости
- •Тема 9. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Тема 10. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Тема 11. Методы оценки земельного участка
- •Тема 12. Основы ипотечного кредитования
- •Тема 13. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •Тема 14. Налогообложение недвижимого имущества
- •Тема 15. Оценка предприятия и его активов
- •Тема 16. Оценка ликвидационной стоимости предприятия
- •Тема 17. Особенности оценки активов предприятия.
- •Указания к выполнению контрольной работы
- •Рекомендуемая литература:
- •Теоретические вопросы:
- •Практическое задание
- •1) Постоянные и равномерные
- •2) Не имеют постоянной величины
- •Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации:
- •Ставка дисконтирования:
- •Ставка капитализации:
- •Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа:
- •Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода.
- •Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда:
- •Метод инвестиционной группы:
- •Метод прямой капитализации:
- •Понукалин Александр Владимирович Оценка недвижимости
- •440026, Пенза, Красная, 40.
Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации:
В общем виде ставка капитализации равна:
R = i + k ,
где:
R – ставка капитализации;
i – ставка дисконтирования;
k – норма возврата инвестиций (капитала).
Ставка дисконтирования:
1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения:
i = БС + ННЛ + ri ,
где:
i – ставка дисконтирования;
БС – безрисковая ставка;
Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени.
ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;
,
Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах;
ri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости.
2) На собственный капитал – метод САРМ (capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике не применяется:
i = rf + x (ro – rf) ,
где:
i – ставка дисконтирования;
rf – безрисковая ставка (БС);
– коэффициент, отражающий эластичность доходности данного актива (объекта недвижимости) по среднерыночной доходности конкретного сегмента рынка;
ro – среднерыночная доходность на конкретном сегменте рынка.
3) На заемный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала):
i = iсс х (1-m) + iзс х m х (1 – tп) ,
где:
i – ставка дисконтирования;
iсс – норма доходности собственных средств;
iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);
m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);
tп – ставка налога на прибыль.
Норма возврата инвестиций (капитала)
Норма возврата инвестиций (капитала) учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30-40 лет). Для активов с длительным сроком жизни – более 50 лет (земля – срок жизни бесконечен) – норма возврата инвестиций равна нулю (отсутствует).
1) Метод Ринга – прямолинейный метод возврата инвестиций:
,
где:
N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, если по прогнозу потока денежных средств доходы от недвижимости будут уменьшаться.
2) Метод Инвуда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконтирования):
где:
i – ставка дисконтирования;
N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет.
3) Метод Хоскольда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по безрисковой ставке:
где:
rf – безрисковая ставка (БС);
N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет, но их получение связано с повышенным риском, либо вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала.