5 Система классификации объектов недвижимости. Классификация коммерческой недвижимости

Система классификации объектов недвижимости:

- естесственная (зем.уч., водные объекты, участки недр, многолетние насаждение)

- искусственная (многоквартирные дома, коммерческие здания, общественные здание и сооружения, инженерные сооружения)

Торговые помещения При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:  - масштаб объекта (региональный, окружной, районный);  - товарная специализация (смешанные; универсальные- все виды продовольственных или непродовольственных товаров; комбинированные - представляют группу товаров, объединенных общностью спроса; специализированные; узкоспециализированные);  - основной потребитель;  - инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);  - расположение;  - архитектура и отделка, планировочные решения;  - паркинг;  - управление зданием, охрана. Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки. На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений (Бутики стоят особняком в классификации торговых площадей): I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы; II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты; III - супермаркеты и универсамы; IV -салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.; V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.; VI - павильоны и киоски; VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки"; VIII - бутик; IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.

Складские помещения.

Складские помещения класса "В" и "С" - то, что досталось нам от старого режима.

 Выделяют  семь классов. К первому ("А") классу  относятся современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.

Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А". Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.

Класс "А" - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства

Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.

К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).

Шестой класс("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

Если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс.

Классификация промышленной недвижимости 

Объекты промышленной недвижимости можно разделить по типам принадлежности:

объекты тяжелой промышленности и приборостроения

объекты легкой и пищевой промышленности

объекты широкой специализации

К объектам промышленной недвижимости относятся:

заводы

имущественные комплексы

бывшие ВПК

земельные участки промышленного назначения

Классификация промышленных объектов

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории «А, «В, «С». Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев достаточно размыты.

Классификация офисов

Офисная недвижимость  классифицируется на три класса  —  А, B, С.

Офисы А класса — элитные офисы, одни из самых дорогих. К ним предъявляются самые высокие требования основных параметров — отделка помещений, техническая оснащенность инженерных систем, наличие парковки, современных систем связи и пр.

Офисы В класса — офисы «среднего класса» с недорогой качественной отделкой.

Офисы C класса — недорогие офисные помещения, располагающиеся в старых зданиях (бывших заводах, НИИ)

Офисы класс A

Классификация бизнес-центров

Требования, предъявляемые к офисам класса A:

Местоположение офиса: исторический центр города - престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, ВО районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой     Вид строительства:  новое строительство  или полная реконструкция   Объемы несущих конструкций: несущие элементы по периметру здания, шаг колонн не менее 6м  Инженерные системы и системы электроснабжения: источник бесперебойного питания/ два независимых источника, 1-я категория надежности, cовременнные системы оборудования, включая систему управления зданием, 2-х или 4-х трубная система кондиционирования воздуха, контролируемый микроклимат в помещениях    Управление зданием -  управляющая компания  Организация питания  - собственное кафе или столовая  Оптоволоконная связь  - известный провайдер телекоммуникационных услуг  Парковка  - комбинация наземной и подземной парковок, исходя из 1м/м на 100м2  Системы безопасносности и контроль доступа