Ставка капитализации:

Ставка капитализации – доходность, отражающая взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости и стоимостью этого объекта.

Ставка капитализации на собственный капитал:

1) Метод рыночной выжимки

,

где:

ПДС_а – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости – аналогом;

V_а – цена продажи аналога.

2) Метод кумулятивного построения:

R = БС + ННЛ + r_i + k ,

где:

i – ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка;

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

r_i – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости;

k – норма возврата капитала.

3) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)

R = i +  x k , если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается

или

R = i -  x k , если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается

где:

i – ставка дисконтирования;

 – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;

k – норма возврата капитала.

Ставка капитализации при привлечении заемных средств:

1) Метод коэффициента покрытия долга

R = i_зс х m х k_d ,

где:

i_зс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

k_d – коэффициент покрытия долга.

,

где:

k_d – коэффициент покрытия долга;

ЧОД_об – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (в годовом исчислении);

П_к – платежи банку за кредит (в годовом исчислении).

2) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)

R = i – m x C_f +  x k , если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается

или

R = i – m x C_f -  x k , если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается

где:

i – ставка дисконтирования;

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

C_f – C-фактор Эллвуда;

 – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;

k – норма возврата капитала.

C_f = i + p x k - i_зс ,

где:

i – ставка дисконтирования;

i_зс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

p – выплаченная доля кредита;

k_d – коэффициент покрытия долга.

Задача 2: Определить стоимость объекта недвижимости обремененного ипотечным долгом, используя методы ипотечно-инвестиционного анализа.

№	Показатель	Вариант
		1	2	3	4	5
1	Потенциальный валовый доход, тыс. долл.	100	95	90	85	120
2	Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода	0%	2%	0%	2%	0%
3	Прочие доходы, тыс. долл.	1	1	2	2	1
4	Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода	2%	0%	2%	0%	2%
5	Ипотечный кредит, тыс. долл.	480	520	560	600	640
6	Срок амортизации ипотеки, лет	30	31	32	33	26
7	Ставка процента по ипотеке, % в год	10%	11%	12%	13%	10%
8	Ставка дисконтирования, %	15%	16%	17%	18%	19%
9	Предполагаемый год продажи собственности	25	26	27	28	21
10	Ежегодный прирост стоимости, %	0%	1%	2%	3%	0%
11	Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.	600	650	700	750	800

Продолжение

№	Показатель	Вариант
		6	7	8	9	0
1	Потенциальный валовый доход, тыс. долл.	115	110	105	80	75
2	Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода	2%	0%	2%	0%	2%
3	Прочие доходы, тыс. долл.	1	2	2	1	1
4	Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода	0%	2%	0%	2%	0%
5	Ипотечный кредит, тыс. долл.	680	720	760	400	440
6	Срок амортизации ипотеки, лет	27	28	29	16	17
7	Ставка процента по ипотеке, % в год	11%	12%	13%	10%	11%
8	Ставка дисконтирования, %	20%	21%	22%	15%	16%
9	Предполагаемый год продажи собственности	22	23	24	11	12
10	Ежегодный прирост стоимости, %	1%	2%	3%	1%	2%
11	Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.	850	900	950	500	550