4. Система классификации объектов недвижимости. Классификация жилых объектов недвижимости

Система классификации объектов недвижимости:

- естесственная (зем.уч., водные объекты, участки недр, многолетние насаждение)

- искусственная (многоквартирные дома, коммерческие здания, общественные здание и сооружения, инженерные сооружения)

Классификация жилых объектов недвижимости:

Класс «эконом» Мотивация покупателей объектов этого класса — необходимость приобрести «единицу жилья»: отдельную квартиру с нужным количеством комнат. Главный фактор — ограниченность средств на покупку. Из базового перечня характеристик недвижимости граждан прежде всего (и практически исключительно) интересует стоимость. При этом важна общая цена квартиры, а не одного квадратного метра. Остальные параметры вторичны и становятся важными, только если на рынке есть конкурирующие по цене проекты. Для домов класса «эконом» характерно «бюджетное» местоположение: в новых спальных районах города, либо в обжитых спальных районах с плохим транспортным обеспечением, либо в застройке центральной части, соседствующей с промзонами, а также в ближайших непрестижных пригородах. Материал домов – панели. Дом может быть облицован недорогим кирпичом. Отделка входной группы – минимальна. Подъезды лишь оштукатурены либо покрашены. Не отличается особым качеством и внутренняя отделка помещений. Квартиры площадью от 23 кв.м (для однокомнатных) до 85 кв.м (для трехкомнатных). Жилые помещения обязательно должны быть раздельными.

Класс «комфорт» Мотивация покупателей — купить жилье более высокого качества, чем в эконом-классе. Покупатели готовы платить за улучшения, для них становятся значимыми комфортные характеристики квартиры, либо окружение, либо и то и другое вместе. Эта категория предполагает большие различия в параметрах домов и проектов, которые можно отнести к данному классу, — от панельных зданий, находящихся в очень хороших местах, до приличного «кирпича» в «пограничных» по местоположению районах. Дома этого класса расположены в новых и обжитых спальных районах города, с хорошим транспортным обеспечением, а также в кварталах близ исторического центра. Покупатели, ориентирующиеся на этот класс, также готовы покупать квартиры в различном «старом фонде», в логике доплаты за место расположения дома и «культуру». Планировочные решения квартир характеризуются относительно большими общими метражами, наличием балконов и лоджий, «кухни-столовой» и вторых санузлов. Площади лежат в пределах от 36 кв.м (для однокомнатных) до 105 кв.м (для трехкомнатных квартир). Возможно предложение четырехкомнатных квартир с площадями до 120 кв.м. Класс «бизнес» Покупатель стремится зафиксировать социальный статус, изменяющийся вслед за экономическим, существенно улучшая качество недвижимости. Мотивация предполагает приобретение недвижимости очень высокого качества с точки зрения как планировочных решений, так и технических характеристик дома в целом. Домам данного класса отвечает «престижное» местоположение. Как правило, это объекты в центральных районах, в охранной зоне, находящиеся на «второй линии» застройки, вблизи памятников мирового и федерального значения, с окружающей застройкой высокого уровня. Районы могут быть не центральными, но со сложившейся застройкой и репутацией, вблизи зеленых зон. В объектах класса «бизнес» характеристики «второго уровня» должны присутствовать как базовые: служба консьержа, огороженная территория, стеклопакеты высокого качества и многое другое. Показатели площади лежат в пределах от 45 кв.м (для однокомнатных) до 140 кв.м (для четырехкомнатных). В данном классе могут предлагаться пяти- и шестикомнатные квартиры с метражами 120-260 кв.м.

Класс «премиум» Квартира должна быть только в доме, доступном не широкому кругу избранных. Ограничений по цене практически нет. Основная характеристика такого дома — уникальное местоположение. К таким местам относятся участки вблизи всемирно известных архитектурных памятников или ландшафтных объектов либо нецентральные районы вблизи архитектурных или ландшафтных объектов особого статуса. Продуманные планировочные решения, самое современное техническое оснащение дома и инженерные системы, высокое качество эксплуатации относятся к базовым требованиям. Конкретный набор характеристик «второго уровня» определяется «временем и местом» реализации проекта. Элитные дома имеют благоустроенный внутренний двор, огороженную территорию, парковки. Входная группа и места общего пользования должны быть отделаны дорогими натуральными материалами, а входная группа – уникальна по интерьеру, с предметами роскоши. В доме должны быть большие окна с деревянными или деревянно-алюминиевыми стеклопакетами. Критически важным для элитного дома, с точки зрения современных девелоперов и покупателей, является вопрос обеспечения безопасности. В доме должно быть несколько ступеней безопасности – мониторинг подступов к дому, территории, периметра, входной группы, ресепшн, работа лифта по личным карточкам, круглосуточная охрана, фейс-контроль. Характеристики площади лежат в пределах от 70 кв.м (для двухкомнатных квартир) до 140 кв.м, пятикомнатные и более — от 160 кв.м.