- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
4.2. Инвестиционный проект и его участники
По самому широкому определению инвестиционная деятельность – это предпринимательская деятельность, связанная с вложением средств в те или иные объекты в настоящее время с целью получения дохода в будущем. Соответственно, сумма средств, вкладываемых в объекты с целью получения дохода, выражается понятием инвестиция. Инвестиции можно классифицировать по различным признакам. Одним из существенных разграничений инвестиций является их подразделение на реальные и финансовые.
Финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги, а также в активы других предприятий.
Реальные инвестиции – вложение капитала в создание активов, связанных с осуществлением операционной деятельности, с производством. К реальным инвестициям принято относить:
вложения в основной капитал, в том числе в недвижимость;
в материально-производственные запасы;
в нематериальные активы: права пользования земельными участками, природными ресурсами, патентами, лицензиями, торговыми марками и т.п.
♦ Таким образом, приобретение недвижимости – будь то новое строительство или приобретение готовой недвижимости – является реальной инвестицией.
Инвестиционные проекты очень различны по своим целям, участникам, источникам финансирования, но тем не менее они все имеют одну общую черту - наличие временного лага между моментом инвестирования и моментом получения доходов.
Промежуток времени между моментом появления проекта и моментом окончания его реализации называется жизненным циклом проекта. Традиционно жизненный цикл инвестиционного проекта делится на три отрезка (фазы).
Фаза 1 – прединвестиционная. В этой фазе проект разрабатывается, анализируются и оцениваются прогнозируемые доходы и риски их получения, подбираются возможные участники проекта (инвесторы), источники и методы финансирования проекта. Если предполагается привлечение заемных средств, то к этой фазе относится разработка бизнес-плана.
Фаза 2 – инвестиционная. Основная часть инвестируемых средств расходуется в этой фазе. В этой фазе создается сам инвестиционный объект, последующая эксплуатация которого является источником доходов инвестора.
Фаза 3 – эксплуатационная. Она начинается с момента начала поступления доходов.
Итак, коротко их можно выразить следующим образом: первая фаза - анализ, вторая фаза - расходование средств, третья фаза – получение доходов.
В связи с инвестированием в недвижимость следует разграничивать два вида инвестиций: 1) инвестиции в создание объекта недвижимости - строительство; 2) инвестирование в готовый объект – покупка. Они различаются, прежде всего, продолжительностью второй фазы и ее содержанием.
При инвестирование в строительство объекта недвижимости в этой фазе осуществляется основная часть расходов, производятся проектно-изыскательные и строительно-монтажные работы включая отделочные, объект подготавливается либо к продаже, либо к эксплуатации самим инвестором.
При инвестировании в готовый объект (покупка на первичном или вторичном рынке) нет существенных особенностей в первой и третьей фазе, но вторая фаза включает в себя только заключение сделки и ее регистрацию поэтому по времени является короткой. Правда, если приобретенный объект не готов к эксплуатации, требует ремонта или реконструкции, то различия становятся несущественными.
В федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» определены следующие участники инвестиционного проекта:
инвесторы;
Заказчики;
Подрядчики;
Пользователи объектов капитальных вложений.
Инвесторы – это физические и юридические лица, принимающие решения и вкладывающие собственные, привлеченные или заемные средства в объекты инвестиционной деятельности. Если инвестор обладает правами на земельный участок под застройку, то он называется застройщиком.
Инвесторы, вкладывающие собственные средства и присваивающие результаты инвестиционной деятельности, называются индивидуальными инвесторами. Инвесторы, осуществляющие свою деятельность за счет средств других лиц в целях владельцев средств и распределяющие результаты инвестирования между собственниками, называются институциональными инвесторами. К ним относятся банки, инвестиционные компании и фонды, пенсионные фонды, страховые компании.
Заказчики – любые физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую или иную деятельность инвесторов. Заказчиками могут быть и сами инвесторы. Заказчик выполняет следующие функции: заключает договора с проектно-сметной организацией, подрядной организацией, банком и т.д. и оплачивает их работу; покупает и оплачивает технологическое оборудование, принимает от подрядчика и оплачивает выполненную работу, принимает законченный объект в эксплуатацию и многие другие функции. Заказчиком могут быть также государство, региональные или местные органы власти.
Подрядчик - это физическое или юридическое лицо, выполняющее строительно-монтажные работы по договору подряда.
Пользователями объектов могут быть инвесторы или иные лица.
Субъект инвестиционной деятельности, согласно закону, вправе совмещать функции двух или нескольких участников.