77 Приобретательная давность: понятие и условия приобретения права собственности

Статья 234 ГК признает приобретательную давность при нали­чии ряда условий (реквизитов), причем каждое из них необходимо и несоблюдение (отсутствие) хотя бы одного исключает возмож­ность перехода права собственности по приобретательной давно­сти.

Во-первых, владение должно быть добросовестным. Добросове­стность означает, что в момент приобретения вещи владелец полага­ет, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что то ос­нование, по которому к нему попала вещь, дает ему право собствен­ности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего вла­дения.

Случаями недопустимого заблуждения, в частности, являются: 1) если владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Так, ни арендатор, ни хранитель, ни субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управле­ния, ни работники юридического лица — собственника никогда не приобретут право собственности по ст. 234 ГК, потому что в момент поступления вещи к ним во владение знали, что не являются ее соб­ственниками¹; 2) если незаконность заблуждения вытекает непо­средственно из закона (старый принцип: незнание закона не осво­бождает от неблагоприятных последствий)²; отсюда, заблуждение может касаться только фактических обстоятельств (например, не­знание факта наложения ареста на вещь); 3) если сведения о фактах, препятствующих отчуждению недвижимой вещи, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 4) если владелец проявляет явную неосмотритель­ность или легкомысленность при передаче ему веши. Кроме того, добросовестность владения исключается, когда владелец является либо похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чу­жим имуществом помимо воли собственника.

С практической точки зрения важно понимать, что требовать от давностного владельца добросовестности на всем продолжении срока приобретательной давности нельзя. Добросовестность опре­деляется на момент совершения сделки по установлению владения. Если впоследствии владелец обнаружит, что вещь приобретена не­законно, то это само по себе не делает его недобросовестным в смысле ст. 234 ГК. В этом проявляется постулат римского права: «последующая недобросовестность не вредит начатому владению». Этот вывод сегодня основан на п. 4 ст. 234 ГК, согласно которому лицо, из владения которого вещь может быть истребована на осно­вании ст. 301 и 305 ГК (эти статьи посвящены лицу, незаконно вла­деющему чужой вещью), в принципе способно приобрести ее по давности владения. Такое лицо, следовательно, не исключается из круга потенциальных приобретателей. В то же время обратное правило: «последующая добросовестность (во время владения) уст­раняет недобросовестность предшествующую (в момент приобре­тения)» — не действует.

Срок приобретательной давности для движимой веши установ­лен в 5 лет, а для недвижимой — в 15 лет. С 2005 г. изданного прави­ла, по существу, установлено исключение в п. 2 ст. 223 ГК: недвижи­мое имущество признается принадлежащим добросовестному при­обретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое иму­щество от добросовестного приобретателя. Из этой нормы следует, что если собственнику отказано в виндикационном иске, то добро­совестному приобретателю не надо ждать истечения 15-летнего сро­ка приобретательной давности; его право собственности возникнет уже с момента государственной регистрации. Таким несколько па­радоксальным способом собственник, подав виндикационный иск и получив отказ в нем, фактически способствует владельцу в досроч­ном приобретении недвижимой вещи в собственность.

Отсчет срока начинается с момента завладения имуществом (это может быть подтверждено любыми доказательствами, в том числе квитанциями об уплате налога на имущество, об оплате ремонта вещи, свидетельскими показаниями). Однако из этого правила сде­лано два исключения: 1) в силу п. 3 ст. 234 ГК к времени фактиче­ского владения можно присоединить время, в течение которого Данной вещью владел правопредшественник нынешнего владельца, например наследодатель; 2) в силу п. 4 ст. 234 ГК течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся У лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (т. е. если соб­ственник не обращается с виндикационным иском в течение трех лет с момента, когда узнал или должен был узнать о нарушении сво­его права, то приобретательная давность начнет течь лишь по окон­чании указанного трехлетнего срока исковой давности).

Во-вторых, владение должно быть открытым. Открытость про­является в том, что лицо никаких особых мер. направленных на со­крытие факта завладения вещью, не предпринимает.

В-третьих, лицо совершает те действия, которые обычны для внимательного и заботливого собственника, т.е. осуществляет вла­дение вещью как своей собственной, относится к ней не хуже, чем к остальному своему имуществу (насколько это возможно, платит установленные законом налоги и сборы, соблюдает правила об обя­зательном страховании, осуществляет ремонт и т.д.). При этом оно, конечно же, не обязано совершать действия, постоянно демонстри­рующие окружающим владение; его поведение должно быть лишь в рамках общепринятого.

В-четвертых, владение должно быть непрерывным в течение сро­ка, установленного законом. Владение, которое осуществляется эпизодически, необычно мало с точки зрения обычной практики, свидетельствует о нежелании владеть и в таком случае прерывает срок приобретательной давности.

Для дви­жимого имущества достаточно самого факта истечения установлен­ного законом пятилетнего срока владения по приобретательной дав­ности. Для недвижимого имущества, помимо факта истечения установленного законом 15-летнего срока владения по приобрета­тельной давности, требуются еще два юридических факта: судебное решение об установлении соответствующего факта и государственная регистрация права.